如果没了房价上涨的动力三四线城市可能即将进入新的调整期

来源：腾讯 2021-01-10 13:20:24

前几天，我给大家分享了环京楼市的投资价值，虽然从2017年来房价下跌了不少，但并不会妨碍环京未来的潜力，因为如今环京的定位发生了改变，它与北京统一规划，其战略地位大大提升，承担着拱卫首都的功能，所以，价值不再单单是过去粗放式发展下的房价上涨，更应该是配套和宜居的完善。

我经常跟大家说，环京一些小县城可能连五六线城市都算不上，但是它的投资逻辑却不同于普通的三四线城市，环京是依附于一线城市的城市群或都市圈，这其实代表着未来房地产的发展方向。

今天，我就给大家重点说说三四线城市到底还有多大的投资价值?

此前一线城市房价跌了，购房者被吓住了，不敢买了。三四线城市他们看到的是房价上涨，所以买房的欲望很强烈，因为买涨不买跌的心态在作祟，但我要说，别再被假象多蒙蔽了。

一直以来，有人口、有产业、有资源是判断该不该买房的重要指标，很多一线城市之所以购房需求充足，就是因为具备这些条件，很多小城市看似火爆，只要稍微留意你会发现，人口都是输出型的，更谈不上什么产业和资源能够把人给吸引过来，这样的城市怎么谈房价上涨的支撑力?

但这种有悖于规律的现象持续很久了，如果说过去三四线城市是因为有棚改的红利，那么随着去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这意味着非大城市圈周边的三四线城市房价或将下行。

你想，如果没了这些房价上涨的动力，三四线城市可能即将进入新的调整期，尤其是一些没有人口流量和资源支撑的三四线城市，这一天在慢慢到来。

假期刚过，热点城市继续出台楼市调控政策。最新的一个城市是绍兴。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

紧接着，徐州发布通知，从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策。

眼看着新一波调控收紧的城市接踵而至。这些城市政策收紧并非凭空而来，我们看看这些城市的房价情况。绍兴新房成交均价在同比去年同期增长13.1%，且自4月以来环比持续增长。而今年8月徐州一手房环比上涨0.8%，同比上涨11.6%。二手房环比上涨0.8%，同比上涨7.3%，上涨压力较大。

综合来看，这两个城市均属于三线城市，下半年房价上涨较活跃，根据调控的原则，哪里房价上涨过快就调哪里。而且很可能将是其他三四线城市进入调整阶段的开端或序幕。

三四线城市人口外流是不容回避的现实问题，忽悠大家买了房，将来有价无市，他们卖给谁?租给谁?哪怕现在房价还在涨，但大涨不可能持续，多数城市没有人口和资源支撑，房价也不可能持续。而政策的介入也是为了维护市场的稳定，稳定大局下，涨上去容易降下来难，对于大幅上涨的房价可能会慢慢稳定下来，大跌可能性也不太大。

多数没有人口、产业、资源的三四线城市真的很难谈未来，比如东北的一些城市，即使三四线城市有机会，很多机会也是倾向于大城市周边的一些卫星城市。

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