海外房地产价格坚挺 成熟市场租金回报率较高

中国证券报记者日前采访了解到，今年以来，德国、澳大利亚、印度、墨西哥、美国等国家房价涨幅居前，年涨幅均超过5%。相比之下，以日本为代表的部分国家房价同比出现明显下跌。

多家涉足海外房地产的机构预计，2021年海外房产有望继续保持坚挺，日本房地产在承办奥运会的刺激下有望扭转2020年下跌的颓势。租金回报率方面，不少欧美国家海外房产租金回报率维持在4%到8%之间，但海外购置税率较高。

房价普涨

“2020年海外房产涨跌幅度不一。从监测数据看，今年德国房价同比上涨了6.6%，澳大利亚同比上涨了6.2%，印度同比上涨了5.8%，墨西哥同比上涨了5.8%，美国同比上涨了5.7%，法国同比上涨了5.5%。疫情期间，这些国家出台量化宽松等政策，房价出现较明显上涨。”经济学家马光远日前在分析2020年国际房价走势时表示。

“楼市作为经济的压舱石、稳定器，适用于大多数国家。从历史经验看，凡是经历大的危机，楼市都不会差。全球楼市预计会延续景气周期。”多位房地产业内人士对中国证券报记者表示。

需要指出的是，2020年日本作为发达国家中为数不多出现楼市下跌的国家，在很多房地产中介眼里，已经形成了价值洼地。

“日本承办奥运会的进度受到疫情的影响。随着明年奥运会的承办，以东京为代表的很多赛事地区市容市貌、基础设施都会有较大改善。加之2020年多数发达国家楼市普涨的背景下，日本却出现下跌，存在价值洼地。预计2021年日本楼市会出现复苏迹象，届时将有较好表现机会。”多位海外房产销售人员对中国证券报记者指出。

租金回报率较高

“欧美等发达国家的租金回报率普遍能达到4%以上，有些地区甚至达到8%。海外房产一般分为公寓和别墅两类，公寓的租金回报率更高一些。”专职海外房产投资的经纪人宋悦(化名)对中国证券报记者表示，“这类房子一般打完隔断后以出租给留学生为主，不会自住。即便是不打隔断的，发达国家的租金回报率也普遍较高。租金高成为很多投资客户购置海外房产的一大动力。”

宋悦介绍，为了防止海外资金炒作当地房地产，目前很多国家在海外购置房产方面对非本国居民实行了较严格的管控。主要表现在购房环节、出售环节和持有环节都需要缴纳较高税费。

“像加拿大的房产，非加拿大国籍购房者在购置时就需要缴纳高达15%的税费，交易成本非常高。此外，国外房产基本都是永久产权，持有房产也需要缴纳较高的税费。特别是很多发达国家，前期都经历过房地产泡沫化。为了防止炒房，这些国家出台了一系列调控措施，比如，在持有房产时需要缴纳一定的房产税，卖出时也要根据总房款缴纳一定比例的税费。”宋悦对中国证券报记者解释称。

受疫情影响大

“从成交占比看，不管是欧美等发达国家，还是其他房价较低的国家，海外房产购置人群占比都很低。除了移民用途外，购房者主要是以给孩子留学自住或者纯粹分散投资的人群为主。各国房产交易都是以当地刚需为主，海外购置产生的需求只是很少一部分。今年受疫情影响，国外看房的人急剧减少，海外购置房产的人更是接近冰点。”某海外房产购置中介人员李小梅(化名)对中国证券报记者表示。

李小梅指出，受疫情影响，海外线下直接看房的途径基本被阻断。目前海外房产购置中介都是用VR等技术引导客户进行远程看房。

“有些房源是中介自持，中介对这类房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市场，性价比较高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介绍，“从购房流程上看，需要先通过律师事务所等机构开具海外银行账号，兑换成外币后，逐步转入海外银行户头。这些步骤中介是不管的。中介只确认外币何时能打到中介的监管账户或者开发商指定账户中去，然后收取中介费，对房产进行过户。”

诸葛找房分析师陈霄对中国证券报记者表示，海外购置房产一般通过中介渠道或者直接向当地开发商购买，从往年来看，海外购置房产的主要国家集中于美国、欧洲以及澳大利亚的一些国家。受到今年疫情的影响，购房者对于海外购置房产的热情下降，投资热情降温。一方面，海外疫情控制仍有很大的不确定性；另一方面，当前出国航班受限制，阻碍海外购置房产。

专业人士指出，海外购置房产在购房政策和相关法规上存在很多盲区，在产权和资金安全上都存有风险，可能会出现一些经济纠纷等问题。外汇管制也会对境外购置房产产生一定影响，当外汇管制严格时，就意味着海外筹集购房资金难度增大。