6年前5亿豪赌烂尾别墅 新天地产（00760）想靠大湾区翻盘

等待多时的《粤港澳大湾区发展规划纲要》终于拨开面纱。

作为最重要的国家区域战略之一，这无疑给粤港澳大湾区地区的企业带来巨大的产业机遇。特别是大湾区的地产公司，万科（02202）、碧桂园（02007）、保利（00119）等大型房企已早早做好土地储备，而一些扎根于本地的小型房企也迎来难得的发展机会，比如新天地产（00760）。

在全国范围，尽管新天地产可能并不算知名，但在广州本地却颇具人气，特别是其旗舰项目新天半山墅，号称是“城央海拔最高的豪宅”。不过与本土人气相比，该公司二级市场表现可谓“一潭死水”，多个交易日盘面呈现“三无”——无交易额、无交易量、无报价，市值仅仅为6.61亿港元。

半亿一套半山别墅

说到新天地产，就不得不提及位于广州白云区，面朝南湖的新天半山墅。要知道，南湖片区作为广州的豪宅板块，聚集了颐和高尔夫庄园、山水庭院等多个高端项目，而近些年来该板块却少有豪宅项目推出。因此，新天半山墅在2014年10月入市后就受到广泛关注。

智通财经APP从公开数据发现，目前新天半山墅主推的446㎡独栋别墅指导价格为约4500-5000万/套，约10万/平米。虽然并非刚需房，但截止2018年6月30日，新天半山墅仅剩12间公寓、22栋别墅及若干商业单位及店铺尚未出售。

自从开售以来，新天半山墅给新天地产贡献了绝大部分收入。根据财务数据，2015年、2016年、2017年，交付新天半山墅建筑面积及录得收益分别为11200平方米、3.23亿元，15400平方米、4.61亿元，20600平方米、6.74亿元，而2015年-2017年出售其他物业的收益仅有1130万元、1660万元、2640万元。

不过，虽然新天地产集团收入连年增长，但在二级市场的表现却不尽人意，自2015年6月到达高点后，每况愈下，甚至经常出现无交易额、无交易量、无报价的现象。

除了广州新天半山项目外，新天地产集团在广州与新鸿基地产（00016）合作了林和村旧改项目，占30%权益。该项目位处广州天河区商业中心并邻近广州火车东站，项目包括写字楼和住宅部分。

其中甲级写字楼 “广贸中心”楼面面积约32500平米，目前大部分已售罄和入账，而豪宅项目“峻林”其中第一至四栋已经绝大部分售罄和交付，而第五和第六栋大部分单位也已预售，第七栋计划以现楼发售。

5亿豪赌烂尾豪宅

虽然新天半山墅现在是半亿一套的豪宅，但是几年前，该项目却几经易手，甚至一度烂尾。

新天半山墅为南湖山庄二期项目，南湖山庄分两期开发，第一期为高档低密度住宅，包括166幢2-3层高别墅，于1992年投入开发，于1993年完成大部分工程。南湖山庄第一期由广州贤庄开发，但交付物业时因资金不足出现延误。

之后不久，广州市国土房管局发布公告称，南湖山庄因多个预售证过期被叫停销售。据称，南湖山庄被叫停销售的原因是由于部分房屋没有通过规划验收，拿不到产权证。2008年，广州贤庄被广州高田收购，广州高田正是现任新天地产集团董事会主席张高滨的公司。

2010年，张高滨的父亲张国明，将广东高田、广东贤庄等资产，包括广州及海南的9个物业项目打包装入当时的港股上市公司明日国际，借壳登陆了港交所，其中就包括现在的新天半山别墅。

值得一提的是，当时注入的资产估值近60亿，而在借壳之时，明日国际的全部净资产仅有7.4亿港元，全部市值也仅有8.3亿港元。张国明巧妙利用让卖壳方采取可转债、承兑票据外加现金的收购形式，成功规避了香港监管层的干涉。

借壳之后，明日国际更名为新天地产集团，将所有重心都放在打造新天半山墅，这也导致其借壳之后连年亏损。2011年与2012年，新天地产集团亏损额度分别达到9.63亿元和6.68亿元，而手头上仅有1.7亿元现金，流动负债高达37亿元，资金链紧张可见一斑。

为此，新天地产集团不得不变卖旗下多处资产。2013年，新天地产集团将旗下的广州君誉、以及2011年才开业的新天希尔顿酒店出售，套现近10亿元。而其中的50%约5.08亿元，用于支付新天半山发展项目上网建筑成本，以及有关建议出售事项及公司其他物业项目的应缴税项。

当年5亿豪赌的项目终于慢慢看到回报，在2014年实现扭亏为盈，2018年上半年归属于母公司的净利润为7874.20万元。

大湾区带来新机遇？

或许当初5亿豪赌烂尾豪宅之时，张高滨也想不到日后会有粤港澳大湾区这样千载难逢的机遇。

根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。本规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至2022年，远期展望到2035年。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》面世，很多专家预期粤港澳大湾区的经济发展总量将比当前市场预期值“更上一层楼”，尤其是给区域内的高端制造业、现代服务业、新经济产业带来更大的发展潜力。此外，基建、房地产、金融、消费升级等产业板块都将从中受益匪浅。

有业内人士认为，随着人口持续流入及基础设施完善，将有助于在当地有土地储备地产公司的价值重估。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布当日，新天地产集团就暴涨20.37%，领跑港股大湾区概念股。

不过，相较于大型宇宙级房企，以及本地的中型房企，新天地产在拿地方面还是显得有点后劲不足。

据克尔瑞披露的大湾区规模房企数据显示，截至2018年上半年，碧桂园大湾区土储排名第一，为9105万平米，保利排名第二为1656.88万平米，及华润置地排名第三，土储为1286.68万平米等。

而新天地产目前在建的项目一个在江苏，一个在辽宁，最近收购的项目也是在江苏和江西，均不在粤港澳区域内，想要抓住大湾区这千载难逢的机遇，或许还得再加加油。