一旦到了还款的时候 抵押贷款的混乱可能会进一步恶化

由于当前局势，数百万借款人推迟还款，从而扰乱了抵押贷款市场。但放贷机构和经历过2008年金融危机的人士警告说，真正的混乱要等到当前局势过去后才会开始。

问题在于，当借款人不得不偿还贷款时，会发生什么情况，人们对此感到困惑。为市场提供支持的联邦机构已经出台了相关政策，其中一些可能会要求提供文件，让服务人员不知所措，导致漫长的等待时间，在极端情况下，还会导致房屋止赎。

业内高管说，房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)及其监管机构正试图在未来几周内推出一项计划，可能会缓解许多问题。抵押贷款机构表示，他们希望这两家公司和它们的监管机构能拿出一个方案，防止2008年金融危机后的混乱局面重演，当时混乱和拖延阻碍了借款人恢复还款的努力。

但奥巴马政府期间担任高级住房顾问的迈克尔·斯泰格曼(Michael Stegman)表示，除非出现重大变化，否则美国人应该“在宽限结束时，预计会出现更多混乱”。

房利美发言人将置评请求转交给监管机构联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)。美国联邦住房金融局发言人没有就是否正在进行修复发表评论。房地美发言人没有回复置评请求。

美国国会上月通过的2.2万亿(兆)美元经济刺激计划要求抵押贷款公司允许借款人延期还款至少六个月，如果他们受到流感疫情的影响。由于政府希望迅速提供帮助，借款人只需说他们面临接受援助的困难。

2008年金融危机期间的救助计划确实需要相关文件，借款人往往难以获得帮助，因为服务机构不断丢失文件，需要数周甚至数月时间才能批准贷款修改。

因为这一次不需要文件，业主一开始就不会遇到问题。但服务人员表示，他们不确定几个月后，当他们的呼叫中心被准备恢复付费的人淹没时，会发生什么。

一些借款人表示，贷款人告诉他们，还款将一次付清，这对大多数人来说是一种选择，但不是必要条件。住房倡导者说，他们怀疑一些服务机构故意劝阻借款人不要寻求宽限。

负责任贷款中心(Center for Responsible Lending)执行副总裁尼基特拉•贝利(Nikitra Bailey)表示:“借款人收到的是欺骗性信息。”“这些信息的目的是恐吓他们。”

抵押贷款信息服务公司Black Knight Inc.上周说，有6.4%的借款人已经进入了还款计划。其中，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie mac)贷款的占5.6%，吉利美(Ginnie Mae)贷款的占8.9%。

更令人困惑的是，针对借款人的政策取决于他们的贷款是由房利美、房地美、吉利还是由私人投资者持有。

为吉利美(Ginnie Mae)提供贷款担保的美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)曾表示，将把拖欠的还款作为第二留置权加到房屋中。在抵押贷款获得再融资或房屋出售之前，留置权不需要偿还。

房利美和房地美公布了一系列更为复杂的选择。借款人可以选择在长达12个月的时间内偿还贷款，但如果不能，他们就必须申请贷款修改，服务机构说，这可能会导致延期和文件问题，就像2008年金融危机之后发生的那样。

美国联邦住房金融局发言人表示，房利美和房地美两家公司的延后还款方案“允许服务机构与借款人合作，找到对各方都最有利的还款方案”。他指出，联邦住房金融局周一发布的公告明确规定，借款人不会被迫一次性偿还贷款。

MBS价格

大量的修改也会给房利美和房地美带来压力，这两家公司通常必须从它们的抵押贷款支持证券中购买修改后的贷款。这一过程可能会损害抵押贷款支持证券的价格，因为抵押贷款的预付速度快于预期。

United Wholesale Mortgage首席执行官Mat Ishbia表示，自当前局势爆发以来，抵押贷款服务商接到的电话数量增加了10倍。他预计，一旦借款人开始寻求贷款修改，这种压力将更加严重。

“从来没有人见过这样的事情。服务人员肯定很紧张，”伊什比亚说。他说，他的公司已经将一些员工从不太活跃的部门调到了服务部门，以帮助管理借款人。

抵押贷款公司库柏集团(Mr. Cooper Group Inc.)首席信贷长约翰逊(Kurt Johnson)说，该公司服务中心的员工数量较疫情爆发前增加了约40%，以应对大量要求延期或其他帮助的借款人。他说，在开始还款的时候，这些人也会帮助借款人。

“我们希望确保我们的客户明白，他们确实有选择，”约翰逊说。

得到当前

美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)首席执行长鲍勃•布勒克斯密特(Bob Broeksmit)表示，房利美、房地美和联邦住房金融局正与贷款机构合作，让借款人更容易获得贷款。

Broeksmit表示，房利美和房地美的高管已向MBA表示，他们计划很快宣布一项类似于FHA已提供的还款计划。他表示，该计划本质上是让借款人在出售或再融资房屋时，弥补拖欠的还款，这将减轻借款人的负担，并减轻服务机构的处理负担。

Broeksmit表示，他预计新方案将成为借款人的首选。该方案可能在未来两周内公布。

他表示:“希望这个新选择不会过于复杂，能够适用于许多借款人。”