福州地铁附近楼盘「福州新榕集团」

【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！

近期，城南板块有处新盘开放，引起网友讨论。有粉丝私信咨询，该盘品质如何，是否可以购买。

此外，也有粉丝在阅读上期答疑后，追问市中心区域优质名校，是否有兼顾居住和划片的性价比学区房。

1.

关键词：低容积大盘、四轨交汇、刚需

@喆

叶老师好，请问城南板块的榕耀之城新盘如何，可否分析一下？

Yesir答疑：

榕耀之城，位于城峰路以南、福峡路以西，处于大城南板块内的螺洲片区。该盘为地铁4号线方岐洲车辆段（螺洲车辆段）上盖项目，周边布局有福州火车南站交通枢纽及1、4、5号及F1线四条地铁交汇。此外，地块南侧更紧邻在建地铁5号线前锦站。

榕耀之城所处地块及周边配套

配套上，由于螺洲片区近年正处于大举建设的阶段，目前该盘周边分布有海西佰悦城（在建）、阳光天地商业中心（拟今年开业）、螺洲历史风貌区（规划）、螺洲温泉小镇（在建）、茉莉花公园等商业休闲文旅配套。此外，该盘西南侧将建设福州市皮肤病防治院南院，北侧规划城峰中学及城峰小学，东侧规划市二医院南台分院。

回到榕耀之城本身，具体情况如何？据目前公开信息可知，该盘占地面积287.85亩，容积率1.5，建筑限高50米，须配建不超过15000平的商业建筑。此外，该盘还须配建4万平限价商品房，按照该地块商品住房备案价格的70%销售。

榕耀之城社区效果图

从前期放出的销售信息来看，该盘将分为东西两大子社区，子社区中间的商业街将于附近的地铁站点联系，构建时下流行的TOD社区。同时，该盘巨大体量和极低容积率，将建成44栋10-15层的小高层。目前，该盘主推65~115平的2居、4居的刚需小户型，精装交付，由首开和融创两家实力房企联袂打造，社区品质必定有所保证。

虽然该盘价格尚未放出，但考虑到该盘的地块在去年土拍上，由首开以29.59亿元底价竞得估算，其平均楼面地价10280元/平。联系到目前螺洲片区周边同品质新盘价格普遍在23000元/平~25000元/平的情况，该盘价格区间大，对于价格敏感，同时又对通勤配套有一定要求的刚需购房者来说，可以考虑。

2.

关键词：万宝、改善、地铁房

@小木666

Yesir老师好，我最近看了台江区群升白马郡的二手房，这个盘如何，求分析！

Yesir答疑：

群升白马郡，位于工业路以南、白马南路以东，由于地处台江万宝商圈，周边商业发达，交通便利，并且靠近地铁2号线宁化站，属于近地铁房，在《东街东的商品房能买么？100万内，福州市区二手现房购房建议 》第四问有详细讲解。

群升白马郡具体情况如何？据目前公开的信息可知，占地面积46亩，容积率3.2，绿化率30%，由9栋18-33层的高层住宅围合组成，总户数1011户。该社区于2014年交房，距今房龄7年，为次新社区。

户型上，该社区虽然以120平以上的大面积户型为为主，但也有30-80平的小面积户型。价格上，据中房研究数据显示，群升白马郡近3个月的成交均价为36188元/平。

群升白马郡近3个月价格走势

在中介平台上，该社区有不少的大面积房源挂出，由于地段好，房龄新，面积大，故总价也较高。

由于不知道你之前看的房源是什么户型，但要注意，该盘朝南侧的1、9、10号楼靠近中国石化加油站，不仅有一定的噪音，而且临近加油站，可能存在一定不可控的安全因素，故尽量选择靠远一些的楼栋。

3.

关键词： 市中心、学区房、学住兼顾

@医药风语

你好Yesir，请问划片鼓实小的性价比较高的学区房有无建议，想兼顾居住和学区的功能。

Yesir答疑：

鼓实小，全称为福州市鼓楼区实验小学，成立于1987年，原名汤边小学，后改名为屏东小学，1995年更名为福州市鼓楼实验小学。曾被评为"福建省示范小学"、"福建省实施素质教育先进学校"、"福州市文明学校"等荣誉称号。可谓福州市优质小学。不仅如此，鼓楼区实验小学与钱塘小学一同对口屏东中学，作为近年中考升学率排名第二的公立中学，教学实力处于拔尖位置。

由于鼓实小周边的多数划片小区，仅限原拆迁户就读，这导致该校周边学区房供应稀缺，还要兼顾居住和学区，价格必然居高不下。如鼓实小周边的省实验闽剧院五四路单位宿舍、省中医药研究院五四路单位宿舍、物构所环保路单位宿舍等2居户型，成交均价早已在55000元/平左右。

如此行情下，还要有一定的性价比，这样的小区非常有限。以北江新村为例，该小区位于北环中路81号，为1991年建造的老小区，该社区以50-90平面积的2居、3居户型，面积段可兼顾居住和学区。价格上，据中房研究数据显示，北江新村近3个月的成交均价为48487元/平。

北江新村近3个月价格走势

在中介平台，该小区挂出的房源不多，且挂牌单价不低。

要知道，北江新村作为距鼓实小较远的学区房小区，单价都已达到如此高的价位，在学校周边的划片学区房"破5"早就不稀奇。更何况，北江新村所处位置，更靠附近的屏北小学，虽然目前的划片规则很明确，但谁也不知道后续学区划片是否发生变动，值得关注并纳入购房考虑事项。

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