欧洲房价飙升引发市场担忧

住房市场就像煤矿中的金丝雀一样-随着更广泛的经济衰退的到来，价格往往会下跌。但是今年，由于冠状病毒大流行导致全球经济严重衰退，许多国家的房地产估价一直在上升。

在经合组织(OECD)富国俱乐部中，房价增长已以每年近4%的速度增长，欧洲和美国的增长速度甚至更快。

然而，一些金融家想知道，大流行带来的经济影响赶上欧洲飞涨的住房市场，这是否只是时间问题，尤其是在许多国家为应对新一轮的感染浪潮而重新采取锁定措施之后。

瑞银(UBS)经济学家，全球年度房地产泡沫指数合著者马蒂亚斯·霍尔热(Matthias Holzhey)说：“这种流行病对房地产市场不是好消息，也没有任何帮助。”该报告比较了全球25个最大城市的房价。

Holzhey先生表示：“很明显，大多数城市的经济仍未复苏，财富在下降，租金也在下降，因此您买房的替代方案变得越来越便宜。”“基本面并不意味着持续的房地产繁荣。”

然而，所有迹象都表明，这正是正在发生的事情。根据经合组织的数据，虽然世界在第一和第二季度之间经历了战后最严重的衰退，但最富裕国家的房价不仅继续上涨，而且还在加速增长。第三季度的数据较为零散，但主要是指向进一步的增长。

支撑住房市场韧性的是来自政府和中央银行的庞大刺激方案，这些方案支持了陷入困境的公司，使许多工人得以继续赚钱，而且至关重要的是，使借贷成本保持在历史最低水平附近。

在美国，抵押贷款利率下降和更高的国家福利加在一起，使住房市场免受大流行的影响，第二季度房价年率上涨近5%。

欧洲大部分地区，甚至德国，荷兰，葡萄牙和波兰的价格上涨幅度甚至更大。在国家补贴的推动下，俄罗斯的价格飙升了15%。

随着住房成本的不断攀升，这种大流行病促使一些人放弃昂贵的城市地点以寻找更多的空间。哈利法克斯称，在英国，独立屋的价格在三月至九月间上涨了两倍。

在法国，现年42岁的IT经理GrégoireKiss和他的妻子Blandine最近离开了租来的巴黎公寓，与两个孩子一起住在诺曼底海岸的一处农舍。基斯先生说：“对我们来说，触发因素是当我们退出锁定状态时触发的。”“这场危机的积极影响之一是雇主使在家工作变得更加容易。”

这些离开巴黎的新流动工人可能导致该市房价罕见地每月下降，9月下降了0.5%，尽管今年他们仍然上涨了2%以上，五年来已经上涨了三分之一以上。 ，根据Meilleurs Agents的研究。

“我们注意到，在封锁初期，人们就匆匆忙忙，因为有20%的巴黎人去农村偏远地区工作，”巴黎OFCE智库的经济学家皮埃尔·马德茨(Pierre Madec)说。“这提出了一个问题：我们准备好失去巴黎20%的人口吗?”

房地产价格飞涨也引起了德国的担忧，德国央行在最近的一份报告中说，与长期价格与租金的比率相比，德国最大城市的公寓被高估了30%，尽管它补充说，这反映了价格的上涨土地价格，而不是任何“破坏稳定的投机需求动机”。

根据德国建筑行业协会的数据，自2012年以来，大城市的土地销售量每年减少了三分之一，而价格却翻了一番还多。去年，该国建造的新公寓数量增长了2%，达到293,000个，但仍低于满足需求所需的40万套。

上个月，慕尼黑以800万欧元的价格出售了一套300平方米的公寓，这给这座城市创造了新的纪录。德国房地产开发商Deutsche Wohnen和Vonovia的股价最近都创下了12年新高。

由于德国人同意以低至0.6%的利率来偿还10年期抵押贷款，并且一些银行愿意提供100%的购买价格贷款，因此很容易理解推动市场发展的因素。

德意志银行(Deutsche Bank)房地产分析师约亨·默伯特(JochenMöbert)表示：“我们预计德国住房市场不会在短期内下跌。”是的，未来还有风险。但是随着投资基金将资金从金融市场重新分配到房地产市场，我们看到了资本的涌入。

欧洲中央银行最新的季度贷款调查显示，欧洲住房市场的一个令人担忧的迹象是，银行开始控制抵押贷款，担心“与总体经济前景有关的风险感知”。

花旗集团(Citigroup)的经济学家Pernille Henneberg在最近的一份报告中表示，“由于担心借款人的信誉，对贷款的需求不足或信贷标准收紧，可能会挑战货币宽松对实体经济的影响程度”。

欧洲央行监管负责人安德里亚·恩里亚(Andrea Enria)经常表达出类似的担忧，他本周再次警告称，这种大流行可能会使欧元区贷方再增加14亿欧元的不良贷款，远高于该地区2012年债务危机的水平。

分析师预测，如果发生这种最坏的情况，可能会导致超宽松抵押贷款市场突然收紧，从而拖累房价。瑞银(UBS)的霍尔热表示：“欧元区是最大的风险区域。”他还告诉客户“现在是卖出房地产的时候了”。