国誉万和城拉动大瓦窑房价「丰台亿城天筑」

期待了很久的大瓦窑地铁站旁边的两个地块终于开盘，案名分别是国誉万和城和首创天阅山河。

随着城市发展所带来的弊端，中心城区的发展空间逐渐达到饱和状态，而寸土寸金的北京城，核心区域的可规划发展空间也就更加稀缺，丰台区虽是北京南城的核心区域，一直以来都是企业商务人群集聚之地，近几年却非常低调，去年丽泽城市航站楼开工建设、丽泽—金融街联络线加速推进、华为科技公司总部入驻丽泽SOHO、合生集团在分钟寺180亿拿地、丰台站TOD也进展迅速即将面世，再有北京市委书记蔡奇对丰台区进行了一整天的调查研究，明确提出要“扎实推进城南计划，构建丰台发展新格局”。

现有分钟寺，再有大瓦窑，丰台区以它稀缺的地王位置优势活跃到大众的视野中，各种规划建设的逐渐落实，丰台区未来可期！

项目地块信息

国誉万和城：2020年7月22日，丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33等地块，规划建筑面积94751㎡，由远洋 北京城建联合体以48亿元竞得，溢价率26.5%，成交楼面价约5.1万元/㎡；开盘均价8.3万

首创天阅山河：丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L39等地块，规划建筑面积68797㎡，由首创以29.6亿元竞得，溢价率18.26%，成交楼面价48737元/㎡，开盘均价8.2万。

项目交通情况

位置上来说，国誉万和城在青塔，四环到五环之间，北京的西南方向，在园博园旁边，距地铁14号线大瓦窑站仅300米，三站地到七里庄站，可无缝换乘9、10号线、14号线西段。7月西铁营站启动施工，预计21年底全线贯通，无换乘直抵丽泽。距京港澳高速460米、四环4公里、莲石路4公里，路网畅达，15分钟直达丽泽商务区。所在的青塔，是中国科学研究院及北京文化创意园的所在地。也是丰台发展比较成熟的片区，生活氛围浓，目前正在对商业设施进行升级。

而首创天阅山河紧邻地铁14号线大瓦窑站，距地铁站站仅230米，步行的话也就3分钟，14号线整体贯通后，可6站直达丽泽商务区，并与国贸、望京一线到达。此外，项目距离故宫约11公里，距离北京西站约5公里，距离北京南站约8公里，均在半小时车程范围内，区位交通优势明显。可以说两个项目在交通上都比较方便了首创天阅山河与国誉万和城都在大瓦窑地铁站北侧，两项目相隔400米左右，所享受的交通配套基本相同。

项目房源信息

国誉万和城：

140㎡（套）4-2-2：4#（17层）5#（7层）/6#（15层）/9#（17层）/10#（西单元15层，东单元17层）/11#（17层）/12#（15层）/13#（9层）/14#（15层）/16#（15层）

160㎡（套）4-2-2：1#（25层）边户/7#（17层）边户/8#（25层）边户

180㎡（套）：7#（17层）中间户

首创天阅山河：

109㎡（144套）3-2-2：1#(17层)/2(#14层)/3(#10层)号楼

135㎡（260套）3-2-2：4#/5#/6#/8#（26层）

157㎡（104套）4-2-3：7#（26层）

从项目的户型规划来说，两个项目都没有做100㎡以下的户型，再加上定价在8万以上，一定程度上更是提高了购房入户门槛，刚需客户不得不再次扼腕长叹一声可惜！

户型分析

国誉万和城：

一梯一户的设计是小区的一个亮点，但得房率只到75%~78%，对比市面上很多新房做到83%左右确实不高，再来看下户型，

140㎡ 4-2-2：

140平做的是小四居，南向的三面宽设计布局比较理想，采光效果好；不过客厅和北侧的卧室对着，并不是真正意义上的南北通透，通透效果不太好；另外就是玄关在中间位置不合理，将客餐厅隔开导致空间拥挤，利用率不高；公卫位置不合理，距离两个北侧卧室较远。

160㎡ 4-2-2：（边户）
270°流光环幕，约40㎡餐客厨一体通厅，是这个户型最出彩的地方，客厅面宽4.2m，南向总面宽12.4m，动区完全开放互通，主卧套房设计，双洗手台，卫生间朝南，双套房导致卧室与卫生间门对门观感不太好，干湿分离的设计也导致公卫面积较小，北向设有家政间。

160㎡ （中户）

中户没有270°流光环幕，超40㎡餐客一体，约6m奢阔面宽，入户独立玄关可做鞋帽收纳柜，实用性高，餐客一体40㎡空间，视野开阔，南向主次双套房设计，厨房面宽小进深长，布局不太合理，操作不太方便，北向两次卧离卫生间较远。

首创天阅山河：

项目总共8栋楼，得房率81%~85%，户型全部设计为大面宽短进深的理想户型

109㎡ 3-2-2：

三居室，三面宽朝南，南向面宽高达10.6m；进深9.3m，因为是商品房，109㎡这个面积做成三居比限竞房的89平三居室，不管是在设计上，还是空间分布上，明显要从容很多，LDK的客餐厨设计，合理分布，通透性好，联动性更强，空间利用率更高。

135㎡ 3-2-2：

四居室，四面宽朝南，南向面宽高达13.3m，进深8.9m；

北侧入户，独立入户电梯厅，私密性更好，南向双卧夹厅，客厅面宽高达6.4m，市面上就是豪宅也差不多就这样了吧，主卧套房带明卫，南向次卧带步入式衣帽间，适用性更高。

157㎡ 4-2-3：

四居室，超大四面宽，南向面宽高达15.8m，进深8.95m，非常少见的户型；

南向三个卧室夹一个6.05m宽厅，与餐厅、厨房连通一体，动线流畅，布局通透明亮，西侧主卧套带步入式衣帽间，旁边是个面宽3m的卧室，东侧是带暗卫的次主卧套，足以满足三代同堂家庭居住了，南侧还有个9.1m的防火挑檐，形成了9.1m的大宽厅，就这采光视野，就问你还有谁！！！

两项目都属于改善型产品，国誉万和城最小的就是140㎡户型，总价1100万起，总价偏高，而天阅山河最小户型109㎡，总价900万起，户型上对比来说，我更喜欢天阅山河的设计，不管是大户型还是小户型，都尽量做成大面宽短进深的理想户型，采光通透效果更佳，自住体验感更好。

两个项目从公示以来争议点有很多，

1、价格过高了：开始对外宣的是价格在8.5万左右，这个价格确实不低。

有了解过丰台的楼盘的应该知道丰台南四环郭公庄那块儿的三个项目，这两年可以说是丰台卖得比较火的了，均价6.7万成交价6.3万左右，距离地铁也不远，有万科西华府、首开华润城、花香东筑等多个住宅小区周边各个生活配套还是比较齐全的，而且紧挨着四环边，说句买到即是赚到相信也没有人会反对，离得不远的天悦壹号和金府大院价格都在9万左右了，对比6.3万的价格还是可以接受的。但你要说在五环的位置只依靠地铁房就想卖出8万多的价格，而且周边好点的二手房万科紫苑也就卖到6.9万左右，新房要卖到8万多确实要好好琢磨一下。

2、位置太偏了：丰台区应该算是比较特殊的区域了，五环放在朝阳区、海淀区或者昌平区、顺义区、又或者是石景山、门头沟再或者大兴、通州，五环的位置都还是挺不错的，但你要说丰台区，五环还真就只能算是个边，再加上区域地块受限规划特别乱，导致丰台区很多地方都有待拆迁，而这两个项目所在的区域目前还没看到有哪些利好的政策规划，又没有好的区域带动， 周边最近的翠微百货商场开车也得六七公里，周边不远是汽车驾校和钢材库房，可以说这个位置又荒凉又尴尬，当然有荒凉也有着发展空间，可以说购房者也都换揣着忐忑不安的心来买房。

3、周边人群混杂、环境差：周边多是限竞房、两限房、回迁房，居住人口复杂，往来很多出租人群，人文环境比较混杂，周边没有像样的餐饮和商超，消费水平上不去，没有高端居住氛围支撑，房子想做到增值保值估计有点困难。

END