在三道红线之下踩线的房企都逐渐开始采取措施降低负债

观点地产网“三道红线”之下，踩线的企业都逐渐开始采取措施降低负债。

11月24日，正商实业有限公司发布公告称，以每股0.46港元配售最多15.26亿股新股，募集所得净额6.989亿港元。

与此同时，将按相同作价向控股股东Joy Town发行60.78亿股新股，将全部股东贷款约27.96亿港元资本化。完成后，Joy Town在公司持股将由66.76%增至71.99%。

也就是说，通过配股融资及发股偿债的操作，正商实业既降低了负债，也增厚了资产。

对此，一位业内人士指出，企业之间的债权债务关系转化为企业之间的股权关系，能够迅速降低短期企业负债率，减轻企业债务负担及后续的利息支出，从而促进资本债务结构改善。

据了解，正商实业近期发行的数笔美元债利率均高达12%，融资成本处于业内较高水平，股权融资也是其目前能够采取的较优融资方式。

这也是正商实业权衡过后认为的较优方式。其于公告中称，公司已考虑其他可供集团使用的集资方式以偿还贷款，例如债务融资、供股和公开招股。由于债务融资将导致额外的利息负担及增加集团的融资成本，该公司认为以股本形式为集团的融资需求提供资金是相对审慎的做法。

并且，相比供股或公开招股，认购人认购新股份的融资成功概率更高、交易成本更低。

其实，从“三道红线”出台的角度看，正商实业配股融资及发股偿债不无道理。根据“三道红线”的标准，正商实业三线均踩，这对于此类处于高负债推动发展，并且融资处于劣势的企业来说无疑戴上了“紧箍咒”。

再次配股筹资

根据此次发布的公告，正商实业以每股0.46港元向不少于六名承配人配售最多15.26亿股新股，相当于扩大后股本11.69%，这一配售价较前日收市价的每股股份0.48港元折让4.17%。

公告显示，配售将募资7.02亿港元，所得净额为6.989亿港元。其中，90%拟用于2021年12月31日到期的偿还银行及其他贷款，10%将用于一般营运资金。

正商实业于公告中称，配售事项为该公司筹集额外资本以偿还到期债务，从而改善公司的资产负债比率，同时拓宽股东基础、提升股份流通性以及巩固公司资本基础和财务状况。

其实，这并不是正商实业第一次进行配股融资。据统计，在获得上市平台之后，正商实业已进行四次配股融资。

2016年5月，尚未更名的正恒国际向8名认购人配售约7.95亿新股，筹资1.59亿港元;2019年8月，正商实业成功向控股股东发行约41.2亿股新普通股，筹资约15.65亿港元;今年5月，正商实业完成再次向第三方投资人配售约12.4亿股新普通股，筹资约4亿港元用于偿债。

上述配售事项外，正商实业还拟按相同作价向控股股东Joy Town发行60.78亿股新股，将全部股东贷款约27.96亿港元资本化。完成后，Joy Town于公司持股将由目前66.76%增至71.99%。

于公告日期，认购人为正商实业控股股东(持有7,697,492,188股股份，占已发行股份数目约66.76%)并最终由非执行董事Huang Yanping成立并作为委托人和保护人及由Vistra Trust (Singapore) Pte Limited作为受托人的全权信托所拥有。认购人为正商集团董事长张敬国及Huang Yanping的联系人，张敬国及Huang Yanping女士被视作于认购事项中拥有重大权益。

公告披露，于2020年6月30日，正商实业欠付认购人的股东贷款约为27.96亿港元，贷款为无抵押、免息及须按要求偿还。

根据观点地产新媒体查阅，27.96亿港元的贷款协议签订于今年3月。正商实业以23.68亿收购兴城控股有限公司，深究双方关系可知，这正是正商集团对正商实业的一次资产注入操作。

该笔收购正涉及财务资助——Joy Town与正商实业订立贷款协议，Joy Town同意向公司提供无抵押、免息贷款23.68亿元作为财务资助，Joy Town有权酌情要求即时还款。

“实际上这就是一种很典型的债转股操作了。”针对向控股股东发股偿债，上述业内人士表示，通过此类操作，企业贷款数据会减少，同时增加了股东的持股规模，使得各类负债数据可以减少，包括资产负债率和净负债率等。

解资金之渴

很显然，正商实业在逐步改善自己的负债情况。上述人士也表示，配股以及发股偿债的确是三道红线下的一个操作，有助于吻合政策的管控思路。

“三道红线”规则为大家所熟知：依据杠杆水平高低设置三条红线，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。正商实业也是一家踩中了“三道红线”的企业。

通过计算可得，截至6月末，正商实业剔除预收款后的资产负债率为89.91%;净负债率高达343%;现金及现金等价物+受限制现金合计37.44亿元，而短期银行及其他借贷达到58.14亿元，现金短债比仅0.64倍。

而央行根据上述标准，将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%

所以，如若正商实业的债务水平处于业内高位，将会在未来的融资中受到一定阻碍。今年中期投资者会上，正商实业管理层对外回应，对于“三条红线”，公司会在财务方面做好安排。

根据财报披露，截至上半年，正商实业借贷总额约304.48亿元，较2019年末的286.83亿元增长约6.2%。其中，一年内到期负债约187.6亿元，较2019年末的154.1亿元增长约21.7%;一年后到期负债约116.87亿元，较2019年末的132.78亿元下降11.98%。而公司现金及银行结余总额约为41.68亿元。

可见，正商实业面临较大的负债压力，而其负债上涨的原因在于近年来业务的快速扩张。观点地产新媒体了解到，正商实业前身为恒辉控股，2015年，在正商集团上市失败后，收购港股上市公司恒辉控股股份借壳登陆资本市场，上市公司自此更名正恒国际。

直至2019年7月，上市公司再更名为正商实业，并于当年12月，获准开始向关联公司提供地产项目管理服务及销售服务，间接参与母正商集团的优质项目。

之后不久，正商集团便向正商实业注入五个河南郑州及洛阳发展中物业，具体项目为滨河铭筑、洛阳正商城和正商公主湖，总土地面积55.02万平米，建筑面积131万平米。

从拿地节奏上看，正商实业近期的扩张也较为激进。数据显示，2017年，正商实业由公开市场所获取的土地由2016年的5宗增至14宗;2018年，共通过招拍挂等方式获得51宗地块，2019年摘得10宗地块。

而在今年上半年，正商实业就已通过招拍挂方式在河南省内拿下19宗地，新增土储约74.64万平米。据不完全统计，截止目前，正商实业今年拿地已达40宗，拿地金额已达到64亿元。根据正商实业的计划，今年将投入140亿元拿地，其中60-70亿元用于招拍挂。

土储的补充也转化为销售增长，结合历年观点指数发布的房企销售TOP100榜单，于2017年至2019年，正商销售额实现从256亿元到518亿元的跨越，截至前十月，正商实业已录得销售额378.4亿元。

不过，随着“三道红线”的制约，毫无疑问会对高负债支撑业务增长的企业带来影响，正商实业也还需走一段漫长的降负债之路。