被征收房地产评估方法应当如何选取「房产如何评估」
来源： 2024-01-13 10:16:08
导读：国有土地上的房屋被纳入征收范围后，征收方会通过由专业评估机构对被征收房屋价值作出的评估报告确定征收补偿金额及标准。因此评估报告对于认定被征收房屋价值尤为重要，而在评估过程中选取合适的估价方法更为重要，因为估价方法是否合理直接影响评估报告认定的被征收房屋价值是否客观真实，故被征收人有必要对估价方法的种类及相关内容进行一个简单的了解。
一、估价方法的种类及适用条件
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
二、在估价方法中适用比较法的原理和技术时所需注意的要点
比较法是选取一定数量的可比实例，针对这些实例建立比较基础，然后将这些实例与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理及修正后得到估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》的规定，比较法的原理和技术，可以适用于其他的估价方法中有关估价数据的求得。故，我们有必要了解适用比较法时的要点：
（一） 搜集到的可比实例信息应包括以下内容：
1、交易对象基本状况；
2、交易双方基本情况；
3、交易方式；
4、成交日期；
5、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；
6、交易目的等。
（二） 选取可比实例应符合以下规定：
1、可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；
2、可比实例的交易方式应适合估价目的；
3、可比实例房地产应与估价对象房地产相似；
4、可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；
5、可比实例的成交价格应为正常价值或可修正为正常价格；
6、在同等条件下，应将位置与估价对象接近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。
（三） 不能选为可比实例的交易实例如下：
1、利害关系人之间的交易；
2、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
3、被迫出售或被迫购买的交易；
4、人为哄抬价格的交易；
5、对交易对象有特殊偏好的交易；
6、相邻房地产合并的交易；
7、受迷信影响的交易。
（四）可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。
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