雅居乐科技中心 黄埔「黄埔楼盘」

日前，黄埔君接到中介电话：“总价只要40万，就能入住科学城3地铁靓房！”瞬间想起近来媒体各种“白菜价无产权公寓热销”的新闻。中介给黄埔君推荐的是位于地铁7号线二期姬堂站附近的雅居乐黄埔创新中心（简称“黄埔创新中心”）。今天，我们就来侃一侃这个无产权公寓盘。

黄埔创新中心项目效果图

黄埔创新中心是一个囊括写字楼、商业和公寓的综合体项目，地块属横沙经联社集体用地，所以其公寓的产权归经联社集体所有，“售卖”无需预售证，购买其产品也只是买下规定年限的使用权。项目在今年8月初开盘，首推9#和10#，从到访人流来看颇具一番热度，据销售人员透露：“目前9#已基本售罄”。

黄埔创新中心销售中心活动现场

项目主打的卖点是“3地铁 3高铁”。地铁指的是7号线二期、28号线和19号线，三线路交汇于项目北边不远处的姬堂站。实际上，除了7号线二期已落实在建，28号线建设虽已获批，但具体站点还未官宣，而19号线更是远期规划，坊间传闻的站点也是一天一个样。

而“3高铁”指的是广深第二高铁、广中珠澳高铁和广从快线，三条高铁交汇于规划中的黄埔新客站，此前本地媒体曾猜测，黄埔新客站或将设在姬堂站附近。当然，这些线路的站点都未官宣，可信度有多高还不好说。总之，“3地铁 3高铁”的大饼能兑现到哪种程度还需静观其变。

黄埔创新中心的项目公司是广州雅景投资有限公司，上级股东为广州雅景房地产开发有限公司，最终实控人为广州耀创投资有限公司法定代表人谢国清。企查查资料显示，耀创公司的经营范围为房地产投资，并无开发建设类业务。可以合理猜测，耀创公司与雅居乐属合作关系，以雅居乐的品牌影响力和开发、管理经验，来为项目价值加持。

数据源于企查查

作为“华南五虎”之一，雅居乐在2018年迈入千亿阵营，企业雅生活股份（HK3319）也在港交所上市，2020年集团位居《财富》中国500强第172位，业务遍布全国100 城及海外。雅居乐在穗深耕多年，集团早在2000年便已进军广州，2012年更是将总部迁入广州，名声颇大。

雅居乐广州总部

2017年，黄埔区政府、广州开发区管委会与雅居乐签订产业导入及城市更新合作框架协议，共同推进多个城市更新项目开发。目前，雅居乐在黄埔介入的旧改社区有姬堂村、燕塘村、珠江村等，而黄埔创新中心正是位于姬堂旁边的公寓盘。

近年来，广州的公寓市场整体甚是惨淡，成交量持续下降，2020年上半年受疫情影响，更是环比暴跌51%。黄埔区虽然持续蝉联销冠，但成交量也是大幅缩水，像黄埔创新中心这种无产权公寓，后续更是不免一番鏖战。

接下来，我们具体分析一下黄埔创新中心的整体价值。

（1）区位价值

黄埔创新中心位于丰乐北路和碧山村路交汇处，属于扩容后的科学城和临港经济区的交界地带，在一定程度上能享受到两大片区未来的红利辐射。

数据源于百度地图

此外，黄埔创新中心毗邻姬堂旧改项目区。2019年5月，姬堂旧改“湾区科创走廊1号”项目正式动工，将以“创新、生态、宜居”为核心理念，打造集城市购物中心、大型休闲服务网点、星级宾馆、商务会所、居住配套等为一体的“粤港澳大湾区活力新城示范区”。目前，姬堂商务综合区已开工建设。

湾区科创走廊1号效果图

总的来说，项目所处地段相对优越，发展潜力不可小觑。当然，旧改建设和产业发展非一朝一夕之事，短期内的红利辐射还不甚明显。

（2）交通配套

黄埔创新中心距离在建中的7号线二期姬堂站约1公里，按业内标准属于准地铁盘。目前，姬堂站还未建成，从售楼处走到地铁站前的工地门卫室，耗时约15分钟。

数据源于百度地图

项目门前的丰乐北路按城市规划，将升级为贯穿南北、双向10车道的创新大道。升级改造要等地铁完工后才能开展，目前的路面甚是破烂，车道少，即使是非高峰期也有堵车情况。
项目周边有碧山村、丰乐北横路口、碧山村总站、姬堂等公交车站。

（3）产权问题

黄埔创新中心是无产权公寓，只能购买其使用权，本质上就是租房，并且是一次性买断40年的租赁期。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过20年。尽管消费者可与销售方签订双合同，以确保剩余的使用年限，但从法律规定上来讲，超过20年的年限也是无效的，后续仍然存在法律风险，转手也有一定难度。

产权续期方面，无产权公寓的40年租赁到期后，将失去房屋的使用权，购房者本身也不拥有房屋的所有权。一般来说，有产权的公寓40年产权到期后，购房者缴纳少量费用后产权便可续期，保有房屋的所有权，这一点是无产权公寓所不具备的。

黄埔创新中心售楼处

此类公寓有总价低的优点，但缺点也很明显——无法落户、无学位、水电和物业费等相关费用高、居住舒适度差等等，老实说仅适合资金匮乏的人在过渡期内自住，或企业购买用于办公。若是用于投资，只能作为“二手房东”收租，回本时间漫长。

购买黄埔创新中心的公寓可选择6年托管服务，即由销售方与品牌酒店合作包租6年，以酒店客房的形式出租。但是，租价历来不比房价，增值如同“挤牙膏”般缓慢，整体收益率并不乐观。

（4）商业&人气

黄埔创新中心规划有约3万㎡的自建商业，周边湾区科创走廊1号项目也有大体量的商业配套（在建中）。当然，上述配套都未建成和成熟。人口密度方面，周边虽有姬堂、横沙等社区，但都处于旧改中，短期内持续施工，难以迅速集聚人气。

黄埔创新中心自建商业效果图

目前，居住于此的人可前往大沙地商圈、萝岗万达广场和香雪商圈等区域消费娱乐，驾车前往这些地方，不堵车的情况下耗时约20分钟。

（5）教育&医疗

公寓房的教育需通过积分入学的方法来解决。黄埔创新中心周边2公里内有姬堂小学、怡园小学（北校区）、市第八十六中分校（初中部）等。

广医附属第五医院门诊楼

医疗方面，黄埔创新中心附近大沙地片区有广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院（东院）、黄埔区妇幼保健院等医院。

（6）其他因素

1.环境&工厂

目前，黄埔创新中心的周边环境欠佳，项目西边有广汽本田等多个工厂，东边2公里左右是迟迟未搬迁的广石化厂，整体景观略显荒僻。

数据源于百度地图

2.车位&电梯

黄埔创新中心规划有4455户，包括公寓、写字楼、企业总部等，车位总计2919个，配比约1:0.6，待项目建成投入使用后，车位明显不足。

目前在推的9#、10#楼高22层，每栋配置4部电梯，每层20-28户，后续随着入住率提高，电梯的繁忙、拥挤程度可想而知。

复式均价：1.8万/㎡（装修交付）

平层均价：0.9万/㎡（装修交付）

黄埔创新中心占地约11万㎡，总建面约40万㎡，容积率为3.5，绿化率为30%，整体与常见的写字楼园区持平。

黄埔创新中心规划图

项目共有16栋建筑，其中9#、10#和12#为复式公寓，11#、13#和14#为平层公寓。

从效果图来看楼间距倒也不窄，采光要看户型朝向。南向户型采光良好，东向和北向略逊色，而西向户型不仅采光较差，还会有西晒影响（西向户型多在9#、12#和14#）。此外，这些公寓楼要么靠近规划道路，要么挨着内部商业街，有一定的噪声影响。

户型

黄埔创新中心的公寓分为复式和平层，面积为约40㎡。但是，其复式产品为双钥匙户型。通俗来讲，就是一楼、二楼是分开的，各自独立入户，消费者完全可以选择只买一楼或二楼，实际上与平层产品无异。

从售价也可看出两种产品的相近，比如其45㎡的复式可以简单理解为两个平层户型的叠加，可用面积实际上是90㎡，所以一套复式的售价刚好是一套平层的两倍，在小编看来均价都是9000元/㎡。

具体有2种户型，即复式的首层和二层，其中二层（B户型）比首层（A户型）多赠送一个储衣间。总价虽低，但面积狭小，客厅、厨房和卧室全部集中在一个空间内，采光要看具体朝向，无阳台，通透性不足，不能明火做饭，居住体验略差。

首层A户型样板房

二层B户型样板房

与住宅和产权公寓相比，黄埔创新中心的无产权公寓有非常明显的价格优势，对于资金不足的年轻人来说，可作为过渡期内自住的选择，企业也可购买后用于办公。项目拥有相对优越的区位，交通、商业等配套也在建设改善中。不过，区域的繁华成熟尚需时日，短期内的生活配套需靠外围其他片区的“接济”。

广州部分无产权公寓项目发布图

需注意的是，无产权公寓存在一定的法律风险。据南方都市报报道，目前广州的无产权公寓盘就有60个左右，普遍采用双合同规避政策，这种一次性买断40年的双合同操作，难以有非常周全的法律保障。总之，黄埔创新中心的总价虽低，但也有必须考虑的缺点。

以上只是笔者个人观点，对于无产权公寓，无论自住还是投资，都需充分考量各种因素，谨慎行事。

附踩盘照片：

黄埔创新中心售楼处

远处在建的9#、10#楼

项目临时停车场

项目沙盘图/以上5图由冰角拍摄