房贷新政实施 房地产面临分化

近期楼市成交持续畅旺，但是元旦期间，隶属广东经视的微信公众号——《一线消费者报告》，接连曝光广州增城的时代风华楼盘和河源市江东新区的时代倾城楼盘惊现“房托”。业内人士指出，“房托”现象说明部分楼盘销售状况并不乐观，这也折射出当前楼市出现冷热不均的现象。

2021年楼市走向如何？就在2020年最后一天，金融监管给楼市泼出了冷水，让房企融资再被念“紧箍咒”。分析认为，2021年市场总体平稳，在“房住不炒”大方向不变以及房企融资收紧的背景下，预计新房市场和二手房市场总体成交体量与2020年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右，区域之间的市场分化进一步加大。

文/广州日报全媒体记者 张露 林晓丽

现状：全国70城市楼市冰火两重天

近日有楼盘被曝光“房托”现象，制造出房子供不应求的假象，这让不少市民大呼意想不到。“没想到卖楼也有这种操作？而且最近楼市不是升温了吗？经常听说新盘一推出就火爆的消息。”市民李小姐表示。

纵观全国，记者发现，在2020年期间，并不是所有城市的楼市都表现良好。根据国家统计局公布的11月数据显示，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，其中，36城新房价格环比上涨，而28城下跌。

中原地产首席分析师张大伟认为，首先调控政策持续升级，去年下半年以来32城收紧楼市政策，虽然力度不一，但都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对于新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格，所以楼市数据逐渐上涨放缓。其次，市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧年末增加供应量，部分企业也出现了促销行为。

不过，从一线城市来看，楼市表现依然畅旺。2020年11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%。

房企融资再被念“紧箍咒” 居民贷款增速或下降

正当部分城市楼市开始出现高热之时，金融监管给楼市泼出了两盆冷水。

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确自2021年1月1日起，对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期。

具体看，房地产贷款（包括企业与个人）总体占比上限：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%；个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

国盛证券研报显示，从上市银行2020年上半年业绩数据来看，已披露个人住房贷款的34家上市银行中，个人住房贷款占人民币贷款的比重为28.29%、按揭+对公房地产贷款占比为35.58%。其中，有21家银行均能满足现有的占比要求，剩下13家银行未来需要调整资产投放结构，“由于住房租赁有关的贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不在统计范围内，因此监管口径的实际值可能更低一些”。

国盛证券分析师马婷婷认为，在“房住不炒”的思路下，当前房地产政策正不断趋严，过去银行与房地产贷款绑定快速盈利的经营思路不可持续。同时，未来我国居民杠杆率上升速度将放缓，居民贷款增速整体下降为大概率事件。银行的零售业务未来将从“房贷驱动”转化为“服务客户”的思路，在零售客户经营、财富管理等领域具有优势的银行优势将进一步凸显。

民生证券分析认为，部分银行的个人按揭贷款占比已超出上限的要求，《通知》对个人住房贷款规模将产生影响，个人按揭杠杆端将开启适度收缩。

某股份制银行相关人士表示，考虑2~4年的过渡期和贷款增长，预计短期信贷投放影响不大。

2021年楼市展望：

市场总体平稳

“去杠杆”成趋势

“房地产融资趋紧已在预料之中。”有房地产业内人士告诉记者，过去两年，房地产金融的“水龙头”持续被收紧中，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难，接下来，楼市“去杠杆”继续成为趋势。

值得注意的是，据克而瑞统计，2020年广州共计出让146宗经营性用地（其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地），同比增长62.22%；总成交建面达2119.98万平方米，同比增长34.21%。克而瑞相关人士分析称，自2017年以来广州土拍市场年度成交量已经“四连增”，预示后续新建商品住宅供应源源不断，结合近期广州积极引进各类人才的新政，广州后市供需两旺，前景看好。

那去年大量出让地块存在潜在高供应量，进而导致存货上升，是否会让买方受限？易居研究院智库中心研究总监严跃进接受全媒体记者采访表示，地块供应增加一般在十二个月或者六个月左右之后，形成供应量，“它会不会导致需求受限，这个迹象不明显。”

放眼全国市场，贝壳研究院预计，2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与2020年相当，其中二手房成交体量与2020年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。