南京低于一万的楼盘「小区闹鬼」
来源： 2023-12-14 16:16:43
怪事天天有，楼市特别多！
今天，给大家分享一个“怪事儿”——同一个小区，两套房源相隔一天成交，单价相差1.2万/平！
有人说：那价低的房源业主岂不是要气哭？
真相到底如何，我们一起来看看。
8月15日，江宁上秦淮地铁盘翠屏诚园成交了一套单价为29305元/平的房源，户型建面约82.41平，总价242万。
时隔仅一天，又成交了一套单价为41135元/平的房源，户型建面约97平，总价399万。
大家一定会很好奇，同小区，为什么会有这么高的差价？
如果只是户型（不是特殊户型）、装修、楼层等问题，应该不会差价这么多呀。
目前翠屏诚园小区的二手房挂牌均价为34417元/平。
带着好奇，我向中介朋友打探得知：
翠屏诚园小区不同户型单价差异很大，最贵的单价在5万/平，最便宜的在3万/平左右。
整个小区分一二两期，一般成交单价在3万/平以内的房源是在一期，靠近北门的位置。
12、13、14这三栋是整个小区单价最便宜的，因为是最早一批开盘的房源，当初开盘价就比较便宜。
图源：中介朋友
8月16日成交的建面约97平户型的房源集中在下图圈出的这几栋，为二期开盘房源，开盘单价就比一期贵一万多。
图源：中介朋友
并且这个97平的户型又是全小区得房率最高的一种户型，朝北两个房间全都是赠送，差不多相当于目前的120平，所以这个户型一直很抢手，价格也水涨船高。
而成交单价5万 的那种房源是顶跃的户型，等于买一层送一层，实用面积更大，所以单价更高。
之前我看到这两套房源的成交单价时，是颇为震惊的，甚至心里还觉得是否是有些人为了炒房而为之。
事实证明，并不是这样，首先它们的开盘价格就相差较多，户型和楼栋等差异也比较大，所以价格差距大。
此前我们也见过一些一楼带院子或者顶跃的户型成交单价比普通户型要高出很多。
这都是因为它们的实用面积比建筑面积要大很多，得房率比普通户型高出不少，如果按照实用面积算单价，那价格就不会觉得很高了。
无独有偶，南京还有其他小区也存在这样的情况。
8月2日，仙林湖新城香悦澜山成交了一套高楼层简装房源，成交单价高达42188元/平，创下小区近一年内的最高成交单价（除特殊户型外）。
但是，相隔仅3天，小区成交了一套单价为34948元/平的中楼层房源，户型建面约88.99平，总价311万。
短短几天，单价相差7240元/平，成交单价较高的这套房源楼层相对较好，而成交单价较低的这套中楼层房源，据说是业主急售，所以价格相对较低。
目前，新城香悦澜山的二手房挂牌均价在36165元/平。
其实，从一开始开发商就会根据房子自身或者周边的一些因素来定房子的价格，这也导致同一个小区的房子在作为新房出售时就存在一定的差价。
比如我们平时在新房销许表格里面会发现，不同楼栋的均价不一样，楼王的价格会稍微高一点，每一栋楼里楼层不一样价格也不同等。
写在最后：
同一小区差价的主要原因有：房龄、污染源、交通、楼层、装修、户型得房率等。
对于同一小区的房子来说，如果房子越新，那么房价自然会高一些，毕竟老房子很可能面临产权将至的局面，要面临的风险也就更大。
其次，噪音污染（车流、人流、施工、商业中心）、扬尘污染、异味污染（餐饮、垃圾站等），也会有一定影响。
还有就是如果小区体量比较大，靠近门口的楼栋肯定会相对更加便捷，出门购物、乘坐地铁公交也相对方便。
最常见的还有房屋的楼层、户型、装修等不同对房源价格带来影响，一般次顶楼的单价是最高的，楼层越高采光越好，户型越实用也越抢手，装修越好也越贵。
大家觉得同一个小区单价相差多少是正常呢？你身边有没有这种小区呢？
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