根据自身情况转变拿地态度是房企寻求平衡的一个砝码

作者：丁爽

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2016年以来，规模增长提速使行业内千亿级房企的队伍不断发展壮大。

据亿翰智库发布的《2019年1-12月中国典型房企销售金额TOP200》，2019年，35家房企全口径销售金额超过千亿，其中不乏近两年新晋千亿规模的“新贵”。

后千亿时代，这部分“新贵”正面临着降低负债和寻求扩张的双重诉求。对他们来说，如何在两种诉求之下寻得平衡，是横在企业面前的难题。

2018年：千亿房企发展分水岭

2016年，房地产行业千亿梯队开始加速扩容。据可研智库统计，2019年销售额TOP35的房企中，28家于2016年后进入千亿俱乐部。

其中，融创、华夏幸福、绿城、华润、金地于2016年首次完成千亿销售额;2017年，新城、世茂、龙湖、招商蛇口、旭辉进入千亿梯队;2018年，阳光城、中南、金科、金茂、正荣、融信、中梁、富力、远洋、祥生、雅居乐、荣盛发展等销售额首破千亿;2019年，中国奥园、美的置业、滨江集团、中国铁建、蓝光发展、佳兆业新晋千亿俱乐部。

而从上述房企的发展路径来看，2018年成为了千亿房企发展的一道分水岭。于此前跨入千亿的房企，要么如融创、世茂、新城、龙湖、华润等已冲入行业第一梯队，要么如旭辉、绿城等房企，在保持低杠杆的情况下稳健谋求规模增长。

但在2018年及以后达成千亿销售额的房企，大部分都同时存在寻求扩张和降低负债的双重需求。随着市场环境和政策监管的风向出现变化，对上述房企来说，在两需求下寻得企业的可持续发展之路，正在变得更为迫切。

拿地转向

根据自身情况转变拿地态度，是上述房企寻求平衡的一个砝码。

2020年中期业绩会上，雅居乐管理层表示，由于市场容错率降低，如果下半年没有好项目，雅居乐宁愿留着现金，寻求后续机会。美的置业也维持着相对审慎的投资态度，力求布局精准。集团考虑于10月后策略性补充土储，并规定了具体的利润率指标和IRR标准。

同时，采取多元化拿地方式，正在成为房企降低土地成本的大方向。

2020年中期业绩会上，雅居乐高管表示，2020年，除了招拍挂外，雅居乐通过产业小镇、城市更新、收并购等其他方式拿地。在上半年雅居乐新获得的土地中，通过传统招拍挂、产业小镇、合作及并购等方式拿到的土地，分别占比为44.2%、40.9%、14.9%。

上半年，奥园采取多元化的拿地方式，新增可开发建筑面积约695万平方米，其中收并购项目占63%，平均土地成本为3812元/平方米。同时，奥园管理层表示未来将继续聚焦以大湾区为主的城市更新项目。

组织变阵

船要掉头，就要先调整组织。

在2018年后达成千亿规模的房企，大部分经历了短时间内大幅的规模扩张，而在扩张过程中，往往并未注重对组织的打造。在达成千亿后，原有的组织架构难以在企业发展新阶段为企业提供更大的动力，因此，自2019年以来，多房企积极对组织架构进行调整。

2019年全年，中梁控股、融信集团、祥生地产等企业纷纷动刀组织架构，精简总部、下放权限，组织管理更加扁平成为上述企业调整的大方向。

而今年以来，区域之间的兼并与重组成为了企业调整组织架构的重要方向。据可研智库统计，今年以来，千亿“新贵”的队伍中，金科、远洋都被传出调整区域公司的消息。其中，除了远洋成立环渤海开发事业部，并计划将原有的4个开发事业部重组为6个，其余企业的调整动作都主要是合并部分区域，如金科在年初就合并了华南区域和深惠区域。

实际上，在企业初时跑马圈地的扩张阶段，设立多个区域公司，能够帮助企业迅速打开局面。但当企业发展到一定规模，区域公司过多就会不可避免的出现内部竞争。同时，在企业发展壮大的过程中，设立过多的区域公司不仅造成人员冗余的问题，也会为企业管理带来不便。

因此，根据企业管理半径、区域公司项目、现金流情况及时对区域公司进行合并，能够帮助企业降费增效。

降负债大幕即将拉开，未来，稳健扩张将为所有房企面临的课题。对于部分房企来说，此前借助高杠杆撬动规模的模式未来将难以走通，但留下的后遗症仍待消化。对于他们来说，如何走上稳健扩张的道路，或许存在更多挑战。

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