苏州老破小房价「苏州二手房为什么卖不出去」
来源： 2024-02-09 16:16:09
开学季前后，寒山闻钟上，关于学区的帖子，猛然翻了一番，一些名校的“学区房”也会刷上话题榜。
图源：寒山闻钟
学区房，作为另一种刚需，是家庭的硬性支出，一直被看作是房子保值增值的标签，可目前苏州楼市正处于冷静期，二手房降价幅度更是一个比一个大，学区房如何？
不看不知道，苏州人对学区的狂热正在降低。
最为典型的老破小，如今不仅卖不动，甚至，有小区，仅隔一年，成交价就跌了近1万/㎡。
01
难以置信！
苏州一批学区房正在降价
从表中可以看出，在二手房下跌的趋势下，一贯“它房上涨我暴涨、它房下跌我微涨”的学区房，也出现了不同程度的下跌。
数据来源：链家（仅供参考）
拥有顶尖学校的小区也不例外。
根据链家显示，化工新村，2020年9月挂牌均价是45872元/㎡，今年9月的挂牌均价约40850元/㎡，降了约5000元/㎡。
图源：链家
成交价的跌幅更是令人咋舌。
小区内，面积、户型相近的两套房源，相差一年，成交价跌了约1.4万/㎡。
图源：链家
要知道，苏州对学区房面积要求是人均18平，所以，市场上以54-60㎡的房源为贵，这种黄金房源的房价都断崖式下跌，实在难以置信。
我咨询了中介，他告诉我，“现在学区房相比以往，已经跌到了低点，就以化工新村来说，已经跌了一年左右，不过在政策的支持下，有回暖趋势”。
价格下跌的直接原因，是需求减少了。
我看到，链家上挂牌的房源，急售、业主城心卖房、价格可谈的字眼，比比皆是。
从有价无市，到降价急售，买卖双方态度对调，可以看出，学区房的光环已经褪色了。
02
中介吐槽：环境太差，就是纯学区
老破小价格终于回落
在一众学区房中，老破小虽然价格不是最高的，但它却能反映出学区房的地位。
实拍图
比如，南门城根、化工新村，由于建造年限较久，电线如乱麻、楼栋破损严重等情况堪忧，但报价却都在4万/㎡左右，与园区、狮山一些新房价格相当。
图源：链家
我实探发现，南门城根在“刷漆翻新”后，外立面已经有所改观。
实拍图
但实际居住体验，跟现在改善化的居住环境相比，依然悬殊。
最令人惊骇的是电线布局，像一个“空中蜘蛛网”，电器、电线等交织在一起，有些隐患。
实拍图
两扇铁门、走道上监控摄像加上值班室组成的小区门禁也不太严格。
建筑年限久暴露出的问题，则更多，楼梯扶手金属架生锈严重、墙漆脱落、部分开裂渗水等情况，在小区内屡见不鲜。
实拍图
与南门城根一河之隔的化工新村，小区破败情况，一眼就明。
实拍图
中介直言：这边就是纯学区，自住不太适合。
难以想象这样一个小区挂牌均价达到了4万/㎡，化工新村最高一套报到了4.8万/㎡！
但，我发现，如今，诸如此类的名校老破小，不仅价格降了，成交也越来越难。
根据链家成交记录显示，南门城根，有20套房源待售，今年仅有一套成交，二郎巷去年成交了21套，今年仅成交了7套，成交量暴跌。
图源：链家
这种理性的回归，一方面是市场环境的影响，当然还有政策环境的变化。
近年来，苏州不断推行集团化教育办学、扩建名校、教师轮岗等制度，以往苏州人紧盯着几个名校不放的心态也发生了变化。
而且，一些老破小虽然有不错的学位，但价格虚高，同一价格下，可以找到不错的优质新办学校学区房。
虽然并不是所有学区房的价格都迎来动荡，但至少，今年来，天价老破小的身影在退出舞台，狂热变平静之后，投资属性变小，市场才会还给真实的需求。
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