整个房地产行业的租金支付错失

失业的美国人队伍不断膨胀，商店倒闭和空荡荡的街道的图像已经开始讲述由当前局势造成的经济破坏的严峻故事。他们还预示着一场正在酝酿中的房地产危机。在美国典型的一个月中，约有810亿美元的商业租金到期。其中相当可观的部分拖延将给复杂的房地产融资系统带来巨大压力，并凸显了社会疏离带来的痛苦扩散的速度。

根据国家多户住房委员会发布的1300万个单位的数据，到4月5日，只有69%的房客支付了房租，而到3月5日，只有81%的房客支付了房租，这可以尽早了解如果裁员可能会带来多大的麻烦继续，家庭遭受储蓄的打击。根据城市研究所(Urban Institute)的一项分析，在一种情况下，房客在未来六个月内将需要960亿美元的付款援助。对于房主来说，这不会更好。穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)表示，如果整个夏季经济仍处于关闭状态，大约有1500万个家庭(约占抵押贷款借款人的30%)可能会拖欠还款。

到目前为止，地方，州和联邦政府的回应是对抵押品赎回权和驱逐令实行了临时禁令，使经济停顿的短期影响变得暗淡，希望今年春天晚些时候可以减轻与社会的距离，使消费者和企业重新开始跟踪。但是，如果经济不迅速反弹，这些措施还不够。哥伦比亚商学院(Columbia Business School)教授托马斯·皮斯科尔斯基(Tomasz Piskorski)说：“最初的想法似乎是持续一两个月，然后一切会恢复正常。”他赞成宽恕某些受影响抵押贷款的利息借款人。“它为我们赢得了一些时间。但是要恢复到新的正常水平将需要数月甚至数年。”

由于经济上的痛苦从租户和财产所有人到贷方以及其他人的蔓延，错过付款的前景在整个领域引起了问题。投资于抵押贷款的房地产投资信托基金(其中许多犯了使用短期债务为长期资产融资的基本罪恶)，已被迫以大幅折价出售抵押贷款证券，以满足其贷方的追加保证金要求。这种动态是全球金融危机的标志，但是这一次很难再说出困境的家庭或公司是贪婪的还是鲁re的，或者他们应该为前所未有的经济冲击做好准备。

房地产投资信托公司Colony Capital Inc.董事长汤姆·巴拉克(Tom Barrack)辩称，房地产金融公司和其他非银行放款人是为企业和个人提供流动性的渠道，因此支持抵押贷款投资者对于帮助小企业及其工人至关重要。但是他对政府的干预并不乐观。他说，在选举年中，纾困被认为过度杠杆化的行业看起来并不好。

类似的问题在整个房地产领域都在恶化。3月份通过的《当前局势援助，救济和经济安全法》为政府支持的抵押提供了宽容。这些贷款打包在一起，作为证券出售，当房主未还款时，抵押贷款服务商必须垫付本金和利息。根据抵押银行家协会的初步估计，这对于需要多达1000亿美元的服务业者来说是个问题。

他们并不是唯一需要帮助的人。惠誉国际评级(Fitch Ratings)的数据显示，至少有2,600家商业房地产借款人已经与抵押贷款服务商打交道，商讨可能减免超过490亿美元贷款的债务。惠誉表示，在3月的最后两周内，超过75%的查询是针对酒店和零售房地产的。

承租人接下来会发生什么，将取决于人们的住所以及建筑物的融资方式。一些州已通过临时禁止迁离的禁令，房利美和房地美承诺在房东暂停迁离的情况下，对因当前局势而遭受苦难的公寓业主忍受宽容。

城市研究所副总裁玛丽·坎宁安(Mary Cunningham)说，只有四分之一的房客居住在由政府支持的贷款资助的单位中。随着收款额的下降，大多数财产所有者将不得不与他们的贷方进行安排。尤其是小型房东无法获得度过风暴所需的廉价信贷，即使从大公司租房的人也不太可能获得与房主相同的忍耐力。阿默斯特控股公司(Amherst Holdings)的首席执行官肖恩·多布森(Sean Dobson)说，只要有可能，他的公司将提供宽容。但是我们没有美联储贷款给我们。

十年来，紧张的住房库存使房东可以提高房租，感觉到业主的权力已经减弱。从当地的住房活动家到密歇根州的民主党代表拉希达·特莱布(Rashida Tlaib)，一连串的声音呼吁国会取消租金。另一组担心驱逐暂停令房客可以跳过房东永远不会收回的付款。DoubleLine Capital首席投资官杰弗里·冈德拉赫(Jeffrey Gundlach)在最近的网络广播中说：“政客命令你不能驱逐人们，这显然会导致许多行为上的改变。”

不能只付租金的不只是公寓居民。包括Subway Restaurants和Mattress Firm Holding Corp.在内的公司已通知房东，他们可能无法全额支付租金。目前，商业房东无能为力：全球局势是寻找新租户的艰难时期。

最终必须支付租金，房东即使在破产时也会提出索赔。在企业因政府命令而关闭的情况下，租户将提出不可抗力索赔，理由是他们的合同协议已被社会疏远法令所取代。房东可以向贷方提出同样的要求。危机的无罪性质可能使一些问题更容易解决，从而降低了对政府救助的抵制。更大的挑战可能是在一场危机中引发了强烈的反应，在这场危机中，全球官员一再缓慢地采取果断行动。

拥有公寓，办公室和其他商业房地产的RXR Realty首席执行官Scott Rechler说：“这几乎就像我们正在慢动作中看到的一样。”“我们知道最坏的时刻即将到来，但我们不知道它会持续多久或我们将有多坚韧性。”