数年来为健身专家准备的最糟糕的房地产债务崩溃

美国各地空置的购物中心和酒店引发了对商业抵押贷款支持证券的减免要求的空前激增，这是大流行引发的房地产危机的早期迹象。

惠誉国际评级(Fitch Ratings)的数据显示，在CMBS中抵押贷款额接近1500亿美元的借款人(占未偿债务的26%)要求在最近几周暂停支付。在上一次金融危机之后，债务的拖欠和赎回权在2011年7月达到顶峰，为9%。

特殊服务商-被指派处理脆弱的CMBS贷款的公司-正在为自己职业生涯中最严重的崩溃做好准备。经过数年的裁员，他们正在加紧人手，以应对一系列的违约，修改请求和其他工作，包括潜在的止赎。

CWCapital总裁詹姆斯·舍夫林(James Shevlin)说：“一切都在发生。” CWCapital是私人股权公司Fortress Investment Group的子公司，也是最大的特殊服务商之一。“这是一段激动人心的时刻。我的意思是，这就是你的生活。”

无救济

房屋止赎的激增点燃了上一次金融危机。现在，商业地产正遭受打击，因为经济停工关闭了商店，并使旅行陷入僵局。

并非所有要求宽容的借款人都会拖欠债务或取消抵押品赎回权，但惠誉(Fitch)估计，这个价值5840亿美元的行业最快可能在今年第三季度接近2011年的峰值。

没有针对商业房地产的政府救济计划。银行通常有余地就商业财产的付款计划进行谈判，但对于CMBS，借款人和贷方的选择权是有限的。

从主要服务商(主要是处理常规付款的银行)转移给特殊服务商的债务已经膨胀。数据公司Trepp表示，4月份锻炼中的无偿本金跃升至220亿美元，较一个月前增长了56%。

挣钱

特殊服务人员通过根据他们管理的贷款的未偿还本金收取费用来赚钱。大多数是大型金融公司的部门。Midland Financial被指定为2,000亿美元CMBS债务的特别服务商，是位于匹兹堡的PNC Financial Services Group Inc.的子公司。

由私人股权公司Stone Point Capital拥有的Rialto Capital被任命为约1000亿美元CMBS贷款的特别服务商。LNR Partners于2019年结束时拥有最大的活跃特殊服务人员投资组合，归喜达屋地产信托(Starwood Property Trust)所有。

斯特恩利奇特在周一的电话会议上表示，特殊军人不会因为给予宽容而“获得大量报酬”。

他说：“当贷款违约时，服务商开始赚钱的地方。”“他们必须努力解决，最终必须解决贷款并出售或收回资产。”

硬式

1st Service Solutions首席执行官Ann Hambly表示，像任何行业的收债员一样，特殊服务人员经常打硬仗，要求个人担保，支付法律费用并完全偿还递延分期付款，该公司为250名借款人提供服务。在当前危机中寻求债务减免。

“他们受对冲基金管理的少数特殊服务机构的支配，并且可以说是别有用心，”哈姆布利说。他在1985年开始为贷款服务机构工作，然后转而代表借款人。

惠誉(Fitch)的亚当·福克斯(Adam Fox)表示，对自我交易的恐惧被夸大了。他在2008年危机后的研究得出结论，大多数特殊服务商遵守其保护债券持有人利益的义务。

他说：“有人担心服务商会掠夺信任并以低价获取资产。”“我们只是没有找到它。”

陷入困境的酒店

由于旅客待在家里而在全美范围内关闭的酒店，是在大流行期间最快遇到麻烦的酒店。根据行业贸易组织CRE Finance Council的数据，超过20%的CMBS住宿贷款在4月下旬才有30天，高于3月的1.5%。过去30天内，零售债务也出现了滞纳金激增的情况。

经过多年的裁员，特殊服务人员正在努力动员起来。惠誉(Fitch)的数据显示，截至2019年底，这七家最大的公司雇用了385名员工，不到上一次危机高峰时的员工总数的一半。

总部位于迈阿密的LNR的员工人数去年比2013年下降了40%，该公司正在召回退伍军人从喜达屋担任其他职务，并查看履历表。

CWCapital从2011年的高峰期减少了将近75%的员工，它正在从其他工作中招募Fortress工人并招募新的人才，同时依靠技术升级来帮助更有效地管理新潮。

“这将是一个完全不同的危机，”从事该行业超过20年的Shevlin说。