青岛房价涨跌分析「青岛房价会降还是会涨」

一年之计在于春，春节过了，2022年的春天马上就要来了。

今年青岛楼市到底是个啥行情呢？我从节后学区房、二手房、新房的行情变化中寻得了一些迹象，现分享给大家。

01 学区房

学区房是楼市的风向标，基本上每一次楼市上涨都是以学区房为号子手的。

一般来说，下半年是学区房的淡季，上半年是旺季，盖因上半年是小学报名的时期，很多家长这时才想起来学区房的事。

现在回想起来，去年春节后青岛学区房的行情还让人很是后怕。

像最为火热的浮山后片区，短短的半年时间每平就上涨了2千元/平。虽然下半年又下降了1000元/平，但全年仍是上涨了1000元。不过青岛去年的好行情仅属于学区房和部分新房，大部分的房子并没有明显地上涨。

正是因为学区房的火爆，才导致了去年青岛大多数学区都发布了学区预警政策，普遍要求提前1-2年买房落户：

学区预警后，今年青岛的学区行情如何呢？是延续去年下半年的下跌之势，还是像去年上半年那样疯狂上涨？

还是以数据说话。下图是贝壳上浮山后（辽阳路北）近一个月的供需对比图：

可见，春节后浮山后的新增客源量迅速恢复到了节前，近30天内新增客源量457，新增房源量41，市场呈现紧俏行情。

不过，新增房源量的速度要大于新增客源量，房客比（新增客源量/新增房源量）呈下降趋势，说明房东们节后出货意愿强烈。

整体来看，春节后浮山后房、客量都明显增加，市场趋向活跃，但还只是苗头，仍看不出明显的回暖现象。通过我现场的市场调查，节后浮山后的看房量确实增加不少。

市南中片和崂山育才都呈现出和浮山后一样的行情：

除了市场行情外，我们再来看看背后的新出生人口情况。

放开二胎后，青岛2016年、2017年出现了新生儿高峰期，2018年、2019年虽然有所降低，但仍处于高点，2020年彻底降下来了。2016年之后，在青岛新出生人口中担当主力的是二胎。

2015-2016年学年（9月1日为界）出生的学生2022年上小学，2016-2017学年出生的学生2023年上小学，2017-2018学年出生的学生2024年上小学，2018-2019学年出生的学生2025年上小学。

由此可知，今明两年是青岛小学入学竞争最严重的两年，这种紧张氛围将持续到2025年。

因为2023年的学区房需求仍旧十分强烈，我判断今年上半年青岛学区房仍会有一轮回暖行情，这主要集中在要求提前一年落户和没有预警的学校，要求提前两年落户的市南区4所小学表现会差点。

但今年学区房的回暖幅度恐怕没有去年那么大。

02 整体行情

除学区房外，这几天青岛整体的新房和二手房看房量都有所增长。有媒体分析说，这意味着今年青岛楼市将是一个不错的行情。

其实，这种分析有一定的片面性。

不论淡季还是旺季，年后历来都会迎来一波看房、买房的客户。因为很多人去年看了很长时间的房子，过年期间和家人一商量，年后就快速定下了。

更多的情况是，很多本想买房的人过年回家集齐了6个钱包，年后一回到青岛就开始马不停蹄地看房了。也有的是被已经买房的老乡刺激到了，或者是被家长唠叨该买房了，年后也开始看房了。

所以说，现在看房量的增长，并不能反映出今年的楼市行情。最起码到3月份，才能看出今年上半年的情况。

为了分析今年青岛楼市的行情，我们先来看近期的一些楼市消息：

对待楼市的态度，由去年年中的“压”到现在的“托”，转向迹象还是很明显的。关于房贷加点的下降，可看贝壳今天的这个统计：

但现在的楼市已经不是2016年前的楼市了，现在的买房者也不是那时的买房者了。在多年的“房住不炒”教育下，大家已经形成了“买房不能赚钱”的惯性思维，投资、炒房的已经很少了。

兼之，曾经最大的买房群体——拆迁户，现在已经不足鼎盛时期的一半了：

所以说，这些楼市利好政策究竟能发挥多大的作用，还有待观察。

另一方面，今年很大概率将会实现房地产信息全网联网和房地产税试点，这对于楼市是两个利空消息。

因此，今年楼市利好、利空政策都有很多，楼市的不确定性增加。

而对于青岛楼市，除了LPR的统一下调和加点的降低、放款的加快，其他的利好并没有到达青岛。青岛令人“诟病”的全国最严五年限售，也同样没有放松的迹象。

基于这些因素，青岛楼市今年难有大的回暖，但局部回暖是可能的。这个局部回暖，很有可能还是像去年那样出现在学区房、新房和次新房上，而且以市区、近郊区为主。

总体来说，很有可能出现上半年平稳、下半年回暖的行情。

03 买卖双方的应对

今年以来，青岛已经发布了好几个“城市更新”的政策，举行了好几个“低效片区再利用”的“誓师大会”，城市开发建设大有向市区转移的迹象。

楼市会跟随城市的发展方向而转移。最近几年，市区新房供不应求，郊区新房供大于求而且十分难卖，此时城市和楼市发展向市区回归其实是一个市场导向。哪里的房子好卖，就开发哪里的土地，这对于解决青岛楼市的困境、缓解地方财政压力、改善城市面貌都是有很大积极作用的。

结合青岛城市发展的方向、楼市的基本情况和未来行情的预判，我对于买卖双方的建议如下：

买房者要搞清楚自己的迫切需求是什么，买房子以满足个人需求为先，升值为次。尽量买市区、近郊区的新房、次新房；学区、环境、地铁是最重要的三种配套，越多越好；最好是买大户型；尽量不要买老破小、公寓、商业、写字楼等。

卖房者要紧跟市场行情，回暖后要抓住机遇赶快出货；手里有多套房子的要尽快置换为优质大面积住房；次新房可以保留，老房子尽快卖掉，以后二手房会越来越难卖；非自住的老破小学区房最好今年置换掉，未来一年级新生越来越少，今年是最后一个转手的大机遇了；多余的郊区房子可以向市区置换归拢。

对于买学区房的家长来说，要是孩子明年上学的话，今年上半年可以买学区房，因为这是没办法的事，或者选择另外三种上学方法（见：重磅推荐：在青岛不买学区房，也能上好学校的3种方法！）；后年以及以后上学的，没必要赶在今年上半年买学区房，可以等下半年或者以后。

楼市也是市场，市场讯息万变，预估未来走势容易被打脸。以上只是我的一点浅见，大家还是要随时关注楼市行情，综合各方信息和自己判断再决定下一步怎么做。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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