2021奉贤新楼盘「奉贤新城2021规划」

回顾过去这一年，上海楼市可谓是跌宕起伏。谁都没有想到，在2021年的第四季度，奉贤新城核心区域的新房异常火爆。

从这个角度来看，奉贤新城的置业热度，已经十分火爆。受到五大新城利好政策的影响，奉贤开始崛起，特别是第五批次。作为“黑马”区域，供应的楼盘数量最多，且有11个楼盘触发积分，作为五大新城里的价格洼地，均价4万/平左右的价格得到购房者的关注，虽然发展较晚，但地铁盘供应量依然凭借5号线一路走高，且供应量大造成同质化竞争。

奉贤成交量位列榜首2021仍以刚需为主

2021年奉贤前五批次推盘29个，有11盘触发积分，触发积分占比38%，占比并不高。分别是阳光城未来悦50分，泷悦蓝湾（江山路）45.4分，泷悦蓝湾（正旭路）44.6分，大名城映园41.6分，金海壹品72.8分，保利明玥湖光68.5分，阳光城未来悦57.2分，银河丽湾44.84分，保利明玥霞光71.1分，国欣颐养中澳城41.8分。可见奉贤触发积分的比例在五大新城中处于中游，并不高，是不是觉得奉贤楼盘在2021年市场不太受欢迎呢？

其实不然。2021年，奉贤区域的成交总面积与总套数均位列榜首，远超嘉定、青浦等新城。共供应7616套房源，总认购约7200组，平均认购率95%，7次开盘日光，分别是阳光城未来悦两次，保利明玥湖光、保利明月霞光、金海壹品、悦澜雅苑和山金中澳城。16个项目已清盘。这样的成绩实在不能说是差劲，正相反，奉贤的市场无疑是火爆的。

但是问题来了，从2021年触发积分的情况与成交的销量来看，奉贤的成交量与触发积分比例并不成正比。作为成交量最多的区域，奉贤前五批次触发积分仅占38%，大家不免产生疑问，为什么在积分触发比例如此低的情况下依然能成交这么多呢？

原因有以下几点，首先，正是因为大部分楼盘都没有触发积分，从而导致积分门槛低，相较于其他新城动辄60 的积分，奉贤楼盘对低分客群实在是非常友好，圆了他们低分也能上车的梦。

其次，随着购房外延化的趋势，购房客群大多分布在五大新城内，其他新城的均价大部分达到了4万，甚至5万，那么同样4万左右的奉贤楼盘就是此价段距离市区最近的选择。

第三，上海南区的新房供应量本就不多，松江和闵行的供应又减少了，导致许多客群外溢至供应量较大的奉贤，奉贤的推盘量超7000套，供应量足，也给了购房者更多的选择。

而且奉贤此前的购房成交以大户型为主，今年却以小户型为主，可见2021年奉贤区域的主要购房人群由当地改善客群变为了外溢刚需客群。

由此可见，在购房者的心目中，奉贤虽然热度没有青浦、前滩乃至浦东高，但是它一直是购房门槛比较低的区域，也是近郊刚需总价段最合适的区域。毕竟十四五规划下的奉贤新城，不论是商业、教育，还是生态、交通、文娱设施，都逐渐完善，独立城市的雏形已经清晰可见。尤其是南桥核心区的金海壹品、保利明玥霞光等以0.1的社保系数，达到了70分以上的高分，可见奉贤是真的崛起了。

2022年奉贤供应平稳 老盘为主新盘为辅

奉贤2022年预计入市的楼盘中，奉贤是除了浦东和松江外供应最多的，共有13个楼盘即将入市，较2021年减少了11盘。在2022年即将入市的楼盘中，南桥占6个，金汇1个，海湾1个，奉城1个，青村1个，临港新片区1个，奉贤新城2个。其中3盘为纯新盘。

从奉贤2022的供应来看，大多是老盘，缺乏新盘入市，而且缺乏大户型改善盘，会影响改善客群的置业选择，但价格不高，且小户型较多，会吸引一些刚需客群购买。

奉发之语一直被称为地王项目，大概率今年入市，位于奉贤新城10单元，紧邻上海之鱼（金海湖），高层可观湖景，东侧为建设中的商业街区上江南。预计推出448户，建面约83-159平的房源，距5号线金海湖站约1公里，且为双站轨交，出行很便利。

保利明玥霞光位于奉贤南桥新城，前批开盘推出275套房源，当日售罄，并触发积分，高达71.1。得益于项目的地理位置，距离5号线奉贤新城站直线距离约1公里，与其他盘相比，交通方面的优势显而易见。

除此之外，奉贤还有6幅地块待入市。

奉贤区奉贤新城21单元E09E-01区域地块位于5号线奉浦大道旁，出行便利，周边有万达广场，还有新华医院奉贤院区也选址于此，房地联动价为38300元，而且奉贤新城一直以来都颇受欢迎，本地客户群体更是十分青睐，有5号线的加持，沿线的客群还是很多的。

奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块（城中村改造项目-肖塘地区）位于5号线萧塘站旁，一路之隔为悦澜雅苑，该地块是奉贤待入市地块中距离地铁站最近的。

可以看出，奉贤新城内的这几幅地块均位于地铁沿线附近，未来的交通问题是不必担心的，想必在五大新城置业，最看重的就是交通出行是否便利了，这几幅地块还是很有潜力的，毕竟地铁盘永远香得很。

奉贤新城作为距离市区较近的价格洼地，还是有很多客群的，4万左右的价格落户上海，且有轨交5号线加持，未来升值空间很大，且在十四五重点规划的带领下，奉贤新城虽然发展较晚，但未来如何还真不好说。

奉贤新城——核心南桥 供应依旧能打

南桥一直以来都是奉贤的主要供应区域，从2006年南桥老城逐渐向东发展为南桥新城，是承接南区外溢客户的主要聚集地，价格仍处于洼地，对于刚需或者预算有限的客群十分友好。医疗方面资源也很丰富，有国妇婴、新华医院奉贤院区、区公共卫生中心开工建设、复旦儿科医院规划落地。

作为十四五重点规划的新城之一，奉贤新城2021年的成绩可圈可点。 和其他新城相比，奉贤新城虽起步较晚，2008年才起步，但作为中心城市的定位较为明显，所以当地人的认可度更高。在此影响下，奉贤新城楼市仍存在两极分化，新城核心区新房火爆不改，供不应求，但核心区外楼盘却热度平平，去化周期较长。此前，因为奉贤新城远离上海市区，交通不便一直是制约其发展的瓶颈，如今依托5号线已解决了交通的重要难题。

奉贤新城的两个盘都是纯新盘。其中，中建海樾府位于奉贤新城16单元，西侧是东方美谷核心区，环境很宜居，也是政府指导价奉贤区域天花板，预计供应1190套住宅，建面约89-160平，供应量也是区域内最多的。但距离5号线金海湖站较远，约3公里，且进入市区无法直达，需换乘1号线。目前展厅已开放，感兴趣的朋友可以实地考察一下。

中铁湖光逸景位于奉贤新城10单元，拟建设一幢15层、2幢25层、4幢26层住宅楼，将推约660套房源，新房指导价为4万/平，因都是高层住宅，所以容积率很高，为2.5，交付情况为50%精装修，且半数的户型面积大概在100平以下，以小户型为主。最大的优点就是离地铁站较近，到奉贤新城站步行约1.3公里，到南奉公路BRT站点约170米，出行还是很方便的，可以算是实打实的地铁盘了。

金汇万事俱备只差轨交

金汇仅有禹洲天境铂悦1盘，随第六批入市，目前未认购。板块内新房均价31618元/平，在奉贤区算便宜的，且位于北侧，与西渡同为距离闵行最近的区域之一，自然也是最贴近市区的板块之一，作为门户对接闵行浦江镇。以人民广场为半径画圈，到金汇的距离，其实与嘉定安亭、青浦赵巷、松江洞泾、浦东宣桥、崇明长兴岛几乎一致。只是苦于金汇没有一条可以直达市区的地铁，交通只能依靠BRT快速公交。

临港自贸区升值空间大

海湾位于奉贤与浦东的交界处，临港新片区，在原有历史风貌基础上引入许多现代化工厂如特斯拉，加速区域与科技接轨，且区域内学校较少，缺乏优质教育资源。

整个奉贤市场触发积分比例并不高，但大名城映园一期触发积分且开盘售罄，可见置业潜力被认可，三期将加推，精装交付总价200万左右就能上车，升值空间是有的，但目前规划尚未完善，自住的话不太便利。

老城区供应不足出行依靠自驾

奉城也只有1盘，中海戈雅园于1月15日开启认购，共推出324套，建面约82-129平房源，均价约27458元/平，毛坯、装修交付。

奉城位于奉贤东部，交通方面目前非常薄弱，缺少公共交通，但规划中的27号线，直连浦东，纳入主城区轨道交通网络。等到S3高速开通后，通勤时间将缩短不少。

青村——城中之村 交通不便 发展迟缓

仅一盘待入市，宝业青春里价格约29181元/平，是区域内低总价上车盘，从全市以及5大新城来看，仍处于洼地。该区域主要依赖西侧奉贤新城成熟的生活配套以及区域内临港新片区的规划，区域内产业已经形成一定规模，具有较高的发展潜力，且依托青溪老街的旅游资源发展。目前来看，区域内新房、二手房属于稀缺品，新房供应量也有限，具有较高的保值性。

目前奉贤区域内只有5号线，出行有一定的压力，但是未来奉贤线的开通连接金汇、海湾、奉贤新城等中心区域，将有效缓解交通压力。未来有双轨交傍身，奉贤的发展还是值得期待的。

以下为2022奉贤预计入市的楼盘及地块，共19个，较2021年相比供应有所减少，不知道能否继续奉贤2021的辉煌呢？让我们拭目以待吧！

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文章来源:乐居买房

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