华宇集团成都项目「施名帅为何如此低调」

2021年9月13日，华宇成都新项目（与大发合作）——华宇大发御璟云玺取得预售许可，合计推出约3.55万平米房源。这一项目位于高新区新川板块，新川是高新区住宅供应较为集中的区域，随着地铁、公园等各种配套的落地，以及各大房企的进驻与开发，新川的价值正被确认，未来数年间，板块将迎来城市界面的焕然一新与价值蝶变。

在这种情况下，新川引发市场高度关注。而观察人士及购房者进一步发现，相对地价较高的新项目，老项目价格对比，以及集中供地之下的新房限价，则让人们更为关注项目当前价格以及后期价值空间。

对应到华宇大发御璟云玺，其拿地时间为一年前，地块楼面地价1.7万元/平米 5%无偿移交，本批次推出的住宅产品，价格多集中在3.1-3.2万元/平米（含精装）。项目周边，2021年7月前后，距离华宇大发御璟云玺约200米一项目以约2.4万元/平米的价格入市，当时推出的产品为清水叠拼。对比来看，两者产品不同，有精装与清水的区别，应如何看待这种价差？

▲图据华宇官网

价差

2020年9月22日，已数年未在成都拿地的华宇，再次回归公众视野。当日，成都高新区新川板块一宗土地上市拍卖，地块具体位于高新区中和街道龙灯山社区9组（原石河村10社），为32.23亩住宅用地，起拍价14500元/平米，容积率为2.5，含5%无偿移交租赁住房。最终，成都业铭房地产开发有限公司（以下简称成都业铭）以1.7万元/平米的楼面地价竞得该地块，溢价率17.24%。

工商信息显示，成都业铭成立于2018年6月，由华宇方面控制。2020年9月25日，成都业铭对外投资一家子公司——成都庆年房地产开发有限公司（以下简称成都庆年）。2020年10月26日，成都庆年发生投资人变更，华宇方面由持股100%变更为持股70%，另外30%股份由成都瀚智置业有限公司持有，股权穿透之后，该公司由上海大发房地产集团有限公司持有。

由此，新川32.23亩住宅用地形成了华宇 大发合作开发的格局。

拿地一年之后，项目取得预售许可证，预售面积约3.55万方，为住宅产品（含住宅型公寓），主流户型价格集中在3.1-3.2万元/平米（含精装，参考装标约2999元/平米）。

取证之后，观察人士及购房者均注意到——项目坐落于价值高企的新川板块，同时紧邻新川之心中央公园，得以拥有较为明显的自然资源优势，在地铁方面，项目1公里左右有多条地铁线路，TOD的打造将为项目带来更多城市配套；而项目约200米外，保利和光逸境曾推出叠拼清水，价格约2.4万元/平米，从感受上凸显出价差。

地块指标方面，保利和光逸境地块面积约58亩，华宇&大发地块面积约32亩，容积率皆为2.5，相对而言，保利和光逸境地块更大；楼面地价方面，保利和光逸境地块2017年楼面地价约8100元/平米，而华宇&大发地块楼面地价1.7万元/平米 5%移交，在土地成本方面，华宇&大发地块高出很多。

产品及价格方面，保利和光逸境此前推出叠拼（清水），建面约183-210㎡，清水均价24326元/平米；华宇大发御璟云玺推出17F小高层产品（含精装），建面约143-173平米，主流户型价格3.1-3.2万元/平米，对比来看，叠拼的产品段位更高，户型面积更大，而华宇大发御璟云玺高层产品，即使加上约3000元/平米的装标，亦与保利和光逸境叠拼约有4000元/平米的价差。

新房市场方面，也应注意到，新川板块土地价值走高，受地价影响，此前拿地的多个新盘的价格都在3万元/平米以上，注重品质的购房者可更多关注；成都集中供地信息则显示，第一批次及第二批次供地名单之中，含有新川板块数宗土地，均进行宗地房价限定，其中定价最高的一个项目，价格为2.3万元/平米，更适合追求性价比者。

“低调"

据观察，华宇大发御璟云玺的价差成为购房群体关注的焦点之一。我们注意到，无论在购房小程序平台，还是公众平台，多名网友均留下关于价差的相关留言。除了楼面地价更高之外，有精装之外，项目应该向外界传递怎样的项目价值？目前而言，项目仍表现得非常“低调”。

从房企端来看，项目主导方为华宇。华宇地产成立于1997年，2021年排名中国房地产百强企业综合实力第45名，截至目前，集团累计开发楼盘285个，在售项目有98个，位于重庆、天津、广州、南京、杭州、成都、武汉、西安、郑州、沈阳等30个城市，开发规模逾3200万方，商业运营面积逾200万方。

在成都市场，华宇在2006年即已进入，多年间开发了蓉国府、天府花城、锦绣广场、西城雅郡、锦绣花城等10余个项目。2016年，华宇在成都公开拿地之后，沉寂了4年之久，终于在2021年9月再次回归，获得了华宇大发御璟云玺地块。

从中可见，华宇近年在成都的表现非常“低调”，数年间在成都市场的缺席，既难以延续此前的产品影响，亦造成城市公司的组织架构较为“松散”，需要重新进行搭建及磨合。据了解，获得项目之后，华宇成都营销团队经历调整，最终才形成目前的架构。

从品牌及项目端来看，搜索百度关键字发现，华宇近期在成都最大的品牌露出为“新川拿地事件”，发生于2020年9月，公众对于品牌及项目的认知，或处于滞后状态；除此之外，从华宇集团四川公司官微获悉，项目已开放“云顶生活美学馆”，内含海明威书吧、氧立方健身、U cafe等品牌，或在一定程度上对到访客户形成正面影响。

而综合来看，品牌及项目端的露出及发声很少，这或许也受限于项目体量仅30余亩，其难以被塑造为华宇回归之后的标杆大盘。

综上，华宇沉寂多年之后推出了新项目，受地价较高等影响，项目与周边楼盘形成心理价差，或在一定程度上增加购房群体的观望情绪。再加上华宇在成都市场的声量较小，品牌影响力不显著，项目亦进行“低调”上市，或进一步降低项目在市场的存在感。而最终项目是否能够得到市场认可，还有待销售数据的出炉，氢地产新媒体亦将对此进行追踪。