上海房价狂涨「上海房价泡沫」

上海1套房8个月涨500万 工作30年不如买套房

上海一手房价格上扬也带动二手房火爆。数据显示，上海二手房市场成交连续两个月突破4万套大关。上海买房者称去年6月份买的一套房到现在涨了500万，涨了百分之七八十。工作再辛苦努力不如买套房，成为很多购房者的内心写照。

上海房价上涨的根本原因

1、 库存大降

与多数商品价格形成机制相似，房价主要由供求关系决定。按近几年的情况，上海住宅存销比一旦降至14个月以下，房价就会上涨。反之，一旦超过14个月，就容易下跌。

2、房地产新政带动市场情绪升温

房地产新政带动市场情绪升温：春节后的首个周末，一线城市虽然并未实行央行的房贷新政，也只享受了契税及营业税优惠政策中的一项，但是任何一个利好政策都会快速传递给市场，很多政策实际效果没有购房者心理效果大，但却加速了购房者的决策，这样就会造成房价波动。

3、央行货币政策刺激

1月份新增人民币天量信贷2.51万亿，创历史新高，社会融资总量攀升至3.42万亿，如果二月份保持和一月份相同增速，则两个月内新增的中国债务总量或将超越6.5万亿，或1万亿美元。这大约等同于美联储QE3期间整整一年投入到美国经济中的资金。由于市场上缺乏优质资产，很大一部分信贷流入一线城市房地产市场。

4、吸虹效应

因为大城市所集聚的教育、医疗和文化等公共服务优势，以及投资信息、财富增值机会等是其他地方难以获得的，所以，它们不仅吸引国内资金流入，也同样会吸引国际资本。

可以说近期上海房价的迅速上涨是资产配置荒下的一种货币现象、是稀缺资源的吸虹效应，也是库存大降后的供不应求。中金网

未来房地产市场会崩盘吗？

面对未来上海房价的走势有许多不同的声音：有人认为如果房价涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调，购房者也会犹豫。

对房价构成利好的因素

首先是居民的按揭贷款余额占住房总市值的比重大约只有10%，是目前美国该指标的四分之一，即居民没有被动卖房压力。其次，地方政府通过这些年的借新还旧，偿债压力减小。第三是一线城市还处在限购状态。

对房价的不利因素

则是持有房产群体的一致性行为，就像去年6月份的股市大跌一样，容易发生踩踏事件。人口老龄化背景下，投资者更倾向于持有金融类资产。

目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，主要还是集中在三、四线城市，因此，今后房地产投资负增长是大概率，关键是如何去库存，同时还要避免房价出现大跌。扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距或许才是最根本的解决办法。

一线城市房地产带有一定的投资性质，在租金持续上涨的背景下，投资性收益也相对稳定。再加上货币宽松在经济转型取得明显效果之前将继续，以及地王频现、“面粉贵过面包”，和上述的支撑房价上涨的因素短期内难以消失，一线城市房地产投资仍是逃避货币超发带来人民币贬值的最好投资方式之一。

一线城市房价非理性上涨

一线楼市素来是房地产市场的风向标。其非理性状态，显然不利于培育健康稳定的房地产市场。一方面，在京沪深等最具经济活力的一线城市，年轻人的 房价收入比不断攀升，房价成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。另一方面，在三四线城市去库存依然艰难的背景下，由于一线城市的外来人 才绝大多数都是倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三四线城市的购买力，在一定程度上会导 致三四线城市更难去库存。

另外，一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，如果一个城市每年房价上涨三成以上，试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业？

经验一再证明，市场预期的不稳定性是造成楼市起伏的关键因素之一。如今，在此关键节点，地方政府应及时回应社会关切，引导市场预期，切实防止房价过快上涨，防止投机需求利用金融杠杆炒房。从长远来看，还应科学制定城市规划，合理设置城市功能，减轻一线城市住房压力。

上海库存只够卖3.7个月

一边是高烧不退的房价，一边是不断下降的库存。

最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

过去一年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创出历史新高，成交均价同比上涨18%，而对于市区的中高端楼盘成交均价同比不乏超过50%的增加。比如普陀位于中环的某楼盘，一套140平方米的房屋，2015年初销售价格为500万元，今年初则卖到了800万元。

☞微信公众号：cngold-com-cn（长按可复制），还没看够？获得更多的免费信息实时推送！