兰州房地产二十一年走势盘点与房价未来趋势预判有关吗「兰州房价走势」

所有的地产理论，调整周期在兰州似乎都失去了意义，二十一年来，兰州的房价就像摆脱了地心引力一般，一步一步从未后退，沿着向天路的阶梯攀爬。被主流楼市忽视的西部城市楼市，西部城市并不重视的兰州楼市，很有意味，值得阅读。兰州市过去二十一年的房价走势，真实地再现了中国普通内陆省会城市的房地产发展历程，反而有更好的样本价值。兰州楼市的未来，值得期待。【许子楼市】

最近连续推出了几篇西部地区首府城市历史房价盘点与未来趋势预判文章。在流量为王的媒体时代，写这样的房地产边缘市场文章注定是费力不讨好，但却为全面了解中国房地产廓开了更深广的视角。这两年，当全国房地产深陷危机之中时，西部几个首府城市反而出现后发赶超的房价走势。生态多样性是一个自然系统保持进化活力的体现，房地产概莫能外。在疲软乏力的房地产业，出现兰州这样茁壮坚挺的另类城市，会给人意外的欣喜。

▼▼兰州房地产二十一年走势轨迹一览

兰州在全国是个标准的非主流城市，即使在西北区域也很难赢得大众关注。兰州既没有西安高出西部其他城市一筹的地位，也没有乌鲁木齐、呼和浩特散发着狂野猎奇的新鲜感，更不象同样实力平平的银川，可以把城市首位度做到极致。兰州市过去二十一年的房价走势，真实地再现了中国普通内陆省会城市的房地产发展历程，反而有更好的样本价值。

下图如果遮去城市名称，大众很难想象下图会是兰州本世纪的房价行情。所有的地产理论，调整周期在兰州都失去了意义；二十一年来，兰州的房价就像摆脱了地心引力一般，难以遏止地向上窜升。

2001-2021年兰州市商品住宅成交均价（元/㎡）

兰州市2021年商品住宅成交均价8783元，同比上涨6%。这是在去年全国房地产拐点出现后，很少的房价上涨城市。更不可思议的是，本世纪前二十一年，兰州历年住宅房价均是上涨，没有一年下跌。这又是一个傲视群伦的成绩。

2001-2021年兰州市商品住宅销售面积（万㎡）

2021年，兰州市商品住宅成交面积767万㎡，同比历史最高值的2020年，仅下跌4%。住宅销售面积是兰州历史的次新高，说明市场需求仍然旺盛，成交波动在正常范围内。要知道，去年全国商品住宅成交面积，同比下跌幅度超过20%。

2006-2021年兰州市商品住宅销售金额（万元）

由于资料采集所限，只能找到兰州市最近十五年的住宅销售数据，但足以说明一切问题。兰州从2011年起，住宅销售金额摆脱区间震荡，开始上升轨迹，仅在2016-2018年间有所下跌。兰州市2021年商品住宅销售金额673亿元，创出历史新高。

去年，在全国住宅销售大幅萎缩的哀嚎声中，兰州市逆势上扬的反周期行情，令人格外亮眼。

▼▼兰州城区楼市最新市场表现

兰州市辖城关、七里河、西固、安宁、红古5区和永登、榆中、皋兰3县，现有1个国家级新区——兰州新区，和兰州高新区、经开区2个国家级开发区，总面积1.31万平方公里，建成区面积537平方公里。截止2020年全市常住人口435.94万人。

兰州市在地理特征上因为沿河而生呈明显的带状特点。兰州城市建成区是个沿黄河两岸伸展的狭长地形。在这种空间因地势严重切割的城市，要实现全市域房地产均衡发展就是一种挑战。对兰州房地产更有谈论价值的是城市建成区内的城关、安宁、七里河和西固四个区。

2022年1-6月，兰州商品住宅成交面积172.2万㎡，同比下降65.2%；商品住宅成交套数14949套，同比下降66.3%。2022年6月，兰州商品住宅成交面积41.56万㎡，环比增长16.68%，同比下降51.37%；商品住宅成交套数3704套，环比增长16.73%，同比下降51.97%。

兰州商品住房市场经过数年高速成长后，今年上半年出现大幅下跌，除了多年放量大涨购买力衰竭较大外，最主要原因还是疫情对居民购房行为的打击。

2022年上半年兰州典型项目各周成交情况

（数据来源：前瞻智库）

上半年，兰州楼市受疫情影响，各项目均出现长达4周左右的销售低谷。疫情减缓后，二季度成交开始恢复，各周住宅销售套数大幅反弹，从2月起各月销售成交环比逐月上升。兰州的行情趋势并未被疫情冲击所逆转。

2022年1-6月，城关区、七里河区、榆中县是兰州商品住宅成交主力区域，共成交125.15万㎡，占总成交面积的72.7%。市场前三甲销售份额远远领先其它区县。

今年1-6月，兰州城区住房均价继续保持上涨，七里河区上半年成交均价12301元为兰州住宅均价最高区域。主城各区房价坚挺，房价同比均在上涨，6月份城区房价也基本是在上升。而郊县房价则开始走弱，强弱分明。

上半年，兰州商品住宅需求结构仍然在改善性道路上升级，100㎡以上、三房/四房产品成交比例明显上升，二房以下小面积户型需求减少。

▼▼兰州市房地产未来发展趋势及未来房价走势

兰州市2022年上半年楼市没有再现前两年的疯牛行情，房地产成交同比出现大幅下跌。原因既有多年快速上涨后的调整要求，也更有受疫情和全国宏观经济下行影响的原因。即便如此，兰州的市场跌幅远低于全国绝大部分城市，二季度成交数据环比逐月上升。上半年，兰州商品住宅均价再创新高，改善性购房趋势依然故我。兰州房地产逆周期上升行情仍有开启下半场的可能。

影响一个城市房价走向的因素，不仅仅受经济、人口、产业支配；还与城市所在区域的地理位置、地形地貌有很大关系。

从卫星地图上可以看见，兰州市城市格局完全是沿黄河两岸，在黄土高原的深山沟壑中见缝插针地建设起来的。经过多年开发，黄河两岸平原谷地被利用得所剩无几。兰州城区要想有更大的发展空间，只能跳出现在的生存环境，向黄土高原更深处挺进。

兰州城市规划大手笔是提出兰（州）白（银）都市圈设想和设立兰州新区。通过中心城区--兰州新区--兰白都市圈，一步步做大城市规模，成为辐射全省和西北的枢纽。

根据兰州市统计局分析数据，十三五规划期间，兰州市房地产开发格局发生显著变化。主城区依然是房地产投资和销售重点，但是兰州新区的房地产规模增长迅速。2020年，兰州新区的地产投资比重上升为全市第一，商品房销售面积仅次于城关区。在老城区土地资源近乎枯竭之即，兰州新区将是兰州房地产最有发展空间和想象前景的区域。

（资料来源：安居客）

兰州购房者地域来源上，近七成购房者来自兰州本地，这毫不意外。西安、成都、西宁、银川这些西部省区客户也挤进了购房客户的TOP10；而且西安、成都的购房者比例还不小。随着双循环战略和“一带一路”倡议的推进，兰州的地理价值日益重要，将会吸引更多的省外投资者来兰州创业购房。

仅凭兰州的人口规模和产业实力并不足以描绘兰州房地产的真正前景。兰州是中国的地理中心城市，辐射四方、连通欧亚是其独有的地缘优势。一带一路的宏伟倡议使西北地区又迎来了千载难逢的历史性机遇。而在其中起枢纽作用的是拥有河西走廊的甘肃省。“一带一路”倡议就是甘肃乃至兰州市长期腾飞的天赐良机。作为陆上丝绸之路经济带必经通道的兰州市，未来的城市能级和影响力必然跃升几个台阶。

兰州市房地产有其特殊的城市情况，狭仄局促的老城空间与腹地广阔的城市新区，将构成城市未来房地产的二元发展结构。国家“一带一路”倡议和由海向陆的双循环战略的推进，兰州都是最直接的长期受益方。考察兰州房地产，城市发展背后无形的政策红利，欧亚大陆桥的流量前景，才是决定兰州房地产发展高度的决定性力量。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号 @许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）