哈尔滨楼市总结——房价篇 二手房价格唱衰 松北、呼兰表现坚挺

送走了“传说”中的2020年，心情此起彼伏，曾经对这一年抱有太多的期待，然而现实非常“骨感”。

放眼全国，2020年全国二手住宅成交情况整体呈现 “先升后降、年末翘尾”态势。在疫情冲击下，第一季度全国各小区在封闭状态中度过，新房售楼处、中介机构关停，二手住宅成交情况降至冰点；随着疫情防控有力，第二季度全国多个城市楼市市场逐渐活跃，二手房价格有所回温；随着第三季度初期，全国多个城市因城施策出台相应政策，市场热度有所降低，全国二手房价格进入平稳期；第四季度，有一些城市出现疫情反复，本就低迷期的二手房价格再次出现跌幅，二手房存量加大，市场倍感压力。

反观哈尔滨二手房市场，是二线城市稳中有降的代表，截至2020年最后一周，哈市二手房挂牌量达17万余套。根据诸葛找房数据中心数据统计， 针对哈尔滨二手房市场这一年的表现，进行如下总结。

全年哈市楼市冷清 价格下降3元/㎡

截至2020年最后一周，哈市二手房均价为11126元/㎡，开年均价为11129元/㎡，价格下降3元/㎡。纵观整个2020年，哈市二手房价格经历了二十周上涨，四周持平，二十八周下降的过程，与2019年价格11连涨态势形成鲜明对比。

不得不说，2020年的哈市二手房市场迎来了很多“非议”。从下列哈市二手房每周变动情况来看，这一年二手房价格犹如经历“过山车”。在第14周、27周，二手房价格10603元/㎡，达到全年最低水平；第47周，二手房价格达到11587元/㎡，为2020年最高水平。

2019年，哈市二手房市场一路高歌，全年价格上涨1389元/㎡，这样的态势延续到2020年年初，如果疫情没有出现，哈市二手房市场或许又是另一番景象。经历第一季度的惨淡，哈市二手房价格经历大幅下跌，从第二季度开始，哈市二手房价格在涨降之间徘徊。从购房者角度来讲，对市场信心明显不足，且当时市场不稳，加之疫情对经济影响较大，“有价无市”局面一时难以缓解。并非哈市所有二手房源都没有市场，学区房价格依旧表现坚挺，或受此因素影响，在第三季度哈市二手房价格升温明显，在上半年的市场积压下，购房者意愿得到释放，市场交易情况有所好转。传统意义上的“金九银十”在这一年也没有发挥作用，因此第四季度二手房成交情况依旧差强人意，买涨不买跌的购房者此时购房意愿再次降低，预计此种情况将持续到今年上半年。

松北区

第1周价格：11160元/㎡

第52周价格：11864元/㎡

涨幅：704元/㎡

2020年，松北区二手房价格共计上涨30次，下降22次，二手房价格上涨704元/㎡，成为哈市行政区域涨幅首位，虽与2019年上涨2808.64元/㎡无法比较，但在2020年这个特殊时期里仍逆势上行，还是用实力说明一切。

无论是在土地、新房还是二手房市场上，松北在近五年时间内赚足关注度，2020年在土地市场吸金142.5亿元，占据全年总成交金额的46.1%。可以说2019年松北区新房与二手房价格在新区、自贸区的政策红利推行下涨势惊人，那么2020年松北区新房与二手房价格则平稳许多。年中，松北区发布“新区25条”，其中强调：加大要素供给保障力度，采取灵活方式供地，符合要求的工业企业，新购地建厂的高新技术企业，可选择以长期租赁、租让结合、先租后让、弹性年期等方式取得工业用地使用权；加大科技成果转化和人才引进激励力度，增加人才公寓补贴，与片区内高新技术企业签订一年以上劳动合同、本人及其配偶在本市无自有房产、申请入住片区人才公寓的，硕士研究生学历或具有副高级以上专业技术职称的人才，三年内减免全部租金。2020年-2024年，松北将再增25处公园、新建4座高架桥、新建智能轨道快运线路18.9公里、松北将建5处停车场、将建4条综合管廊。而教育方面，17中、47中学分校也选址松北，综合多方因素，松北新区二手房市场仍有价可循，在2021年楼市市场上仍有一席之地。

道里区

第1周价格：13414元/㎡

第52周价格：13361元/㎡

涨幅：-53元/㎡

道里区为2020年哈市二手房均价最高区域，全年价格下降仅53元/㎡，保持相对平稳。截至2020年最后一周，道里区二手房挂牌量335079套，在第47周均价最高，达到14111元/㎡，15周时均价12101元/㎡，为全年最低水平。在第一季度中，道里区均价下降1243元/㎡，为全年最大降幅，在第15周—17周期间，价格呈直线上涨，每平米上涨1526元。

道里区是哈市老牌城区，在教育、医疗、商业等方面发展较为完善，连续两年成为哈市二手房均价最高区域。道里区楼市市场在这一年并未给我们带来过多惊喜，这样的市场价格不知是否“虚有其表”，从整个区域中来看，群力、爱建区域是道里区二手房价格的一个支点。根据诸葛找房数据监测，群力区域二手房均价17391元/㎡，爱建区域二手房均价15396元/㎡，而群力商圈在这一年中数次上榜热门降价商圈。对于刚需人群来说，群力区域二手房价格的确偏高，随着主城区内逐渐饱和，群力西已经从2019年开始开疆扩土，大展拳脚，不过一桥之隔，让房价也有两极分化。在第四季度里，道里区二手房均价回温，不过很快下降，从中介机构了解到，目前群力区域二手房购买热度较2019年下降明显，且因疫情缘故多个新盘价格下调明显，购房者处于观望状态。

南岗区

第1周价格：12370元/㎡

第52周价格：11940元/㎡

涨幅：-430元/㎡

南岗区二手房价格在2020年下降明显，截至最后一周，南岗区二手房挂牌量48699套，排名城区首位，较第二名道里区多出近1万套，房价波动也和房源量有关。在第5周，二手房均价12798元/㎡，达到全年最低水平，第50周时，二手房均价11632元/㎡，达到全年最低水平。15周-19周，二手房价格上涨842元/㎡，为全年价格上涨最快时间段。

区域内会展、哈西商圈是2020年哈市热门降价商圈，哈西区域二手房均价14508元/㎡，会展区域二手房均价12549元/㎡。这两个区域也是哈市购房者热衷区域，学区、商业集中，二手房流通性高，由于地铁一号线、三号线建设率先通过南岗区，因此南岗区域交通网络更为发达。南岗区二手房两级分化明显，即便如此，“老破小”、“老破大”仍然存有市场，该区域重点学区集中，学区房成为南岗二手房价格支点。根据中介机构工作人员介绍，南岗区房屋租赁市场也明显好于其他城区，从哈市人群中发现，多套房家庭在南岗区拥有房源量较多。

香坊区

第1周价格：10322元/㎡

第52周价格：10291元/㎡

涨幅：-31元/㎡

2019年香坊区二手房价格上涨40次，与这样的成绩相比，今年香坊区逊色很多，价格大多数在万元以上徘徊，价格下降至万元下有6次。在第14周均价9938元/㎡，为全年最低水平，第36周均价10681元/㎡，为全年最高水平。

近几年置业香坊的人群逐渐增多，相对房价较高区域，这里成了价格洼地。2020年香坊区共成交土地8宗，约占总成交数量的8.2%，作为哈市老城区，主城区内可建设土地资源稀缺，本年度成交地块也均为棚改项目地块以及未开发片区。从土地市场来看，老城区呈现出相同态势，主城饱和建设逐渐辐射周边，远离主城区房价往往更加吸引人。2020年12月30日香坊区教育局下发《关于香坊区公办小学采用积分入学办法的公告》：2021年起区属公办小学招生将采用积分入学办法，把户籍和房产按照“两个一致”、房屋权属人、房屋权性质、占有房屋份额、发证时间、年限等重要条件赋予分值并制定得分办法，根据得分办法计算分数，学校再根据招生计划、每名适龄儿童的积分从高到低依次进行录取。这也体现出香坊区教育资源的优质，今年均价保持稳定，也有此功劳。

道外区

第1周价格：9968元/㎡

第52周价格：9405元/㎡

涨幅：-563元/㎡

道外区二手房均价下降金额563元/㎡，排在各区首位，从图表上看，道外区全年二手房价格波动情况较小，近乎平稳，与2019年情况相同。在第10周时，均价11349元/㎡达到全年最高水平，第52周价格9405元/㎡达到全年最低水平。2019年时，道外区均价始终未能打破万元，2020年末尾还是未能保持住，和呼兰区成为仅有的两个均价未能过万城区。

与其他几个区域不同，近几年道外区发展有些滞后，主城区内老旧小区偏多，新房数量稀缺，区域外围新房、二手房价格虽然可观，但受交通、教育、商业等配套限制，购房者多经几番思量。在今年楼市行情整体下行的情况下，道外区二手房交易量相对滞缓，土地与新房放量较其他活跃度微弱，所以价格一直属于中间水平。

呼兰区

第1周价格：7534元/㎡

第52周价格：7828元/㎡

涨幅：294元/㎡

今年松花江以北区域的两个城区，二手房价格涨势良好，在第14周时，均价7512元/㎡达到全年最低水平，第42周均价7986元/㎡，达到全年最高水平。今年呼兰区均价始终未破八千关口，14周-17周，均价上涨233元/㎡，为全年涨幅最大时间段。

呼兰区与松北区相连，受新区、自贸区政策影响，呼兰区房价水涨船高。利民开发区在行政范围内归属呼兰区，但由松北区代为管理，政策推行下房价带动上扬。部分购房者迫于主城区房价压力，周边区域成为首选，呼兰区就位列其中。疫情稳定后，松花江北部将持续发展，呼兰区将继续受政策带动，二手房价格或将进一步上涨。

展望2021年，预计 2021年全国二手房市场将延续平稳运行态势，市场价格呈现温和波动状态。同时，二手房市场在新房市场的集中放量下，仍将受到新房分流的影响，疫情后改善性需求释放，尤其是热点区域的中高端改善产品仍具有较大的增长空间。“房住不炒”主基调不改变，一线和部分二线市场成交有望保持增势，而基本面缺乏支撑的部分二线和三线城市有些危险了。