鄂尔多斯现在房价「鄂尔多斯楼市现象」
来源： 2024-01-21 18:16:40
原创首发 | 时代周报（Timeweekly）
文 | 叶万
这里是鄂尔多斯，西北大戈壁滩上的一座四线小城市。
谁能想到，2019年9月各地楼市成交一片惨淡时，是这座小城市的房价，意外地涨回到了历史最高点。也是这座小城市，在今年全国房地产销售面积减少1.8%的情况下，它的商品房销售面积却增加了8.1%。
沙漠里的鄂尔多斯，让人们见识过海市蜃楼般的奇迹与疯狂。这里的楼市因煤而兴，房价六年疯狂涨了六倍，一度直逼北上广深等一线城市，被誉为“中国的迪拜”。这里的楼市也因煤而衰，人口流失、楼房闲置，曾被称作“鬼城”。
而今，这座小城市正在发生的一切，同样牵动了全国买房人的神经：全国楼市降温已经持续近一年，鄂尔多斯楼市的回暖，是不是意味着触底反弹的信号已经来到？诡异地出现回暖，鄂尔多斯的楼市，到底发生了什么？
1 忽然增加的人口
下班时间一到，康巴什区又开始堵车了。这是这座小城过去难得一见的景象，不过现在，人口的快速膨胀，让康巴什的居民有些措手不及。
康巴什作为鄂尔多斯举全市之力建设的新区，占地面积155平方公里，规划建设面积32平方公里，从2004年到2010年，当地投入超过50亿元建设资金。
鄂尔多斯的总人口在2018年达到了207万。2001年到2017年，鄂尔多斯的人口总数在内蒙古12个地级市/盟的排名，从第九名上升到第六名。同样在2017年，内蒙古只有两个实现人口正增长，其中鄂尔多斯31%的增长率，远远超过了兴安盟的3%。
也正因此，在鄂尔多斯做导游的马莉觉得，鄂尔多斯已经不是一个“小城市”了。别说是鄂尔多斯的人，马莉相信，甚至整个内蒙古的人，都不同意康巴什是个小城区的说法，“我从小在这里长大，这座新城最初设计的居住人口就是一百万。”说完她立马又发来一张图——全国664个城市，2018年城区人口超百万的，只有88个。
康巴什区招租的楼盘
在2010年美国《时代周刊》发表的文章《鬼城》里，鄂尔多斯“15分钟内不见一个行人，驶过的汽车不到10辆”。可如今，曾经人烟最稀少的康巴什新区，马路上不仅堵车，也站了不少等着过红绿灯的行人。
人确实多了。按此前的计划，2020年康巴什区的常住人口将达到30万。
为了完成这个计划，仅2004-2010年，康巴什区就投资新建了22所学校。内蒙古大学鄂尔多斯校区，北京师范大学鄂尔多斯附属学校，以及内蒙古自治区首批重点高中鄂尔多斯第一中学等重点学校，均于这一时期在康巴什区落户。
医疗方面，最早创立于1950年的三甲医院鄂尔多斯中心医院，在2013年迁入康巴什区时得到了一次全面升级，引入了当时先进的经鼻胃镜、瑞士第五代体外碎石机等设备。
马莉说，如今鄂尔多斯中心医院是仅次于内蒙古医科大附属医院、包头医学院第一附属医院以及内蒙古自治区医院的，内蒙古第四大的三甲医院。再加上其他5家三甲医院，鄂尔多斯吸引了周边地区如巴彦淖尔，甚至是包头等地的居民前来就医。
把采煤业赚的钱投入到教育、医疗以及交通等领域，鄂尔多斯走的是这样的路子。在数十亿元基建投资的引导下，短短几年，当地的各项条件得到改善，甚至在2017年、2018年连续被社科院评为健康宜居城市，吸引了大批人口入住。
2010年，康巴什区的常住人口仅有7.2万人；而如今，这里的常住人口已经翻一倍增加到了15.3万人。
2019年夏天，鄂尔多斯一中考上清华北大的学生多达32位，被香港知名大学录取的也有5位。鄂尔多斯晚报的一位记者告诉我们，这所学校周边的学区房售价至少已经超过1万元。而且还长期处于有价无市的状态。
人多了，对鄂尔多斯最直接的影响，是房价涨到了2010年上万元的历史最高价格。
2
“倒煤”的中国迪拜
虽然只是一个四线内陆城市，鄂尔多斯的房价也不是没有过上万元的历史。康巴什区，这座斥巨资建设于沙漠之中的新城，曾经就有过“中国迪拜”之称。
鄂尔多斯曾因采煤污染严重
鄂尔多斯地下蕴藏着大量的煤炭资源，2001年左右，这里经探明的煤炭储量占到了全国煤炭储量的六分之一。巨大的资源创造了巨大的财富，2004年开始，鄂尔多斯经济以每年超过20%的速度腾飞，连续15年排在内蒙古第一。并且在仅仅六年后就超越香港，成了全国人均GDP最高的城市。
彼时的鄂尔多斯人有多富，坊间曾经流传这样一句话：每217个鄂尔多斯人里，就有一个亿万富豪。巨富和豪车是当地街头最不少见的奢侈品，甚至一般人家在2010年以前，也能拥有3、4辆汽车。
巨大的财富，创造了巨大的购买力。
除了豪车，房产也是“煤老板”们最喜爱的投资物。2010年鄂尔多斯的房价涨破1万元，这座四线城市只用了6年时间就涨了6倍，走完了一线城市深圳10年时间才走完的涨幅；部分楼盘的房价更是接近3万元，超过了这一年的深圳平均房价。
“直逼北上广深”，这是一开始媒体给鄂尔多斯的楼市奇迹下的定义。后来，这个定义又被更多地用来描述它的疯狂。
鹤岗挂牌待售的“白菜价房”
2019年，房地产行业不时传出一些意外消息。其中，黑龙江鹤岗、甘肃玉门房价暴跌至每平米仅百元、房子不如白菜贵的消息，颇为震撼。作为资源型城市的代表，鹤岗、玉门也深受资源诅咒，在以往高度依赖的资源枯竭后，当地人口大量流失，楼市也随之崩解，几近沦为空城。
相对于鹤岗、玉门来说，鄂尔多斯曾是一个更依赖资源的城市，采煤业及其相关产业在其产业结构中的比重一度高达70%。幸运的是，鄂尔多斯的煤炭资源相当丰富，直至今日仍未枯竭。
相对石油、天然气等矿产而言，煤炭是高污染能源，在开采和使用过程中都会对环境形成更大的伤害。在注重环保意识的绿色经济时代，天然的煤炭的比重会下降。
随着中国加入世界贸易组织，随着国际合作的深入开展，来自澳洲、美洲的廉价煤炭得以进入中国市场。内外双重压力之下，2010年鄂尔多斯全市共关停倒闭地方小煤矿1625座，煤矿数量减少到仅剩276座。
鄂尔多斯煤矿多为露天开采，储藏量大
采煤业的衰退，使鄂尔多斯经济大幅下滑。2013年该市经济增速直接掉到了内蒙古省内的倒数第一，2017年更是跌到了20年历史新低的5.8%。
关停、倒闭煤矿——如果可以简称之为“倒煤”，那么和“倒霉”同音，它确实给鄂尔多斯的楼市带来了霉运。从2011年起当地楼市持续降温，终于在2016年跌到了谷底，平均房价不到4000元。
马莉和他的家人所住的楼盘“金信翰林苑”，5年之内从上万元跌到了3750元。
这一跌，可害苦了她的父亲。
3
房价还会再涨吗？
马莉的父亲马伟早年在包头工作，当时这是内蒙古另一座经济快速发展的城市。
2009年，马伟拿着经商多年的收入回到鄂尔多斯，眼看家乡的房价越涨越高，身边的朋友因为投资房产已经“赚了不少”，半年后他将一部分资金、大约200万元用于买房，楼盘就是位于康巴什区、紧挨北师大鄂尔多斯附属学校的金信翰林苑。
成吉思汗广场是当地地标之一
北师大鄂尔多斯附属学校的教育范围，涵盖了从小学到高中的十二年义务教育，又紧邻机关单位，在当地算是一所不错的学校。
马父的打算是回到家乡进入煤炭企业任管理人员，金信翰林苑既可作投资，在升值后卖出套现；再不济，也可以作为一家人以后的居所，给女儿的后代解决上学问题，哪怕只是作为女儿每天在康巴什区各个景点穿梭间隙的休憩地。
这个如意算盘在2010年被彻底打破。马伟所在的煤矿企业倒闭了，金信翰林苑的房价也跌去了七成，从200万元跌到不足60万元。更重要的是，随着采煤业的衰落大量人口流失，即使他愿意亏本卖出，也没人再愿意接他的盘。
在闯荡十几年，却在家门口栽了跟头。马莉至今都记得一家人搬进这套新房时父亲的感慨，“他说他是竹篮打水一场空，我还取笑他来着。”
女儿马莉的事业倒是蒸蒸日上，如今她所从事的旅游业，已经成为鄂尔多斯新的支柱产业。甚至她的父亲也跟着在当地开起了饭店，供游客提供饮食。
马莉说的人多，也包括游客这部分。她的工作，是带领游客从一个景点游玩到另一个景点，包括成吉思汗广场、草原情公园等等，大都是沙漠、草原风光或者蒙古族文化的旅游景点。
2018年全年，康巴什区接待的游客数量达到了285.7万人次，其中过夜游客64.1万人次，实现旅游综合收入9亿元；主要以旅游业为代表的第三产业，实现产业增加值51.4亿元，占GDP比重高达86%。
第三产业在当地产业结构中的比重在增加
除了前期投资来自采煤业，这是一条和煤炭几乎没有任何关系的产业链。因煤而兴，因煤而衰，却没有因煤而废，鄂尔多斯在2018年被评为资源型城市转型典范，根源就在于此。这个四线城市楼市回暖的基础，也是基于其经济状况的好转。
2017年经济增速降至历史新低的5.8%以后，第三产业的带动作用开始显露。
2011年，鄂尔多斯的GDP为3218.5亿元，占GDP比重37.3%；2018年鄂尔多斯的GDP增加至3763.2亿元，第三产业的比重增加至44.6%。七年时间，第三产业占GDP比重增加了7.3个百分点，产业增加值从1201亿元增加至1676亿元，对经济的贡献率也从31.4%增加到了57.0%。
2018年，鄂尔多斯旅游业接待游客达到1400万人次。仅马莉一家接待的游客人次预计就超过了3万人次，创收30-50万元。
发展旅游业等第三产业给居民增收的同时，也提高了当地人的房屋购买力。2019年上半年，全国房地产行业商品房销售面积同比下降1.8%，鄂尔多斯的商品房销售面积却同比增加8.1%，实现了销售面积增速转负为正。
鄂尔多斯不少当地人告诉我们，如今该市东胜区的房价大部分已回升至2010年的6000元以上水平，经济、教育和医疗条件更好的康巴什区则更受欢迎，平均房价能够接近万元水平。
鄂尔多斯房价回升明显
在几个房产交易平台上我们发现，马莉父亲当年购买房产的金信翰林苑楼盘，如今每平米的标价是13750万元，已经恢复甚至稍微突破了九年前买入时的价格。
在康巴什区的另一个小楼盘，一位投资者在2016年以不到每平米4000元的价格成功抄底，如今每平米的价格已经涨到6500元，纸面上就赚了2000多元每平米。
这种疯狂涨价的情况还能持续多久，当地房产经理暗示了鄂尔多斯楼市下一步可能的走向：“当前的房价处在高点，不再具备投资价值。”尽管有旅游业等第三产业带动经济增长，当地经济的增速与2010年以前的情况相比，早已不可同日而语。
对外比较，鄂尔多斯上万元房价的基础也不见得有多好。2018年鄂尔多斯的GDP名义增速是5.12%，而内蒙古另外的人口大市赤峰的名义增速超过了10%，包头的数据也比鄂尔多斯搞了两个百分点。可是在2019年，赤峰、包头的房价分别只有9600元、7900元。
从全国范围来看，楼市有一个著名效应叫“轮动效应”，即一线城市的房价上涨会比二线城市稍早，二线城市又比三线城市稍早，以此类推。反之也一样。
9月17日，国家统计局刚公布了8月份70个大中城市的房价指数。二手住宅价格涨幅后10位的城市，都是经过严格调控的一线城市和强二线城市。典型的例子是，苏州在上半年房价试图冲破上海房价的天花板，很快遭到连续4轮调控；西安在涨幅第一之后不久，就迎来了限购最严的调控措施。
到2020年，全国棚改将会全部结束，“不将房地产作为短期刺激经济手段”的政策还会继续执行，房地产调控也仍将继续。
今年8月份涨幅前10位的城市，基本都是未经严厉调控的弱二线城市、三线城市。其中的部分城市，如南宁、呼和浩特等，已经被调控部门点名，甚至严厉批评。
下一轮，当调控的大手笼罩三四线城市时，鄂尔多斯的异常回暖，又能延续几时？
（应受访对象要求，马莉、马伟均为化名）
编辑 / 丹心
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