郑州楼市头顶上阴云密布早已有了些时日

四个字形容郑州今年的楼市：凉得出奇。

郑州楼市头顶上阴云密布，早已有了些时日。

从2017年开始，郑州楼市就进入了长达四年的横盘震荡期。

从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。

截止到8月底前，郑州的二手房挂牌总量为10.4万套，而7月份郑州的二手房仅成交7246套，按照目前的去化速度，郑州的二手房去化周期大约超过18个月。

超过10万套的库存，月均7000套销量，18个月的去化周期，这还是在没有新增挂牌出售的假设情况下。而现实是，新房不断开盘，新增二手房挂牌并未停止，从2019年10月起郑州二手房供应量每月都维持在17000+套高位。

到了现在，已经有不少小区库存量达到了2017年的2—3倍，成交量却不及往年同期水平，不难预见未来很长一段时间内，二手房市场会进入买方市场。

楼市寒冬将至，供应量如此之大，想快速出手，大家都开始选择降价“取暖”。

据360房产网统计数据显示，近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价，其中降价房源13530套，平均降幅4.55万元/套，占比超过了83%。

二手房不好卖，新房也不用多说。

7月份郑州全市商品房销售21659套，较去年同期下降了28.08%;商品房销售面积235.53万平方米，较去年同期下降了25.5%。

不仅量跌，价也跌。前段时间国家统计局发布了70大中城市房价指数数据，7月份郑州商品房住宅销售价格指数相比去年同期下降了0.7%，是二线城市中为数不多出现价格下跌的城市，而且还是3个月来连续下降。

降价促销，成为郑州房企力挽狂澜的最后绝招，成为开发商的悬顶之剑。

上个月“818购房节”，各片区不少新房项目就已经推出优惠活动吸引购房者，某国企项目恰逢15周年庆，开盘当天推出多重优惠，但事不如人愿，去化率仅有36%。

这样的现象已经足够说明问题，要知道，郑州2019年整年项目开盘平均去化率是72%，但2020年上半年平均去化率只有42%。

现在看来，促销未必能够促活郑州楼市。

“面包”不好卖，“面粉”市场也陷入了安静。

今年一整年，郑州土拍几乎都是底价成交、流拍，一宗让人感兴趣的拍卖都没有。

2020年前7月，郑州成交了上百宗土地，大多数为底价成交，其中最贵的是1月成交的经开区“福塔三兄弟”，区域内3块稀缺土地分别被保利、华润等高价拍走，以溢价率50.25%、9798元/平方米楼面价成为了当月第一。

在此之后又过了漫长的六个月，直到7月8日，主城区才又迎来一场“抢地大战”，位于杨金片区的某地块出让，吸引了超过50家房企参与竞拍，最终被碧桂园以8.42亿摘得，溢价率70.6%，楼面价7670元/平方米。

但是，除了这两宗“圈地运动”，其他土拍几乎没有掀起波澜。

平平无奇，成为今年郑州土拍市场的最佳代名词。

面粉、面包没人买，现在的郑州正努力挤出价格泡沫。

以往那些因为各种高大上的规划、概念而炒得火热的远郊片区，到了现在，早已凉得出奇。

今年上半年，郑州跌得最狠的，就是郊区板块，15-20%的跌幅已经成了标配。

去年远郊盘还在偷偷摸摸地阴跌，今年直接改为明降，明晃晃地告诉你：我们降价了!

看这边，荥阳东某楼盘直接宣布单价5100元;

看那边，航空港5xxx元的广告映入眼帘。

降价促销，成为了房企们不得已的选择。远郊几乎无一幸免，荥阳、航空港如此，热门的绿博也是如此，更别说打回原形的平原新区和开封西了。

当前大环境，前有三道红线压顶，后有调控围追堵截，为了解决燃眉之急，当下开发商只能把降价当做杀手锏，目的很明确：回款，回款，还是回款!

郑州为了沦为如此惨状?

谈及这个问题，就必须细究一番郑州楼市背后的各种问题。

比如：卖房还得交20%的差额税。

什么是“差额税”?简单来说，就是你卖了房子赚到的那部分钱，还得交20%的个人收入所得税。

全国买房要收差额税的城市并不多，这一点，郑州楼市很超前。

但超前的代价，就是对二手房市场流通性的精准打击。因为差额税的存在，二手房市场不能如愿带来大量的增值财富，基本被冷藏了，现在郑州楼市大行其道的，正是新房。

一边是新房市场中高于全国平均水平的利率，一边是高出郑州平均收入好几倍的房子，还得谨防买到“品质”好房，不然还要多花时间去售楼中心门口维权站队，郑州人民心里苦啊。

当然，20%的差额税可以通过多种方式减免，但是毕竟是一个客观存在，对于二手房买卖双方而言都不友好。

又比如：房价收入之间的“相对论”

国际上有个惯例，合理的房价收入比的取值范围为4-6，如果超出了这个范围，它就认为一个城市的房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。虽然我不太认可，但这个说法还是可以拿来作为参考的。

问：郑州房子均价多少?1.39万/㎡

再问：郑州平均工资水平多高?5993.3元

郑州房价收入比：14.04。

好家伙，比6的2倍还多出一个2.04。

说实话，房价收入比这东西，对于一线城市来说，可能参考价值不大，毕竟一线的房价几乎都是由最有钱的那批人堆起来的。但是对于郑州这样的二线省会而言，房价归根到底还是由一个个中产家庭买出来的。一线的房价收入与最有钱的那些人有关，而对于中产阶级为主力的二线楼市而言，房价收入比的数值越高，背后代表着每个普通家庭的经济负担越重。

其实，对于郑州的经济发展情况来说，这个薪资水平，基本可以说是在合理范围。不合理的，是依托各种概念炒得越来越高的房价，这才是郑州最不科学的万恶之源。

再比如：越来越多的新区概念

这些年，发展中的城市不外乎都伴随着近郊远郊承载各种概念的新区规划，尤其是中部地区。合肥是如此，郑州也是如此。

郑州这些年，哪哪都是新区，哪哪都有利好。

绿博国际文化创意产业区、郑东新区白沙科学谷软件小镇、国家航空港区、高新双湖科技城......

能叫得上名字的，十个手指头都数不过来。

但概念听多了也会审美疲劳，尤其是调控当头的今天，很多新区都被扒光了老底。

更别说，比买房人更加争先恐后的，是妄图在新区上炒作营销的开发商们。掌握不了渠道，那就玩产品概念，于是各种各样炫酷的规划图、效果图，成为了打动购房者的海市蜃楼。

每个在新区买了房的人，都相信光明的未来。也许未来真的会来，但是真的能等到那天吗?

城镇化快速发展的今天，总会出现力挺新区的人与老城拥护者们分庭抗礼，但对于郑州来说，到底这是好事，还是坏事?

罗马并非一天建成的，郑州楼市的问题，也不是一天就能说完的。

在这场降价的狂潮中，资产被撇去泡沫，房企被打回原形。但对于我们普通老百姓(603883,股吧)而言，房价跌了反而是件好事，付款方式松动、总价甚至降个几十万，岂不是美滋滋。

至于怎么买，在这里分享几点建议：

1、多关注3到5年的次新二手房。

现在的郑州楼市，是买方市场，处于供大于求的状态，而且交易周期被拉长了。

抛去受疫情影响最严重的2、3月，郑州整个二手房市场成交周期超过了164天，也就是平均交易周期在半年左右。

交易周期越长，房东心里就越慌，预期价格就波动得越厉害。毕竟，欠银行的月供要还，本金和收益也想尽早落袋为安。

郑州一二手房价格倒挂已有几年，二手房的配套和产品，已经是看得见摸得着的，买完就能住，还能省去房租和装修的压力。

2、多关注品牌开发商的特价房。

现在这个世道，强如万科，到了郑州也只要“活下去”。最近许多项目都上了分销、推出了特价房。

现在郑州二手房不愁供应，所以在可供选择的前提下，优先选择品牌开发商，不仅能确保房子买卖流程规范以及顺利交付，如果出了问题，品牌开发商相比于小开发商更倾向于快速解决，而不是搁置、无视问题，购房者心里也能有更多安全感。

3、回归主城区，回归自住需求。

这几年近远郊规划概念的红利早已透支，过去那些热门的片区，如今早已经被打回原形。

根本原因，还是在于规划没有落地，地区发展不起来，自住属性不强。

过去炒得火热，大都是开发商的营销手段在作祟，大家头脑发热齐刷刷地往郊区涌，等热潮褪去才会发现，这些荒凉的地方，除了遍地的楼盘，啥也没有。

其实大家想想就知道，光是一个郑东新区，发展起来就花了20年，更别提其他地方了。虽然不能否认这些地方可能真的有未来，但是这些未来，我们什么时候才等到?

相比之下，主城区配套完善，自住属性强，抗跌性更强，优势愈发不可替代。

目前的郑州楼市，客户回流主城的趋势明显。

8月30日-9月6日，郑州主城区共计成交新房2855套，占成交总量的72%，成为当周的成交主力。而环郑区域成交1138套，不及主城区一半。

因此，在这一轮周期中，最佳的投资策略就是多关注三环以内的主城区，比如郑东新区、金水等等。

拿金水来举例。

北三环的金水北，是目前郑州各大新房板块价值最明细的区域，没有之一。金水北现在供应量大，有特价机会，而且人口基数在那，离现在的就业中心CBD、未来的就业中心龙湖也很近，承接产业结构下的人口导入优势巨大。

而金水老城，从置业方面来说，生活配套最为成熟，受稀缺土地资源的影响，项目大多住宅地块较小，人口流量大，容积率较高，但也有个别的项目主打洋房和改善产品，相当稀缺，价格自然也相对较高。

但同时要注意，主城区中一些高价老破小并不值得考虑，比如老东区板块。老旧小区产品落后，光是没有电梯就能打退很多人，比起同期其他改善产品有着不小差距，再卖出的难度会很大。

至于像荥阳、绿博等郊区板块，不再赘述，区域供应量太大、项目之间互相比价导致价格踩踏，人口基数小，没有大量人口接盘逻辑，如今房价大跌，被套牢的可能性极大。

说了这么多，最后想跟准备在郑州买房的朋友们说一句，郑州今年楼市虽然惨，但却是最适合买房的时候。

郑州横盘横了4年，已经够久了，现在不论是价格还是销售政策，对于购房者来说都非常友好。

但要记住，不论是刚需还是投资，都要注意选对板块，主城区才是最优选，毕竟规划再迷人，也比不上落地的配套靠谱。

愿大家在这楼市的低谷期，都能买到称心的房子。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。