随着近年来房住不炒高压调控紧绷不松 房地产市场逐渐趋于平稳

过去二十年，中国房地产迎来前所未有的疯狂发展，吸纳了过多的社会资金。公开资料显示，我国居民的家庭总资产中，房产占比高达77.7%，极度畸形，这不仅严重制约了居民的消费能力，而且自然也对实体经济的发展造成了阻碍，因为在全民投资房地产的热潮下，资金很难输血到实体里去。

资金都跑到房地产，最终的结局就是，房地产一家独大。需求旺盛、资金充裕，房价难免不跟着水涨船高。国家统计局数据显示，过去20年，全国平均房价上涨近5倍，一线城市涨幅不低于20倍，二线城市涨幅也达到了10倍，甚至于一线三四线城市，房价也翻了数倍，成功迈进“万元门槛”。

过去房价单边上涨时期，买过房的人都“躺着赚钱”，房子成了无可匹敌的“造富”工具，因此即使房地产出现严重的质量问题，很多人还是坦然接受了。

但是随着近年来“房住不炒”高压调控紧绷不松，房地产市场逐渐趋于平稳，开发商融资、销售等均受不同程度影响。在这种背景下，我们看到，绝大多数开发商为了资金周转需要，开始对房子建设“动歪心思”——近几年，开发商通过偷工减料、降低配置来节约资金的不胜枚举，很多购房者终于意识到了“期房预售”制度的不科学、不公平。尤其是在2017、2018年，房地产融资高度受限，开发商现金流吃紧，利润也大幅下降，开始集体“摆烂”时，购房者有苦难言，更进一步意识到了“预售制度”的不公平。于是，数以亿计的购房者开始呼吁“全面取消期房预售制度”。有机构在2019年做的线上问卷调查结果也显示，有75%的网民认为应该取消商品房预售制度。

何为商品房预售制度?

商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。我们查阅资料发现，这个制度的创始人是霍英东。1994年，商品房预售制在内地落地。

预售，直白点说就是指在产品还没正式进入市场前进行的销售行为。它本质上违背了市场经济的“一手交钱一手交货”原则。虽然名义上有监管机制，但是商家如果想作假，很多时候监管是很难约束和杜绝的。更何况像总价动辄百万上千万的房子，其施工建造的流程有数百条，不仅复杂而且耗时。如果开发商有弄虚作假的地方，那利益受损的一方必然是购房者。

为什么说预售制度不公平?

首先，它给了开发商“空手套白狼”的机会。了解中国房地产开发模式的人都应该知道，开发商从缴纳土地认购款到拿地，再到建房、营销，这其中开发商需要持有的自有资金很少，一个百亿大盘，可能房企最终动用的自有资金不足10亿，很多资金开发商都可以通过融资、抵押贷款等方式获得;

其次，期房预售制度，对购房人确实是高度不公平。众所周知，开发商从拿地到设计、开盘销售，这期间最快可以做到4个月。也就是说购房者到售楼处去买房，实际上楼盘可能连地基都没有打好。购房者看到的只有奢华诱人的售楼处、样板间，以及开发商专业打造的宣传材料和能说会道的置业顾问，对于自己购买的房子，他们是什么也看不到。

期房预售制度，一方面让房屋的质量无法保障，近年来开发商为了缓解资金压力，确实存在各种奇葩的偷工减料行为;另一方面，开发商是在用购房者的首付资金来建房，而且购房者还要被动接受2-3年的交房期限。即购房者对于房子的质量如何，有没有偷工减料以及落实相关配套设施等一无所知，只能寄希望于开发商的业界良心。事实上，房地产市场上，现房销售比例已不足2成。

总结而言，预售制度是房地产开发商的“庇护神器”，因为通过预售，开发商成功把风险转嫁给了购房者和银行。而商品房预售带来的一个很大的结果就是：房子实际交付与预期大不一样，虚假宣传、烂尾楼、以次充好、低质量等问题层出不穷。这其实也是买房人对预售制度不满意的根本原因。

党媒表态：全面取消商品房预售制度势在必行

全面取消商品房预售制度是全民所迫切希望的，业内专家也多次理性建议应该取消。不仅如此，党媒也公开赞成购房者的这一期望——人民日报早在2018年就公开发表文章一锤定音称：商品房预售制从当初的利大于弊，到今日的争端重重，反映了这个制度已经不适合当前的经济发展。文章更直言，未来全面取消预售“不可免”。言外之意，预售制已经弊大于利。不管是降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，还是促进地产行业回归理性，取消预售未来都是势在必行的。

事实上，国家也在稳妥推进商品房预售制度的逐步取消。截止到今天，全国已经有多个城市已经取消或正在试点取消预售——全国第一个宣布“全面取消”商品房预售制度的城市就是海南。今年3月7日，海南发布楼市调控新政：自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，全部现房销售。现房销售的房屋，通过竣工验收，且水电气和通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

此外还有深圳市、广东省、合肥市、中山市等城市也在征求意见或在局部地区试点取消预售。基于此，有业内专家分析预测道，在未来一段时间内，也许试点的城市会更多，并对目前的预售制度做出一些调整。全面取消预售制度可能很快就会在全国范围内实施了。

对于那些尚未对“取消预售”做出行动的城市，央媒“中国青年报”从保护购房者出发同样给出了建议：未来对于商品房预售，市场监管执法需从两方面提升。一方面，可以进一步畅通投诉举报机制，提高虚假宣传的处罚力度。另一方面，对屡次违规的开发商，可考虑在行政处罚之外，搭建行业黑名单制度，在融资、拿地、预售等各方面进行严格限制，提升其违法代价。

无房人恭喜了!取消预售，购房者的权益将大有保障，同时意味着开发商的苦日子要到了。

党媒人民日报一锤定音，取消预售制从长远来讲可能是不可免的。事实上，现阶段已经有多地正在试点推进。对于无房人来说，取消预售现房销售，本质上是好事一件。一方面，买房终于可以一手交钱一手交货了，房屋质量摸得着看得见，不必再为质量问题担惊受怕;另一方面，不必再等到交完首付款后2-3年才拿房，现房销售时代，几乎可以做到付过钱后就能拿房本。大大提高了房屋的利用效率。因此，真的要恭喜那些准备在取消预售地区买房的无房人了。

取消预售对开发商有什么重大影响?对于开发商来说，取消预售意味着失去了一个融资渠道，即增加开发商的融资压力。尤其是那些融资渠道窄、融资成本高的中小房企，可能苦日子真的要来了，毕竟现房销售要求资金周转能力更强，对企业的现金流要求也更高。未来不排除在取消预售制的同时，有些房企会被淘汰出局。不过，不得不承认“取消预售”可能利好头部规模房企，尤其是国企、央企。原因很简单，这类房企资金充裕，而且市场占有率高，更主要的是资金周转率高。因此，取消预售，未来会加剧行业的洗牌，尤其是大鱼吃小鱼的剧情会轮番上演。

此外，我们还要提醒大家，如果取消预售全面推行，未来短期内对房地产会有一定阵痛，即随着拿地资金实力条件升高，随着中小房企的退场，未来土地市场会出现供不应求，可能会造成房价拉升。不过，大家不用过度担忧，这种情况不会持续太久，毕竟稳房价是主旋律，国家不可能坐视不管。