北京朝阳性价比高的小区「北京朝阳区性价比高的小区」

来源： 2024-01-28 12:16:09

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：房姐，能否帮忙给个建议，北京丰台区有一套老破旧，想保留将来留给孩子，以孩子名义做首房首贷在五环周边买个小合院做一家人改善型自住，看了中海望京府、天瑞宸章、亦庄金茂府、海晏春秋等楼盘，价格都在1500~2000之间，哪个楼盘更值得入手，市内的老破旧保留给孩子这个思路，您有什么好的建议？

回答：区位和区域差异较大不好比较，先阶段这几个楼盘都还可以，可以更具自己的喜好，不会有大的问题孩子的身份首付，需要看他的年龄合院产品属于养老房产，建议选离孩子近的，以后往返都方便

提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？

回答：现在的楼市不能看短期，目前北京属于低位，之前涨高的楼盘，回撤一点很正常，楼盘本身不差的情况下，未来涨幅还会回归。现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期，没事别瞎折腾，一进一出税费吃掉利润。子弹250以上关注望京，new money，海淀是old money。

提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去）问题2：能否考虑共有产权问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区：陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久共有产权自住可以，想有投资属性就别选望京>回龙观>tty>西三旗可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：房姐威武！回龙观经适房2000年小区，6跃7复式，一层188平大四居，一层眼镜户型格局好，二层尖顶71平 31平露台，房本总面积259平，二层格局不好利用率低，房子距离地铁不到1km，属于小区最北侧的一排樓，北侧临市政小路有一些噪音。满五唯一商品房，单价25000，纯投资，是否值得入手？谢谢

回答：回龙观和天通苑是物业产品和市场表现都非常相似的两个板块，也是很好的楼市对照观察组。二层斜顶，就要看层高低于多少的部分不算面积，例如层高低于2.2米的一般不算面积，那么斜顶也是可以接受的。价格首先要看小区

提问：你好，我在外地有过一次按揭贷款，户口还没落，社保三年，单位最近在办工作居住证，所以想买北京的房子。现金加公积金360多万，还能向家人再凑200～300万左右，年收入100以上，这个能贷多少钱？怎么办理呢？朝阳逸翠园的房子能买吗？

回答：如果有600万的现金作为首付，考虑到收入比较高月供可以忽略。拆借一部分资金，全款买入1300万的标的，然后抵押出来。「逸翠园」圈内有历史回答，小溢价品质盘，距离地铁有距离需要车辆出行。1300左右可以买天鹅湾了。

提问：房姐你好！我现在情况是这样，孩子2026年上小学。有一套首套贷款的房子，96年的，市场价大概460万，有180万贷款没还。家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。有几个问题想请教，1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？

回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。推荐望京慧谷，宝星

提问：万能的房姐，年底有400w首付，想买tty大面积，如果全款dy，能筹借一部分，剩余还有缺口，手里没有信用卡，和爱人月收入3-4w，是否应该先办信用卡？看到您说办卡和抵押指导，请问如何联系？

回答：信用卡是非常低成本的资金来源，每个月每人申请两张不同行的卡，筹足50W 问题不大，部分银行的信用贷也不错，可以一并关注精华帖先看看，对抵押和信用卡玩法都有说明

提问：你好房姐，我与爱人最近换房想2换一，出燕郊东贸国际居住房和丰台看丹桥设计师广场开间，（两套都有贷款）想买入一套价值在420w左右的房子，现选择困难：1、北三环88～90年西坝河老破小 2、杨闸环岛附近的京通苑，3、双桥靠南的华美橡树岭。现在有居住投资6/4开样子，当然我想听听你更好的建议：）以上

回答：西坝河三元桥的老破小是很贵的，2000年后次新可考虑金台路，十里堡，北工大还有不到6万的，位置更好买房应该全局来看传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍回迁房，南面通惠河城中村。两头不搭腹地狭小内部居住环节较差，加上本身的房价哪怕是老破小也站上4万，所以这一段区间的房产目前一般不建议购买北面的朝阳北路黄渠常营一带可以选择。

提问：房姐好，想买tty的大复式，想了解54细节是如何操作的？先全款再抵押的方法房姐是否有渠道？

回答：54大法离婚析产释疑： 1 房产全国不联网，单个城市计算套数；贷款全国征信系统联网； 2 无贷房产登记在夫妻双方名下，离婚析产去房管局直接更名； 3 有商贷或组合贷房产登记在夫妻双方名下，离婚析产后，需要做通银行工作，更换房贷抵押证从两人名变为单一人名，后赴房管局净身出户； 4 有商贷房产登记在单一人名下，直接离婚析产房产过户； 5 有纯公积金贷款房产登记在夫妻双方名下，直接离婚析产房产过户。 6 中心核最后再析产，先把其他核房票打空，需要注意的是所有房子都不要上中心核的名，中心核离婚名下既没房子又无贷款记录，清白的很。最大的风险是感情风险，房产增值是对夫妻双方真挚感情的奖赏，考验真情的时候到了。

提问：房姐你好：1）本人已婚，北京无房，工作居住证，外地两套均在lp名下，在北京用房贷合同取过公积金，办li后是否可算首套？2）目前xj50，年入60，卡额50，xjd没办过，预计可操作50-100，首付凑200，未来一两年外地房产可变xj300左右缓解压力，目前想在北京上车，考虑孩子上学，现在算是入手时机吗，可考虑的区域、选筹有什么建议？3）公园十七区、万科望溪这类盘可以考虑吗？4）考虑上学，tty和hlg哪里更有优势？或者有其它推荐区域吗？谢谢

回答：具体看征信外地2套贷款体不体现不体现就算首套，查一下征信报告可以入手，目前早上车好，重点看东三环东四环这两个都贵了如果200首付这边没有太高性价比，如果500首付重点看望京板块

提问：房姐你好！1.父母退休有工资和社保迁户到京投靠独生子女需两人同时迁才能购房吗？多久可以办完，以父母名义购买是sfsd 吗？2.父母在外地有房有贷款已还完，自己已购房无房票，名下没有贷款，LG名下有贷款，我可以和父母成共同还贷人吗？3.用公婆名字购房娘家出钱，如何更名到父母名下或我名下，求回复谢谢！

回答：满足投靠条件可以只迁一人北京全国认贷，父母处女贷已用，理论上不算首套，但是需要查下征信，看外地贷款有没有体现可以增加孩子为共同还款人，也可以直接用JLS解决有房票的情况下，走买卖流程。或者签写代持协议

提问：你好，我是60后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

提问：房姐你好，夫妻目前住双花园南里，现金320左右。想投资加接老人自住，附近的双井东院，双井北里，黄木庄什么价位值得入手？附近次新的一居50平米450万有入手的价值吗？另外，沈阳98年市中心公房六层的次顶层开始安装电梯了，作为卖家来讲价格上浮百分之多少合适？

回答：320贷满能到700左右普遍6左右才会考虑，6以内才有投资价值，具体还要看标的次新这个溢价严重，不值得和4楼5楼一个价

提问：房姐，你好，想咨询下按揭的房子可以再去银行做抵押吗，抵押一般是房款的几成，对房子具体有什么要求，费率一般多少比较合适？

回答：可以做二抵，一般走经营贷需要空客公司，(房屋评估总价-剩余贷款)*0.7房子别太老太小就行一般手续费2个点内，利率6以内

提问：房姐好，关注很久了，有个问题需要咨询，一直很纠结。北京首套首贷，2020一月社保满五有资格；目前看中百子湾金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手头现金250W，月收入流水目前实开的话只有1w左右，不知道有没有办法能上车。首付应该没太大问题，主要是月供问题感觉压力太大。也考虑过暂时放弃在北京买房子，之后去外地，但是又不甘心，此外东四环这边其他地方没有特别看好上车的盘（比较看重物业和环境），不知道有没有推荐。

回答：金都杭城基本没有什么让人购买的欲望，价格毫无优势。250万现金再北京可以买很多不错的标的。既然你看重物业环境那更不应该买百子湾角落里的房子。北京买房有一点基础背景要了解，800万以内的房产，是市场选择买家，一套各方面美好的房子，价格一定不美好。

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