为什么深圳东莞在房住不炒的压力之下 房价居然上涨了这么多

这是下篇。

1

深圳东莞

去年下半年，深圳房价开始启动，上涨了20%多。

今年上半年，疫情尾声时，深圳房价再次开始启动，又上涨了20%多。

今年上半年，跟随深圳行情，东莞上涨了30%。

随后，深圳东莞均迎来强势调控，行情停止了上涨，房价停在了上涨高峰略有回调的位置，静候下一个波段。

为何?为什么在房住不炒、疫情冲击的双重压力之下，房价居然上涨了这么多?

是的，观历史，知未来，了解了深圳东莞的背后原因，才能知道下一个可能的城市和行情。

当然，在2019年3月在深圳参加米宅春季论坛的朋友(破竹也有直播)，会有听到我们明确的答案：深圳最值得，现在就是买入深圳最好的时候。

当然，在2019年听过了《破竹APP米公子地产财经观第二季》的朋友，在去年上半年我也有过一期专门提到东莞，并且首推了松山湖，那时候，东莞二手还不限购。

为什么?为什么我们会在上涨之前有明确的判断和答案?

有理有据，不吹不黑，才是正道。

很强的基本面+强势的购买力挤压=行情。

房价是什么?如果用一个简单粗暴的公式来说的话就是，

房价=(城市本外币存款/城市房子面积总和)

A=城市本外币存款，B=城市房子面积总和。

如果A比别的城市多，如果B又比别的城市少，放心，这儿的房价肯定高。

如果A增长的快，如果B又不怎么增长，放心，这儿的房价肯定要涨。

这个A和B放在深圳东莞，答案就非常的明确。

1、先来说为什么B足够小。

为什么这样的挤压效应在深圳东莞最明显?从一段历史沿革来理解。

1979年3月，原属惠阳地区的宝安县改设深圳市，意思是，深圳是从之前的惠阳分出来的。

1988年7月，撤销惠阳地区，改称惠州市，下辖一区4县，没有了东莞，东莞是此时从惠阳分出来的。

深圳，东莞都是从之前的惠阳地区分出来，意味着，土地有限，面积不大，这是那个B比较小的根源。

2、如何理解B的增幅比较小这个事?

全中国，城镇化率最高的四个城市是哪些，你知道吗?

第一是深圳市，城镇化率是100%;

第二是佛山市，城镇化率是94.96%;

第三是东莞市，城镇化率是89.86%;

第四是珠海市，城镇化率是89.37%。

城镇化率高，代表着城镇化建设的空间不大，已经是尾声，新房供应肯定就会减少。

以数据为证，惠州2019年新房成交147983套，是东莞和深圳两地总和的1.7倍多(东莞成交4.85万套，深圳成交37884套)。

3、另一方面，B是足够少，但A够不够大呢?

深圳，东莞，经济强不强就不用说了吧，常识而已。

经济强，代表着人有钱，有钱人多。

而且，这里，是典型的民营经济为王，钱是相对自由的，钱是相对活跃的。

这是基本面，基本面足够好，但只有基本面也不行，还需要催化济，如果没有催化济，深圳东莞也不会有这波行情。

深圳，去年8月18日，国家支持深圳建设社会主义先行示范区，给一系列政策和支持，这是一个重大利好，但即使是这个大利好，依然没有把楼市火热起来(所以行情其实并不容易实现，必然中还有偶然因素)，只是略有起色，但远谈不上大行情。去年11月11日，深圳取消豪宅税，观望立场转变，市场才一下子就被点燃了。

东莞，去年初二手房转让税费大调整，从差额税20%改为总价1%，这是一个重大利好，但依然，没有把楼市火热起来(所以行情其实并不容易实现，必然中还有偶然因素)，真正火热起来，是深圳行情大涨之后的辐射效应，属于正常方法论里的城市轮动和一线辐射。

说了这么多，无非是理清历史，眺望未来。

1、以产业、经济、购买力、金融决定的经济基本面是重要的第一底层。

2、供求关系为重要的第二底层。

3、行情并不容易实现，需要不断的催化济，需要强催化济。

4、行情之前需要长时间的潜伏和积累，要拿得住，要有耐心。

5、行情到来后，行情通常非常快。

未来的时间里，会不会再有城市走出深圳和东莞的行情?

是的，就是基于，房价=(城市本外币存款A/城市房子面积总和B)。

我们寻找A足够多，A还涨的足够快，同时，B却增长缓慢，无处增长。

深圳告诉全中国，下一个，少不了广州(其实广州已经启动了，去售楼部看看便知)，也少不了上海。

东莞告诉全中国，下一个，可能是珠海、昆山。

2

金边

先告诉你们结果吧，今年，金边房价跌了30%以上，很多楼盘直接腰斩的。

吉隆坡，却很坚挺，我们本来想冲着疫情去谈一下折扣和优惠，结果碰了一鼻子灰。

为何?又告诉了我们什么道理?

我亲自带队考察过曼谷、马尼拉、河内、胡志明、吉隆坡、新山等诸多东南亚城市。

只有在柬埔寨金边，我见到了在国内最让我不耻的一幕：有楼盘在按建筑面积销售。

而全球除了中国，没有任何一个国家按这个不要脸的建筑面积销售房子，全是实际面积，而且绝大多都带装修。

而只有在金边，我看到了建筑面积，当然，这是中国开发商，当然，不止一个中国开发商这么干。

从中可见，这个城市被中国影响有多大?这个城市的楼市被中国左右有多强?

但在考察完金边之后，我就给团队说，别扯什么美元资产、高租售比、高预期涨幅等，国内谁爱卖谁卖，米宅绝不可以碰柬埔寨市场。

为何?

这是一个典型的外国人建、外国人买、外国人租的市场，和本地人无关。

这是一个局限在外国人圈层空转的市场，有租金，有涨幅，问题是，如果外国人撤，市场怎么办?

如果你不理解柬埔寨市场的风险，想像一下1990年的海南就全明白了。

房价，地价一天一个价，确实在涨，但都在炒，全是外地人在买和卖，和本地人无关，是一个纯在外地人手上空转的市场，如果来一个政策，如果外地人一撤，市场立马崩溃。

于是，1991年，海南崩盘了。

海南不服，在2010年重新来过，到2012年再次崩盘。

柬埔寨也不服，卖柬埔寨房子的中介也不服，于是2020年的疫情，专治各种不服，外地人一撤，市场立即崩盘。

富力在金边开发了一个富力城，就是碧桂园森林城市和恒大海花岛玩剩下的套路和玩法。

分析至此，以上的分析其实错了50%。

因为在25年前的1995年，中国的情况也和目前的柬埔寨差不多，当时的中国人也不买房的，也没有买房概念的，但事实告诉我们，那时的中国，是完全可以买的，是最值得买的。

金边到底是什么问题?是经济基本面，是发展预期，是发展阶段。

最重要的问题是：只有1600万总人口的柬埔寨，金边房价比1.26亿人口的菲律宾首都马尼拉都贵，也比9500万人口的越南首都河内贵。

这是最重要的问题，就是，这个国家的首都不是不能买，而是，价格偏离了基本面，炒过头了。

金边房价20000元/平，比河内的13000贵，和马尼拉差不多，和胡志明差不多，但就经济基本面、购买力、经济结构、教育水平等综合相比，完全不是一个级别。

综上，关于金边。

1、一个在投资客圈层中空转的楼市是一定要谨慎的。

2、一个在外地人圈层中空转的楼市是一定要谨慎的。

3、价格严重偏离基本面的楼市是一定要谨慎的。

4、所以的选择一定要平摊在全球来看，同样价格有没有更好更安全的选择?

所以，金边的案例告诉了我们本质，放眼全球，还有没有其它可能的坑市场呢?

有的，以下就是可能的几个楼市坑。

1、马来西亚新山的楼市，中国开发商和投资客的空转，当然，碧桂园森林城市已经率先倒下了。

2、迪拜楼市也一样，也是在全球投资客圈层空转的楼市，如今迪拜光环不再，基本面下滑，游客、游资、投资客撤场，迪拜楼市一地鸡毛。

3

最后

投资是一件很专业的事情，投资是一件需要不断学习、不断修行的过程。

了解了上海，不见得了解重庆。

了解了中国，不见得了解东南亚。

了解了日本，不见得了解欧美。

没有专业功底，没有实地考察，没有亲自购买，大概率，是谈不上指导投资建议的。

对于米宅来说，也不完美，也犯过错，也做过错误的判断，但更重要的是，

1、正视问题，不断反思。

2、正视未来，不断学习。

3、拷问良知，实地考察。

4、扣问责任，亲自购买。

没有完美，但求更好，前方高能，字数不够，广告来凑。