在萧条的房地产市场中加强安全性

来源： 2020-11-14 01:33:24

由于许多企业现在面临关闭的另一阶段，我们看到借款人和贷方正在重新考虑并调整其财务安排。审慎监管局已警告受监管的贷方要适应因Covid-19而遇到财务困难的借款人，但是，在某些情况下，贷方可能需要采取执法行动以拖欠贷款。以下是在针对房地产实施安全性时要记住的一些事项。

1.在HM土地注册处注册限制

贷方有几种选择可以对财产实施担保。最常见(通常)建议的方法是指定接收方。接管人是由贷款人任命的破产专家，但作为财产所有人的代理出售财产。任命接收者将意味着：

无需提起诉讼;和

贷方不对财产引起的负债负责，例如，如果担心潜在的环境负债，这尤其成问题。

重要的是，当指定接收人时，贷方应在HM土地注册处注册对该财产的限制。在最近的Ghai等人诉Maymask(228)Ltd案中，出借人已指定了接管人，这意味着该财产所有人不得再处理该财产。但是，财产所有人还是变卖了财产，法院以财产登记簿上对接管人的任命没有任何限制为由维持了出售。

2.努力获得合理可用的最佳价格

公认的是，接收者有责任努力获得“合理可用的最佳价格”。由于最近房地产市场的动荡，如果接管人获得的销售价格低于预期，则借款人和初级贷方可能会感到受屈。如果出售仅导致指定接收方的高级贷方获得实质性追回，则尤其如此。因此，对于接收者而言，优良作法是进行营销过程，而不是仅仅依靠专业估值。

收货人担心自己可能在市场触底时出售资产的责任，可以从判例法中得到安慰，判例法认为，收货人没有义务延迟出售以让市场恢复。收款人(以及指定和赔偿他们的放款人)也可以从CNM Estates(Tolworth Tower)Limited v VeCREF I SARL等一案中的最新判决中获得安慰，这些判决确认收款人获得合理可用的最佳价格的责任可能受到以下限制：协议。在CNM Estates排除相互间债权人协议(类似于贷款市场协会的相互间债权人协议)，成功地将接管人的责任范围限制为仅因接管人的重大过失，欺诈和故意的不当行为而引起的违约行为。

3.考虑管理员

任命接收者是实现单个或有限数量的房地产资产的一种直接方法。但是，如果执行策略涉及交易期，则管理可能是更好的选择。管理员可以更好地继续交易，因为可以暂停债权人的行动，这将给公司“喘息的机会”，并且管理员将控制公司的所有资产，而不仅仅是固定费用的资产。主管部门(而不是破产管理者)还将允许公司从以下方面受益：

对于不出租，不被业主使用的单位免收营业税。例如，在购物中心投资的背景下，这对于帮助证明交易管理策略的合理性尤其有价值，而房地产在随后的出售之前就被转手了;

收回进项增值税的能力，这可能会提高贷方的回收率;和

由于行政管理，对公司供应商终止合同的能力的限制更加严格。