广州金碧花园楼盘「广州金碧花园农药厂」

既然一手那么不省心，不如我们看看二手吧。

很多人对期房恐惧之后，现在市区的二手就更吃香了。

这一期开始我们把广州比较热门的二手小区讲一讲。

今天要聊的是金碧花园，这个某大许老板在广州开发的第一个小区，虽然许老板走了，留下一堆烂摊子，但是他开发的第一个小区，在广州一直都是热门小区，且二手成交量常年位列广州第一。

上面只是截了前四个季度的数据，这还只是从中介手中成交的数据，实际上不止这么多，三个金碧加起来，一年二手成交量大概有两三百套，行情来了甚至会翻倍。

以后我们会把图中的小区都说一遍，替你们提前踩坑。

问题来了，金碧花园到底是何方神圣，为什么这么好卖呢？

金碧花园分为第一金碧、第二金碧、第三金碧。

现在的四期也就是第五金碧，处于停工状态，业主们还没有收楼，当初卖的时候还是挺抢手的，这里就不展开了，免得伤了业主的心。

第一金碧里面又分为六期，共35栋楼，1995年就开始卖，有楼梯有电梯，大部分楼龄都超过了20年。

第二和第三金碧楼龄新一些，价格也贵一些，第三金碧楼龄最新，价格最贵。

第一金碧的户型太多太杂，普遍不是太好，外立面颜色较多，看上去总体偏旧。

总价大概在230-350之间，以60-80之间的两房为主，第一金碧就不建议买三房了，回避里面的楼梯房。

第二金碧是高层电梯，但成交主要也是两房为主，由于外立面开始脱落了，品质感较差，户型比第一金碧要好，总价略高30万，户型较好的是那种77/80的两房，成交总价大概在250-380之间，还有一种88的小三房也不错。

第三金碧外墙是瓷砖，外观看上去不是很显旧，两房三房都有成交，77的两房和115的三房两卫比较好卖，总价在360-600万左右，户型也是金碧里面最好的，基本都能做到厅出阳台，带个生活阳，目前成交价大概在4.8-5.5之间。

金碧花园是整个海珠最大的刚需小区，放盘量也是最大。

但并不是因为放盘大所以成交量大，像番禺黄埔可能一个小区就有几百套在卖，主要原因还是金碧在市区，人多房少，需求较大，买房的人多。

那为什么买房的人一定要去金碧买呢？

金碧所在海珠西南板块，是整个刚需扎堆的板块，而且金碧也确实比东晓南附近一堆楼梯房老破小要好。

甚至好过太多，比如侨城花园、万华花园、晓港湾之类的。

这个板块的生活配套成型，道路四通八达，地铁也极其方便。

说到交通，金碧附近的10号线开通后，加上现有的广佛线和2号线，届时会形成黄金三角区域。

地铁虽然对市区的房价影响较小，但是领导一般不会浪费地铁周边的土地资源，将来在周边继续开发的可能性也会比较高。

我们看一下房价的话，附近的中海观云府观澜府地价差不多接近5万，而金碧所在的东晓南石溪片区，房价在4-5万，经过常年的二手充分博弈后，基本是没有泡沫的。

涨不涨，跌不跌，常年都有人在这里买房，在这里置换。

虽然有一定的楼龄，物业也一般，但是银行贷款还是比较友好的，贷个三十年没问题。

但是我们也要指出一些缺点，比如尽量不要买楼梯房，不要买那种户型比较差的，有暗房的。

虽然这几年金碧的电梯也换新了，但是小区人车不分流，车位不足，开放式小区，这些通病是长期性的，不可避免的。

它的产品生命周期也走得差不多了，金融属性也会越来越弱，个人认为未来五年是没有问题的。

起码它还是排名第一的热门小区，流通性还好，出手也是可以的。

如果是自住倒是没有问题，按上面的原则去买，但是尽量不要有太多投资博升值的想法。

当然，相比第一金碧来说，第二第三金碧的产品周期会略长，第二金碧未来8年左右，第三金碧15年也没有问题。

也就是说，只要它的户型没问题，外观不显旧，还是有升值空间的，大抵能赶上整个广州的平均涨幅，当然，随着时间的推移，涨幅也会越来越弱。

我们再来发散思维想一下，这样一个20年前的超级大盘，要不是政府提供的各种配套，以及由郊区变为市区之后辉煌的这些年，并且逐步进入存量市场，才开启了它一路上涨之路。

那同样去外围买入10年周期的郊区大盘，比如亚运城、黄埔新城，未来是否能够像金碧一样，被圈入市区，同样也有3条地铁，离CBD很近，它们在进入存量市场后能有现在金碧一样的辉煌吗？

我觉得是要打很大问号的，首先房地产暴富的时代早就过去，那些乘上红利飞机的人已经飞远了，无论是一手还是二手接盘的，机会都非常小，特别是越来越卷的郊区大盘一定要谨慎。

最终都离不开人口增量和是否供过于求。

为什么还有那么多人愿意买在这里，无非就是市区给你带来的各种便利性，安全感，幸福感。

外观旧一点是给别人看的，自己装修漂亮一点也一样，里面装修得漂亮，将来也容易出手，毕竟刚需买家还是比较在意里面的。

去到哪里上班都很快，加班晚了打车回来也近，跟朋友也能经常见面，如果住在郊区，朋友就会越来越少，见面机会也越来越少。

提升幸福感的方式有很多，但每个人的要求不同，对于需要社交，依赖第一职业的人来说，能够三百来万买到这里的房子也是不错的选择，先上车，将来再置换。

以上

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