楼市“新药方”：带押过户

近期，有个新词儿“带押过户”多次映入眼帘，成果引起了我的注意！有些朋友可能不大明白这个词儿是什么意思，我觉得有必要说一说，因为它几乎与我们每个人都有关，每个人都至少会经历个一两次吧。

带押过户是今年在二手房交易过程中出现的一个创新举措，大致意思是指：存在抵押的房产进行交易时，不用提前还贷和解押就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。如果你以前经历过带抵押的二手房买卖交易，你就一定会明白这个“新药方”会多么的——舒爽！[惊喜]

#现有二手房带抵押交易的流程

现有传统模式下的二手房交易过户流程较为繁琐，整个周期少则十天，多则长达月余，如果运气不好遇到不省心的中介，或者银行放款延迟，几个月都办不下来。除去常规流程的说明，关于卖方房产抵押这部分，通常的操作流程是：卖方筹款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。

相对于无抵押的房产，带抵押的房产在交易过程中增加了赎楼及解抵押的步骤，有实力的卖家会自行筹款还贷解押，傲娇的卖家可能会要求买方垫资（本人就遇到过这种情况[衰]），其他更常规的做法是找担保公司代办赎楼相关程序。不管走哪条路，都带来了不可避免的成本和风险！

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#关于“带押过户”最新的业态信息

2022年1月，珠海率先推出“带押过户”模式，这是全国第一个实行该模式的城市！珠海实行的二手房交易“带押过户”五合一新模式，让购房者只需跑一趟，就能办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

5月，青岛西海岸新区实现第一笔“带押过户”业务，也是山东省首笔“带押过户再抵押”业务。

6月17日，江阴市不动产登记中心顺利完成了无锡的首笔个人存量房带抵押过户业务，实现了存量房买卖转移登记、抵押变更登记、抵押首次登记“三合一”办理。

6月底，浙江省金华市推出了“带押过户”登记业务，并落地首笔业务。

8月初，云南省昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知，推行二手房“带抵押过户”合并登记业务。

8月17日，山东省济南市有关部门表示，在历时近半年积极探索后，首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。据悉，济南“带押过户”已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

9月1日，深圳市坪山公证处发布消息称，坪山公证处完成了深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务。坪山公证处相关负责人介绍：“我处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”据悉，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。

9月1日，建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务，房贷没结清也能过户交易。

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#带押过户有什么好处？

目前带押过户政策仅仅在少数地方试点施行，还没有在全国普及开来，因此，我们在国内还没有看到成熟统一的执行标准。我们以最新在深圳试行的“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易模式来看看，带押过户有哪些优点？

1.大幅降低了交易的资金成本。

该模式因免去了传统交易模式中的赎楼环节，所以为交易双方节省了赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。而对于被查封房产的交易，由于赎楼费用更高，降低的比例将更大。

2.大幅提升了交易的安全性。

该模式以公证提存服务为基础，可最大程度地保障各方利益、降低风险。在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全。一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷。

资金先进入公证处监管账户，再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款。在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。交易双方、债权人、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人，保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

在目前的经济环境下，尤其是针对不良资产的处置，传统的交易模式可能会产生比较多的纠纷和担忧，相对而言，带押过户模式的优势就非常明显了。

3.大幅简化了交易流程。

根据济南市不动产登记中心的实施经验，在“带押过户”登记新模式下，办理业务只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记亦可同步办理。卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。

来源：深圳坪山公证处

#带押过户目前还存在什么问题？何时能普及大众？

带押过户模式的出现，在各地引发了一系列的讨论和疑问：

“公证处介入不会免费，如何收费？”（深圳坪山公证处官网显示：提存公证事务按提存金额的千分之3收费，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用）

“方案是针对买家一次性付款买房还是按揭贷款买房？按揭贷款的话买家的新贷款行同意提前发放贷款到公证处监管吗？”

“公证要收一笔费用，银行和债权人配合监管可能也要收费用。”

“担保公司快失业了吗？”

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其中大家最关注的是，带押过户何时才能在普通房产交易中普及实行？深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易目前只针对不良资产和查封房产的处置，后续何时会覆盖普通二手房交易，尚未可知。关于“带押过户”是否会在普通交易中推广的问题，有记者采访了深圳市坪山公证处主任董亚川，董亚川表示乐观：“这种交易模式各种类型的交易都可以适用，没有太大的限制。针对普通二手房交易，主要需要银行的支持，重新梳理交易流程，评估风险，完善各种文件后，才便于交易模式的大量展开。”

最后总结一下，带押过户的普及可能还需要解决以下问题：

1.二手房交易涉及到多方角色（政府机构、银行、中介/担保公司、个人/公司）的利益，公证处在新模式中担任的平台角色或许还需要进一步强化，强化它的专业能力、公信力、组织协调能力、资金担保能力等等。

2.如果在交易量巨大的普通房产交易中采用这种新的模式，所产生的各项费用需重新梳理，尤其是公证处的收费，新的举措在简化流程的同时，应切实的降低房产交易的成本，做到普惠及民。

新模式“带押过户”的确可带来诸多好处，但是把控风险才是重中之重。这一剂楼市药方何时发布？新药方的药效如何？让我们拭目以待。

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