苏州板块分析⑮|吴中城南 值不值得买

虽然苏州没有市中心，但是如今的苏州却是有几何中心的！摊开苏州的地图，这个几何中心当之无愧的就是现在的吴中主城南中心。

但是在苏州主城六区中，吴中区是东西跨度较大的区域，西向东可大致划分为七个板块：太湖旅游度假区、胥口、木渎、太湖新城、城南、尹山湖、甪直。

▲吴中区主要板块分布

如今吴中热点板块，东边尹山湖、甪直板块如今在园区辐射内，西边的木渎、胥口也已经被新区辐射。目前举全区之力发展吴中太湖新城，城南的规划起点很高，但是在功能配套方面兑现程度低，也引来了市民的一些不满。

城南作为核心板块，本该是苏州6大区域中发展醇熟的中心核板块，如同狮山在新区、湖东在园区的地位一般。但目前发展的还不如几大新城。

城南街道始建于2004年，在乡村田野中崛起，从城乡结合部逐渐迈向苏州主城南中心。

由于发展时间早，给吴中城南带来了弊端。大量的老旧居民区、厂房，限制了土地的开发利用。教育、商业、公园等基本民生配套没有到位，城市界面差，经济在苏州六大区中也处在中下游。

也不过18岁的吴中城南，却有着老城的标签。

制约城南发展的短板，十分突出——

1、土地资源严重不足。部分厂房还未腾退，城区剩余可建设用地少，土地方面缺少更多的拓展空间。

2、商业配套分布不均。城区现状建筑功能以居住和商业为主，居住建筑以老旧小区为主，商业配套主要沿主干路分布、业态传统，各类配套设施匮乏。

3、公建配套分布不均。辖区内虽有优越的教育、医疗、养老等资源，但还存在着规模不足、空间分布不均等情况。

4、居住环境质量不高。城区现状建筑布局分散、量大面广，以老旧小区为主。

好在，2019年提出了“退二进三、退二优二”的旧城改造规划，从土地资源上开始解决城南发展的根本问题。

以东吴南路为主线，全面“退二进三”“拔高扩容”，南部“新城”开始大拆大建，大片工厂被推平，其中，有近60%的空间都将更新，为发展腾挪空间。

吴中城南在地理位置方面是相当有优势的，在交通上，不仅有友新高架、南湖快速路、吴东快速路3条快速路，更有2、4、7号线（在建）贯穿，11号线、15号线规划中，快速通达苏州各区。

当然，吴中城南还在积极引进大型高端商业，规划10万方的吴中天虹购物中心和6大商业服务区。其中，今年将有三大商业将陆续开业，包括苏悦汇商业广场、鲁能美成坊、淮海168广场（即宝盛商业广场）。

休闲娱乐上，口袋公园、沿河景观环境提升
同时，居民呼吁的公园休闲配套方面，口袋公园和改造公园计划正在积极推进。
并且目前已经启动了沿河景观环境提升的研究，计划在局部节点准备分期启动实施如彭泾港路北侧沿河观景带。

教育上，板块内规划9所学校
教育资源一直是吴中城南的一大短板，能拿得出手的名校少之又少，只有碧波实验小学及附属幼儿园、碧波实验小学、碧波中学算是吴中的老牌名校和私立的苏州外国语学校。
但根据板块规划，未来吴中城南还将有9所学校含小学和中学，并且基本上都是围绕着住宅区分布，期待更多的优质教育资源的引进。

产业上，《吴中区环太湖科创圈建设行动计划（2022~2025）》重磅发布！目标打造成为苏州市数字经济时代产业创新集群先行区、示范区。规划布局十大科创园区，加快推动经开区“产业 科技”、高新区“人才 科技”、度假区“文旅 科技”。

其中，宝带桥国际研发社区：项目规划面积8.7平方公里，大院大所的建设，聚焦先导产业和交叉科学，引入一批知名大院大所创新平台，集聚一批战略科技人才，打造国际一流的研发社区。

作为吴中发展的老牌区域，目前这里的各项配套比较成熟，现在的国际研发社区引进的大院大所等高知高薪人才，购买力极强，他们定居的第一选择，肯定是改善主流的城南。

吴中城南重新进入大家的视野，从2020年开始，吴中城南板块频频挂地，金地、合景、中交、香江控股、中建智地，万科等品牌房企陆续进驻吴中城南，目前板块内有10家在售楼盘混战。

在一连串土拍新房入市下，城南重新走进买房人视线，也因此赢得了一波关注。

在苏州第二次挂地中，吴中城南迎来2宗地块。
一宗位置位于北部的老城南板块，周边配套较成熟，居住生活氛围浓厚，老小区密集。地块占地面积75432㎡，容积率2.8，后期大概率打造高层产品。

并且地块就在吴中万达边上，对面是目前在售新盘香江翡翠天辰，均价28779元/㎡，未来地块入市预计价格和这个差不多，周边还有金地燕风华、龙湖泱望、阳光城檀苑等项目，均价2.8w /㎡，均已售罄。

另外一宗位于新城南，地块占地41695㎡，容积率2.3，后期大概率打造小高层，高层，并且地块就在地铁7号线枫津路站的边上，妥妥的地铁盘。

虽说现在两块地还没有入场，但现在的城南依旧竞争激烈，目前板块内已有10个在售楼盘，其中有三个项目剩下尾盘在售。市场竞争压力很大。周边有众多在售新盘绿城明月滨河、中建晴翠璟园、万科滨河道（成交楼面价17735.63元／米）。并且区域的几个在售楼盘，拿地楼面价相差不大，容积率也差不多，都做的是小高层和高层的规划，且都是全装修住宅，配套也都差不多，同质化产品竞争可以说是相当激烈。

根据城南板块最新的控规，还将有8宗纯住宅 1宗商住 4宗弹性用地的规划。

只有核心的功能配套、优质的城市界面加速集中兑现，才能给到买房人充分的确定性。吴中城南必然要解决城市界面和教育、医疗等配套的问题，房价才能迎头赶上园区和狮山！

那么，当下的吴中城南值得买吗？

从投资角度而言，这里可能不是优选，但从自住角度来说，吴中城南确实是个很好的选择，交通便利，与姑苏、园区、新区狮山等主流板块都非常近，对通勤族十分友好，且目前板块内在售楼盘皆是品牌房企打造，具有较强的产品力，且2.8万元/㎡的成交均价呈现出一定的性价比。

随着各项配套的不断提升，很多城南的居民也能感受到板块的居住氛围变浓和生活便利程度越来越高，同时像教育和医疗方面还是有很多居民吐槽，但相信随着时间的推移，板块的配套也将会不断兑现。