未来北京房价预测「只做最强板块最强龙头」

作者：Jacek Yerka

写在前面：

本文遵从上篇研究思路，重点考虑产业、交通、教育三个购房因素，并将其设置相同权重，最终从110个板块中筛选出25个板块。接下来，本文将详细阐述在这种前置条件下的研究结论。

如果感兴趣，可点击上篇链接：

2022北京最强买房攻略｜110个板块的客观比较（上篇）

本文公立客观，请放心阅读。

Part Five / 研究结论

话不多说，我们直接来看干货。

本文依据筛选规则，从10个区域110个板块中筛选出25个板块，全市东南西北方向都有分布。分区来看，包括通州区4个、大亦庄1个、朝阳区5个、顺义区3个、昌平区1个、海淀区4个、石景山区1个、丰台区3个、大兴区2个、房山区1个。

图示左上角表格对2021年各板块二手房均价所处的范围进行了划分。色块颜色越深，代表该板块的二手房均价越高。

图：机会板块筛选结果

1. 通州区重点关注板块：4个

①通州老城区（二手房4-5万/㎡）

②运河核心区（二手房4-5万/㎡）

③运河北组团（二手房3-4万/㎡）

④运河东扩区（项目成交极少，住宅用地管控）

图：通州区板块位置分布

通州区较为核心的板块位置大部分上榜，可以说通州是北京未来发展的重点区域，利好释放最为集中、潜力最大。目前受制于政策影响，作为北京房价管控最为严格的区域，板块安全度高。随着各项规划即将在2025年前后落位，以及板块内新房供应增加，通州房价可能将迎来一轮抬升机会，二手房、新房都可以考虑。

通州老城区板块是通州发展最成熟的区域，目前医疗、教育、交通等配套资源基本已兑现，价值即将起飞。但板块内目前在售住宅新房价格较高，户型及配置参差不齐，去化表现一般，购买时需要擦亮眼睛。板块二手房价格从阴跌到企稳，长期看有较大增长潜力。

运河核心区板块以商务服务功能为主，板块仍在加紧建设中，未来住宅用地新增机会渺茫。在售新房项目以老项目为主，区位绝佳，但产品力不敢恭维，看新房的同时也可以多关注周边二手房项目。

运河东扩区板块是北京市政府所在地，以行政办公功能为主。周边以公务员家属楼自住房为主，严控新增供地，未来商品住宅供应机会渺茫，但仍有居住用地预留，可长期持续关注。

运河北部组团板块主要承担居住功能，作为运河东扩区和核心区的辅助居住功能区，将是未来通州副中心住宅项目的重点供应区域。其凭借距离市政府和核心商务区较近的优势，未来板块潜力提升较大。但由于板块内通州殡仪馆仍未搬迁（计划3年内实现土地腾退搬迁，已经发文），严重制约板块价值，同时也制约板块内二手房、新房成交。如果不在意距离殡仪馆原址较近的劣势，板块项目价格还是很合适的。北京2022年一批次供地中就供应了一块，政府指导价在5.5万元/㎡，周边尾盘在售限竞房项目限均价5.2万元/㎡，该限竞房于2019年底开盘销售，至今仍未售罄。

2. 大亦庄重点关注的板块：1个

① 台湖（二手房3-4万/㎡）

图：大亦庄板块位置分布

台湖板块交通便捷（地铁17号线南段开通），道路连接性强，待开发土地较多，具备承接城区外溢客户的基础。从2013年开始，泰禾、万科等众多知名开发商在此取地建设。板块为新兴发展区域，规划重点发展主题旅游、演艺娱乐等产业，2020年被规划纳入大亦庄范围。板块近年土地热度较高，目前板块借势北京城市副中心发展与亦庄新城建设，区域内轨道交通、产业等各项配套加速落地。近2年新增商品房以限竞房、共产房为主，受到通州双限政策影响，在各项利好较多情况下，价格增长仍受限，但未来双限政策可能将面临一定松动。2021年底，在亦庄2022年土地推介会上，亦庄经济开发区开发建设局的工作人员明确表示：

“亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工作的人员可以在整个亦庄新城范围内购房，不必再执行通州的双重限购政策。”

至此之后，暂无其他官方消息，一切静待佳音。就目前情况而言，板块价格平稳，刚需刚改客户可以考虑。不知道在政策细则出台后，市场是否会像去年亦庄独立学区政策出台后一样火热？

3. 朝阳区重点关注的板块：5个

①亚运村（二手房8-9万/㎡）

②金盏（二手房7-8万/㎡，二手成交量较少）

③酒仙桥（二手房6-7万/㎡）

④四惠-百子湾（二手房6-7万/㎡）

⑤朝阳北路（二手房5-6万/㎡）

图：朝阳区板块位置分布

备注：①CBD核心 ②CBD东 ③朝阳公园 ④四惠-百子湾 ⑤工体 ⑥国展-柳芳 ⑦太阳宫 ⑧霄云路

朝阳区五个板块呈现距离核心产业位置较近的显著特点，非常有利于职住平衡。

金盏、朝阳北路板块近期新房潜在供应较多，板块未来价格抬升速度可能较快。金盏板块新房项目多为2021年顶价获取，土地成交楼面价较高，为了保证一定利润，很难做过多降价或优惠，开发商也很难追求精益求精。朝阳北路板块潜在供应项目为2021年北京三批次供地中紧临广渠路的郭家场地块，地块被联合体底价获取，可售住宅楼面价约4.4万元/㎡，销售指导价6.98万元/㎡，周边品质较好次新房成交均价在5-5.5万元/㎡。地块大概率将排布刚需刚改类产品，同时开发商为了提速回款，开盘可能会存在一轮让利，可以适当关注。

亚运村、酒仙桥、四惠-百子湾三个板块发展成熟，基本以二手房市场为主。这三个片区范围不小，大部分居住片区距离轨道交通不是很便捷，因此部分房产价格还在大部分客户的预期内，预计板块未来价格将持续平稳抬升。

4. 顺义区重点关注的板块：3个

①中央别墅区（二手房6-7万/㎡）

②天竺空港（二手房4-5万/㎡）

③顺义新城（二手房3-4万/㎡）

图：顺义区板块位置分布

中央别墅区板块不用多说，是改善客户的首选。天竺空港板块指的是新国展、后沙峪连片区域，顺义新城板块指的是马坡区域。这两个板块与朝阳区、顺义城区板块交通连接性强，是外溢客户集散地。板块新房二手房并存，市场竞争充分，价格适中，有较大的选择范围。

5. 昌平区重点关注的板块：1个

①回龙观（二手房4-5万/㎡）

回龙观板块是昌平唯一上榜板块，早期有“京城睡城”之称，近年来受中关村产业外迁利好，产城均衡发展。2021年板块二手房增长势头迅猛，带有学区资源的次新二手房项目成交均价已经上涨至7万元/㎡ 。板块未来产业结构、生活配套将进一步升级，将实现与海淀和昌平未来科学城互通互联，带动整体板块职住均衡发展。目前板块在售多个新房项目，凭借码农等客户超强的购买实力和项目组团推广能力，成交较为火热。

6. 海淀区重点关注的板块：4个

①中关村（二手房10万/㎡ ）

②学院路（二手房9-10万/㎡）

③清河-西三旗（二手房7-8万/㎡）

④海淀北部新区（二手房5-6万/㎡）

图：海淀区板块位置分布

中关村、学院路板块随着昌平南延线、16号线、12号线的落位，以及北京北站的重新启用，丰富的生活配套、良好的产业基础、及人口支撑基本已兑现，核心区位价值不可动摇。两板块基本以二手房市场为主，但是今年学院路板块又将有新型共产房项目供应，个人产权比例90%，售价约10万元/㎡。该项目是高标准住宅，位于东升镇京昌路附近，可以适当关注，最小户型可能也要125㎡，小户型大概率一房难求。

清河-西三旗板块作为京西北大型生活区，人口密度高。板块除昌平线南延、19号线支线利好外，清河交通枢纽将承担越来越重要的作用。区域也将补足医疗短板，加之强势产业支撑，该板块未来价值不可估量。

海淀北部新区板块分布范围较广，目前处于产业先行阶段，基础配套在逐步跟上，土地价值在快速上升期。板块未来将作为海淀重要的新增住宅供应区域，最近推广火热的永丰新房项目就在该板块内。

7. 石景山区重点关注的板块：1个

①苹果园（二手房4-5万/㎡）

图：石景山板块位置分布

苹果园板块是石景山区重点成交和提升潜力最大的板块，板块受冬奥、新首钢地区建设，以及北辛安、西黄村等地区棚改进展、建设用地腾退及城市更新进程加快的利好因素影响，配套资源得到全面升级，可以有效改善城市界面，焕发区域经济活力，巩固提升板块价值。目前板块内各类型住房供应充足，市场竞争红海。板块价格有明显上限，冬奥后持续发展动力有待考量，但因为该板块仍将长久作为海淀外溢客户的首选区域，所以也非常值得关注。

8. 丰台区重点关注的板块：3个

①丽泽商务区（二手房6-7万/㎡）

②洋桥（二手房6-7万/㎡）

③总部基地（二手房5-6万/㎡）

图：丰台区板块位置分布

丽泽商务区板块的价值不用言表。板块定位是新兴金融功能区，区域未来将重点提升交通便利性和改善生态环境，将加强与金融街、CBD联系，发展成为南部城市地标。板块基本面没有问题，但购房时需关注微环境，部分区域存在拆迁难、进入性差等明显问题，对房产价值持续增值存在一定影响。

洋桥板块未来随着玉泉营物流集散地功能调整以及14号线、19号线开通，板块交通会更加便利，城市界面将显著改善。板块内大量老旧居民区存在一定旧改机会，可以关注一些核心位置的老旧小区。

总部基地板块属于中关村丰台园的一部分，是国家自主创新示范区的重要组成部分。板块在继续巩固和发展产业的基础上，将调整白盆窑等物流集散地功能，继续完善教育、交通等配套资源，不断促进职住平衡。随着花乡三兄弟即将交房，板块也即将热闹起来。

9. 大兴区重点关注的板块：2个

①瀛海（二手房5-6万/㎡）

②黄村（二手房4-5万/㎡）

图：大兴区板块位置分布

瀛海板块是近两年才依托旧宫与亦庄发展起来的，起步较晚，配套资源待完善。板块定位为亦庄新城协作配套小城镇，将建设国际一流智能网联驾驶创新中心和产业基地，产业支撑力相对较强，但生活配套落位不足。板块凭借中海项目的热销，成交量价曾一度走高。2021年板块存量见底，未来半年供应以共产房为主，有利于平抑价格。

黄村板块是大兴传统居住板块，核心区已完全成熟，本地居民较多，享有人口优势。随着各项规划落位，板块各项配套也将进一步补足，除了4号线外，远期规划仍将补充19号线、20号线等，轨道沿线项目将具备较大升值潜力。目前板块内新房价格不高，可适当关注。

10. 房山区重点关注的板块：1个

①长阳（二手房3-4万/㎡）

图：房山区板块位置分布

长阳板块指的是我们通常理解的长阳、良乡大学城区域，这是房山区发展最成熟的板块，距城区交通连通性最强，板块价值最高。板块有较多知名开发商拿地，住宅集中度较高，人口居住较为密集。由于板块价格相对较低，是城区外溢人口的首选，出行体验不佳。板块未来规划定位为科技金融创新转型发展示范区，将用产业支撑起板块发展，在板块内实现职住平衡。规划很美好，落位可能仍需要一段时间。

以上就是叨叨对筛选出的板块的客观评价和理解，感谢耐心阅读。购房需求因人而异，也欢迎研究探讨，可后台沟通。

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下期开始将对各板块内的项目进行盘点和总结，感兴趣的朋友可以持续关注叨叨~