全国房地产市场面临多种困局销售节奏已然被打乱

观点地产网2020年受疫情影响，全国房地产市场面临多种困局，售楼部关闭、销售承压、债务压顶......尽管随着疫情的好转，楼市不断回暖，但上半年房企推盘节奏、销售节奏已然被打乱。

受制于疫情，房企第一季度销售惨淡，资金回流不足，直接导致下半年房企拿地意愿降低;二季度以来，房企集中推货，带动成交量持续走高，但依旧难以弥补一季度停工带来的影响。

在这样的情况下，五矿地产仍然交出了一张平稳穿越周期的答卷，展现出央企实力。

据观点地产新媒体获悉，上半年，五矿地产顺利推出“五矿地产5M智能健康体系(机电设备篇)”，对VIPLIFE幸福生活价值体系中的“智慧营造”模块进行升级打造。

事实上，在后疫情时代，人居升级需求进一步放大，对大多数客群而言，不再只追求越来越大的物理空间，而是更注重健康、安全、智能与便捷性。如今，五矿地产再度进行产品升级，推出了全生命周期关怀的2.0版本，这种产品力也让这家央企平稳穿越新周期，释放销售潜力。

数据显示，加上非上市的托管项目部分，2020年上半年，五矿地产实现签约销售总额131.33亿元，实现签约销售面积82.12万平方米。

五矿地产董事长何剑波说，企业要量力而行，不能盲目贪大，因为在发展的过程中，把经营质量提高，竞争力加强，规模自然而然会增长，这就是一个水到渠成的结果。

而过去几年，这家央企不断通过团队打造、土储布局、产品打磨来修炼内功。风起扬帆正当时，如今，五矿地产的规模稳步扩大、经营能力稳步提升、财务结构进一步优化。

产品升级释放销售潜力

随着疫情带给整个房地产行业新的思考，开发商的新一轮洗牌在加速，消费者对产品服务的创新升级需求呼之欲出。

据不完全统计，目前已有包括万达、恒大、远洋、融侨等超40家房企发力健康住宅，包括以投资新设或收购的方式布局大健康，从技术层面提升住宅的品质等等。

有分析认为，健康住宅或将成为房地产市场产品升级的主力方向。

五矿地产近两年也大力发展健康住宅,2017年，五矿地产就已发布了VIPLIFE幸福生活价值体系，通过外部资源、内部居住营造和项目运营三个维度进行设定，形成了“五矿地产全生命周期关怀1.0系统”。

去年下半年，五矿再度进行产品升级，直到近期推出了全生命周期关怀的2.0版本。

据介绍，5M智能健康体系(机电设备篇)不仅关注空气、用水、照明等生活环境，还从机电设备控制、社区安防、户内外设施、噪声控制、供暖空调、资源利用、设备能效等维度营造健康生活，包含5大使命、15大核心要点、78项技术措施，是五矿地产在智能、健康住宅机电设备方面的引领性标准。

具体来看，5M智能健康体系共分为五个部分，包括健康生活、智慧系统、贴心管理、舒适环境以及绿色材料。目前该体系已应用在成都西棠项目、南京澜悦溪山项目以及蔚蓝东岸等项目当中。

其中，成都西棠项目为高端定制住宅产品系，落位5M智能健康体系A档，覆盖64项技术措施，项目的产品打造在空气监测、水质监测、智能家居、智慧社区、人性设施、湿热环境、绿色管材等方面，涵盖了成都当地客户敏感度高的技术措施，并且能够达到行业先进技术水平;南京澜悦溪山项目通过独有的昼夜节律照明、车库CO监控及太阳能热水技术措施，带给客户真正的智慧生活体验。

而蔚蓝东岸项目在实施5M落位时充分考虑了本地客户对于享受英式管家式服务的传统习惯，所以项目在对产品打造的同时，依然尊重当地客户服务理念，在产品技术升级的基础上保留人性化服务，为本地客户创造智慧、绿色且富有人文温度的的生活空间。

也就是说，对五矿地产而言，每一项技术、体系并非一套固定的标准，而是根据每一个项目，每一个空间活学活用。

值得一提的是，五矿地产5M智能健康系统目前推出的是机电设备篇，后续对于5M的升级打造还将在此基础上加入户型设计、精装体系、社区景观等维度的产品内容，以此形成完整的以5M智能健康系统为基础的“五矿地产全生命周期关怀2.0系统”。

也正是对产品的追求，五矿地产的销售潜力逐渐被激发。正如何剑波所言：“企业还是要踏实做事，扎扎实实地走着每一步”。

2020年上半年，五矿地产签约销售总额达55.9亿元，同比上升36.0%;加上非上市的托管项目部分，该公司实现签约销售总额131.33亿元，实现签约销售面积82.12万平方米。根据观点指数的统计，在新冠疫情的影响下，TOP100房企上半年的总销售金额为51517.1亿元，同比下降3.2%，而五矿地产同期销售上升约36.0%，大幅高于行业平均水平。

土储蓄力

“2016-2018年我们都在大湾区积极储货，对下一步的发展打下很好的基础”，此前，何剑波预计，由于前几年的“积累”，五矿地产2020-2021年的销售将会有比较大的增长。

事实上，土地是房地产企业赖以发展的弹药，通常，企业的土地储备面积决定未来是否有足够的资源进行开发，决定销售增长的可持续性。

据观点地产新媒体获悉，近两年，五矿地产吸纳了不少土储，重点布局一二线城市以及粤港澳大湾区。据统计，截止2020年7月末，五矿地产剩余土地储备面积为1077.6万平方米，剩余总货值为1728.23亿元，权益剩余土地储备面积为852.61万平方米，权益剩余总货值为1300.90亿元。

其中，上市公司部分剩余土地储备面积为857.19万平方米，剩余总货值为1490.93亿元;上市公司部分权益剩余土地储备面积为638.90万平方米，权益剩余总货值为1028.24亿元。截止2020年6月底，五矿地产已取得土地证尚未开工计容建面为356.92万平方米，已取得土地证尚未开工部分货值预估为326.50亿元。

除了招拍挂拿地，五矿地产还通过母公司注资的方式增加土地储备。6月中旬，五矿地产公告披露，拟以约28亿元人民币收购母公司资产，随后，在8月7日的股东特别大会上，该公司收购母公司资产的相关事项及相关议案获全票通过。

据悉，在2004年收购红筹上市公司“东方有色”并改名为五矿建设成功上市后，五矿先后完成了三次母公司资产收购，这是第四次。

中报显示，在此次收购母公司资产后，五矿地产增加约303万平方米土地储备，收购资产包括分布于5个城市11个房地产开发项目及1家物业管理公司，71%为住宅，其余为社区配套商业且二线城市占比高达71%。

值得一提的是，几年前，五矿就把一些非上市资产交由上市公司托管，经过几年的发展，如今，这些非上市资产的产权等问题得到理顺，并于今年注入上市公司。

对五矿地产而言，此次收购的资产原本由上市公司托管，公司对相关业务运营非常熟悉，因此在本次收购后可迅速将协同效应转化为盈利提升。与此同时，在土地市场竞争白热化的当下，五矿地产通过收购一次性注入大体量的土储，不仅能够迅速提升公司的规模，还能缓解该公司因项目数量较少而带来的增长瓶颈期。

在此前的采访中，何剑波也提到，收购母公司资产，虽然不能立马在今年的利润上体现出来，但会从规模上、销售上、项目布局上体现出来，还会为明年、后年乃至往后的时间打下一个强有力的基础。

“注资对上市公司来说有一个很大的支持和促进作用，这是立竿见影的利好。”

资本的加持

“五矿是不是不缺钱?”

“好企业从来不缺钱，因为资金总是向好的项目、好的企业去流动。”

在七月初的采访中，何剑波曾告诉观点地产新媒体，无论是国企、央企还是民企，都要控制好自己的资产负债表，不要成为风险很大的企业。

事实上，过去一年，国家出台多项政策，严格管控资金流向房地产行业，房企融资难度加大，融资难、融资贵成为行业的普遍特点。进入2020年，受疫情影响境内流动性持续宽松，融资成本走低，但企业融资分化加剧。

这样的金融背景叠加疫情、房企债务集体到期的情况下，不少房地产企业出现了资金链断裂、现金流吃紧甚至爆雷的现象。

而与此同时，五矿地产仍能通过公司债、银团贷等方式撬动了更多的资金。据悉，今年1月20日，五矿地产与若干银行达成一项本金60亿港元的四年期定期贷款融资协议，该融资计划获得了18家国际及本地银行参与，认购金额逾128亿港元。8月24日，五矿地产子公司获银行18亿港元循环贷款额度。

显然，在金融监管趋紧的房地产下半场，央企身份使得五矿地产在融资方面拥有得天独厚的优势。

财报显示，于2020年6月30日，五矿地产的借款总额为190.93亿元，借款净额为155.16亿元，净负债率(借款净额对权益总额)为92.3%。同期，五矿地产拥有现金及银行存款(不包括受限制现金及银行存款)35.57亿港元。

在持有的现金基础上，五矿地产上半年尚未使用的银行融资额度仍有65.53亿港元，这将为其未来一段时间的债务偿还提供助力。

另一方面，较低的融资成本也成为五矿地产优势之一，数据显示，2020年上半年，该公司的加权平均借贷成本保持在3.35%，较去年同期下降1.67个百分点。

根据国家统计局发布的数据，2020年6月单月房地产投资本年资金来源合计20690.5亿元，环比增长32.2%，同比增长13.2%。截止到6月末，房地产投资本年资金来源合计累计值为83344.37亿元，但因年初疫情影响，同比依然小幅下降1.9%。

与此同时，上半年，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，也就是说，五矿地产的融资利率与全行业相比，仍旧处于较低水平。

资金是房企赖以生存的口粮，而土地是其赖以发展的弹药，对五矿地产而言，一方面在央企身份的加持下，在通银团贷款等方式的助力下，融资成本逐年降低;另一方面，这家企业亦不断通过招拍挂拿地，通过母公司注资增加土储，这些无疑都成为五矿地产稳健发展的“王牌”。