共有产权再成救市稻草 2021城阳楼市遭遇“倒春寒”

春节假期过后，青岛楼市出了不少重磅新闻。可能最让大家意外的是，在“涨”声四起的市场预测之下，城阳率先打响了救市的第一枪。将共有产权的门槛，下降到中专学历。

作为2020年销售榜仅次于西海岸的榜眼区域，不论是人气还是库存量，城阳似乎都没有着急的理由。

原因和结果，值得我们从多个维度去分析一下。

| PART 1 |

折叠世界之中的分裂市场

对于房地产业，春节前后是传统淡季，素有“春劫”之说。但是2021年的春节，楼市出现了分化之势。一线城市除了被严厉调控新政“打晕”的上海之外，2021年春节两周成交量增幅较2020年和2019年同期均大幅上涨50%以上。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

北京、广州、深圳延续了春节前的高热度，春节2周累计成交量较2020年和2019年同期涨幅均超过45%，创近3年来春节同期成交新高。有的媒体将原因归结于“就地过年”，一线城市人口流动性大幅减少，加之新疫情得到阶段性控制，多数售楼处在春节期间均保持“不打烊”状态，刺激了一波购房需求得到集中释放。

老王不这么认为。我们从一线城市回到青岛，法拍房豪宅接连高溢价成交，银丰玖玺城年根下开盘又大卖了60多套。同样，郑州、西安、南京等城市的中高端住宅同样卖得也不错。

从年初的口罩等防疫紧俏货，到股票、期货，富裕阶层在过去一年中掌握了更多的商业资讯和资源，更加高效利用了上半年低利率的资金，在特殊的年份里获得了比往年更多的财富。根据瑞士信贷（Credit Suisse）发布的2020全球财富报告显示，2020上半年中国富豪人数新增36.5万，而美国仅增长了5.8万名富豪。富裕阶层只会追逐核心资产，这是一线城市和强二线城市豪宅市场景气的主要原因。

然而，从全局经济数据来看，就没那么乐观了。2020年，受新冠疫情和多重复杂因素影响，中国居民收入全年少增约1.7万亿元。在收入增速严重放缓的同时，2020年全年最终消费出现改革开放以来首次负增长。许多人有买房的心，也没有买房的力。

所以，我们看青岛春节期间的行情，新房成交37套二手房挂零，依旧是标准的淡季行情。

简单来说，过去一年中，热钱是多了，但是没有平均流到所有人的口袋里。富裕阶层越来越有钱，核心资产价格就越来越高。但是平均水平下的普通人收入并没有大幅提高，他们所对应的不动产标的就呈现疲软态势。

所以，城阳区虽然2020年新房卖得不错，但是到了年底库存也接近200万㎡的关口。

数据来自思源顾问

从需求端来说，不论是首置刚需，还是改善刚需，在过去几年，特别是去年共有产权政策刚刚推出时已被过度收割。相比西海岸，作为限购区的城阳区，缺乏外地中低端投资客的支撑。

城阳楼市的颓势，从去年四季度就已经开始显现出来了，到现在还没有​改观的迹象。​所以，市场必须要有一些刺激。

| PART 2 |

地铁重画楼市格局

市场欣欣向荣的时候，开发商们的日子都不难过​。明星盘被抢光之后，自然会有人被低价所诱惑​。

市场不好的时候，​二八定律就会十分明显。当市场被刚需所主导的时候，刚需的选择往往又会被关键配套所主导​，​比方说可以改变人们生活模式的地铁。地铁M1号线北段的开通，会改变城阳区的楼市格局。​

​对于主城区的上班族来说，相比经常拥堵的驾车出行，轨道交通更加准时，通行成本也相对较低。在有限的经济条件下，地铁房是首置族最​实惠的选择。

我们要清醒地认识到，在抢人大战中不占优势的青岛，不会像杭州那样出现大量新增首置刚需。未来三五年内，主城向城阳的外溢刚需，往北主要是3个方向：M1号线和M8的延伸方向，以及环湾大道末端所辐射的白沙湾和高新区东板块。

问题是城阳区规划了7大住区，仅仅共有产权房源就有近1.4万套：

城阳的传统核心区地不多了，医疗、商业、教育配套又比较醇熟，所以包括白云山片区在内的中心板块问题不大。

但是在高新区北方的上马、棘洪滩，以及城阳东部的夏庄、惜福镇，在地铁的虹吸效应之下，竞争会更加激烈。

地铁时代的城阳楼市，分化会更加明显。

那么，城阳区降低共有产权的学历门槛要救​的区域，就不难确定了。

| PART 3 |

新政效力或许大不如前

相比高级人才的百万补贴，普通人才优惠仅仅是一个30%总房款的十年无息借款，对于中专学历的置业者吸引力大小先放一边，更为关键的是，符合条件且没有买房的人，有多少人买得起房？

有南车四方这样的企业，所以城阳有相当比例的产业工人。但是我们要知道，这些产业工人收入不菲，很多人都早早买房了。符合条件还没有买房的年轻人，经济状况恐怕不会太好。对于每月工资到账先还花呗的月光族来说，7折买房和全款买房基本没什么区别。

其它区市的人才为了新政把户口迁到城阳？

就在今天，青岛市住房城乡建设局发布了《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的意见》,面向公众征求意见。根据该意见：产权型人才住房签订购房合同满5年可上市交易；不满10年的，需将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%交纳土地收益；超过10年的，不需交纳土地收益。

相比无息贷款，主城区人才住房保值增值属性更好，与商品房间明显的价格差，诱惑也更大。

所以，老王预测，这次城阳的新政，效果要远逊于2020年。

惜夏板块要有所突破，住宅必须借助生态优势，做不同于普通刚需楼盘的养老、度假产品。

上马、棘洪滩与毗邻的高新区比，区位不占优势，配套和规划的短板也很明显。所以就要认认真真做好规划，进行产业导入。

2021年，在这一切都还不明朗的时候，城阳楼市或许会从一场“倒春寒”起步。这个时候在城阳买房，还是老生常谈的那几点：合理的城市规划、地铁、优质学区、稳健的开发商、完美户型。