房价像股市一样难以预测和把握

房价像股市一样难以预测和把握。

2020年新冠疫情以来，房价更是成了牵动人心的事，关系到无数家庭的财富和幸福。

很多朋友的在后台咨询炸天团：

疫情之下，房价会不会大跌?

炸天团始终秉持的观点是，市场行情绝非涨和跌二字这么简单，背后由多维度的数据和市场反应左右。

要聊中国房价，决不能脱离全球经济的大环境。

目前全球疫情正再次席卷，日增60多万病例，全球经济正经历着二战以来最严重的衰退，按照单维度的逻辑，疫情对经济和居民收入形成利空，进而也利空楼市。

事实却是，尽管各国的GDP都在创纪录的飞速下降，第二季度全球房价却同比增长4%，十个高收入和中等收入国家中有八个的房价在涨，无论是北美、欧洲还是日韩，房地产都呈现出一片繁荣景象。

经济越差，疫情越严重，房价涨的越高;房价飞涨，资本往房地产涌入，其他行业缺乏资金驱动，让经济更看不到复苏的拐点。

这仿佛成了一个匪夷所思的闭环。

那么这波全球房价普涨的逻辑是什么?会对中国房价造成几何影响呢?炸天团带你洞察这场房价狂欢。

01

美国，作为全球疫情最严重的国家，日均新增病例接近20万，而美国人民买房的热情却空前高涨，成交量和房价甚至创下历史新高。

6月份，美国房屋中位数首次突破30万美元整数关口，创下历史新纪录。

7月份，记录再次被刷新，房屋中位数价格同比上涨8.5%，8月份的房价中位数已经突破31万美元。

9月份，销售价格中位数同比上涨14.4%，上升至33.39万美元。

要知道，2007年美国金融危机前，美国楼市泡沫顶峰时的价格也才23万美元。

再看看成交量。

美国9月成屋销售量达到654万户，比上月增长9.4%，比一年前增长近21%，并创近14年来新高。

房价上涨，离不开需求激增，目前美国房屋成交周期越来越短，房屋上市后平均仅需17天便可签约售出，36天便可完成过户。

随之而来的，市场供不应求直接导致库存存量连续下滑。房屋总库存量比上月和一年前下降至147万套，以目前的销售速度，只能维持2.7个月，这一数据也创下历史新低。

然后就是韩国，前不久上了热搜第一——韩国再现数十万人“抢房大战”!

据报道，韩国京畿道(与首尔的关系相当于河北和北京)一公寓新盘预售，共推出1000套房源，前来预约登记的购房者高达近47万人，平均470个韩国人抢一套房，而部分热门户型的平均竞争比例，甚至高达1800：1，比我们的“万人摇”还要夸张!

要知道，韩国政府在近3年的时间里，制定了23项改建房屋的楼市新政，结果却适得其反，却引来韩国购房者“恐慌性购房潮”。

据韩国国民银行发布的《9月住宅价格动向》，9月首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元，约合人民币584万元，是韩国有数据统计以来最高纪录，刚过一个多月，首尔公寓楼涨价近6成之多。

越涨价越抢购，并非只有我们，韩国人也这样。

还有加拿大，全国新屋房价8月同比增长2.1%，9月成屋销售增速重回正值，多伦多住房销售同比增长逾40%。

10月英国房价同比增长5.8%，住房首付比例部分地区降至5%，房价增速为三年内最高水平。

包括德国，荷兰，葡萄牙和波兰在内的欧洲分地区上涨幅度更大，俄罗斯排名第一，今年房价上涨了15%。

各个国家房价上涨，无疑透露一点：

全球人民默默达成了一致——想躲避风险，就得买房。

02

经济形势不好，按理说大家应该缺钱，可是为什么这么反常?

最主要的原因必然是各个国家政府都在玩“放水救市”的套路——印钞，降利率，用宽松的货币政策来提升居民购买力。

像美国，疫情一爆再爆，为了托底经济，不得不疯狂印钞，刺激再刺激。

刺激多了的结果是什么?借钱的成本越来越低，10月份，房地美公布的美国30年期定息房贷利率显示，美国房贷利率已经降至2.81%，这是有数据以来，近50年最低水平。

房贷利率从来都和房产销售负相关，中国如此，美国一样如此。

对于购买者而言，极低的抵押贷款利率抵消了房价上涨的压力，宽松货币政策下，购房者贷款更容易，贷款成本更低，住房购买力自然提升。

3.18万亿美元，这是今年美国房屋贷款发放额，也是20年以来的最高值。

无限度的放水，同样也带来了更严重的社会分化和消费分裂。

对于穷人来说可能最直观的感受就是物价贵了，生活更加难了，但是对于富人来说，他们变得更富裕了。

根据瑞银(UBS)的年度研究显示，今年夏季，全球亿万富翁的集体财富达到了10.2万亿美元，超过2017年的最高水平。其中，美国仍是全球亿万富豪最多的国家。

形势越是恐慌，富人的投资方式就越去想保守，在全球央行大放水的时刻，这个时候去创业投资，风险太大了，货币资产很有可能会贬值。

最好的保值方式还是买房，这在全球都一样的。

因此，在美国这一波房产销量激增背后，富人的增量占了大部分。

据美国房产中介数据显示，2020年第三季度，美国高端房地产的销量同比大增41.5%，位列所有房产品类榜首，且创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。

另外有一点很有趣，在全球疫情最为严峻的第二季度，有超过一半的人口在家中工作。这种工作方式的改变，意味着人们开始对于家庭住宅面积及功能性有巨大的改善需求。

根据Rightmove(英国最大的房产网络平台)的一项调查，有63%的购房者优先考虑带花园的住房，超过三分之一的购房者正在寻求更大的户型，这就直接推高了郊区的房价。

独爱大户型、改善型高端房畅销、非核心区位项目卖得好....欧美房产销售的结构正在悄然发生这样的变化，这点似乎和中国房产市场分化走势不谋而合。

03

每一次危机都是一次财富的再分配。

这次欧美央行大放水，明面上带动了房地产行业的蓬勃，帮助刺激经济，同时新房又可以刺激家具以及日用品市场从而提振需求，而实质上却酝酿着巨大泡沫危机。

疫情，让富人更有钱，在极低利率下投资房地产，而穷人在极低利率下，为了改善生活买房，踏上买房还贷之路。

低收入者的债务负担越来越重，而工资却不见涨，而资金的提供者恰恰就是富裕阶层，贫富差距以及背后的社会问题不断凸显。

最无解的是，房价上涨也透支着年轻人的未来。

对于全球各地大城市中的年轻人，房价已然碰到天花板，而年轻人的收入是受疫情影响最为严重的人群，同时缺少积蓄的他们也没有能力进行抵押贷款购房。

在伦敦，年轻人可能需要持续70年的节衣缩食才能有足够的积蓄来购房，在是55年，纽约32年，东京31年。

资产泡沫、贫富差距扩大...潜藏着诸多风险，很显然，美国仍要将这条路执意走到底。

中国，会跟这次全球上涨狂潮吗?

我们总觉得中国经济靠地产，美国经济靠科技，实际看来，并非如此。

根据NAHB(全美住宅建筑商协会)的数据，美国房地产对经济的贡献长期保持在14%以上，因疫情因素，近期更现抬头趋势。

作为对比，中国房地产行业本身占GDP的比值约为11%，比美国还差一点。

截至2019年底，美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元，相当于105.4万亿人民币，而中国的数据(据央行公布)，2019年末包括给开发商的贷款在内，一共44.41万亿人民币，连美国的一半都不到。

美国在走钢丝，中国却张弛有度。

“房地产救国”成为上百个国家的真诚信仰，国外房价暴涨，更凸显和反衬了我国的不放水、压房价的战略定力。

几年前，国内就开始进行去杠杆、整治资金空转，出台相关举措，今年更是在楼市政策上雷霆出击。

8月，针对供给端融资收紧的“三道红线”的高压政策在坊间疯传，虽然还没正式推行，但也强化了上面“住房不炒”的意志。

9月，有消息爆料，监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，针对需求端严控房贷的政策箭在弦上。

与此同时，各地楼市收紧政策也在“趁热打铁”。截至今年9月，全国房地产调控政策次数高达403次。

最新一组数据印证了调控效果，国家统计局公布10月70城房价最新数据，45城新房价格环比上涨，较上月减少10城。二手房方面，39城上涨，环比减少11城。

控制房贷、稳定房价，主基调一直没变。

2001-2005年，美国开始长达5年利率下调，房地产泡沫不断形成与膨胀，04-06年17次加息，房地产市场繁荣逆转，07年破裂，次贷危机爆发。

如今相似的剧情正在发生，而中国已为为更大的金融风浪准备好了“弹药”。