0月供、三房总价不到500万 广州海珠地铁新盘笋不笋

@楼市财经通讯舍，主要会员自来各大知名高校MBA/EMBA等专业校友，还有其他专业硕士生、博士生，以及海归人士，由高学历、高职务、高收入的企业家和中高层管理人员组成。对楼市置业、经济金融有兴趣的朋友，可关注@楼市财经通讯舍，谢谢！

进入金九银十，广州各大开发商都卯足了劲推货，什么首付分期甚至零首付的促销手段，相信大家已经见惯不怪。

但最近楚楚留意到，海珠地铁8号线宝岗大道站直线距离约300米，有一个新盘，居然可以做到“0月供”！一开始楚楚也以为是套路，但实地探访后发现，人家开发商可是实打实给你送钱呢。

说的，就是央企中旅地产首进广州的住宅项目——中旅·天宸府。

01

配套完善，景观一般

从珠江新城打车出发前往项目，目之所及，窗外的景色从遍布高楼大厦的CBD，变成越来越有烟火味的老城区。

很显然，除了近地铁的优势外，项目周边吃喝玩乐基本不愁。想逛街吃饭可以驱车到1.5公里范围内的太古仓、乐峰广场，想买菜可以到沙园菜市场，三甲医院则有南方医科大学珠江医院。

更重要的是，项目旁边就是省级昌岗中路小学，它算是海珠比较出名的小学了，很多人买项目对面的二手房翠城花园，也是为了入读昌岗中路小学。

虽然销售拍胸口保证业主小孩可以入读昌岗中路小学，但实际情况还是以教育局每年公布的为准。

在配套方面，如果硬要挑刺的话，那就是项目门前是昌岗中路，车流量颇大，北向单位正对马路会有噪音干扰。此外，项目周边城市界面也一般，多以低矮的老旧小区为主。

|北向82平三房阳台正对昌岗中路

|南向120平四房景观

02

主推82-120㎡三至四房，均价7万/㎡

项目的开发商为中旅地产，是央企，它隶属中国旅游集团，而中国旅游集团曾打造过深圳世界之窗、三亚免税店等作品。

在如今开发商纷纷暴雷或处于暴雷边缘的情况下，购房者选择央企也是吃下一颗定心丸。

“曲线进穗”，可能更适合形容项目与中旅地产的关系。

2017年，珠江实业以1.6万/平的楼面价，拿下海珠昌岗中路橡胶新村东部地块 ，2021年，中旅地产悄然从珠江实业手中收购了地块，具体收购金额未对外公布。

可能是涉及到回迁问题，中旅地产投入了不少财力，如今地块建成的中旅·天宸府，均价去到7万/平。

要知道，当时珠江实业1.6万/平的拿地价，业内纷纷认为这会是海珠颇具性价比的项目，是刚需的上车盘。

现在看来，的确有点讽刺。

言归正传，我们来看看项目的具体情况。

它早于7月开盘，推的是A栋，户型为建面82-120平的三到四房，均价7万/平，三梯五户，车位比是1：1.2，不算很充裕。

销售称，项目卖得最好的是86平的三房两卫户型，目前只剩下中低楼层可选，楚楚实探当天，他们连这个样板间都关了，一副不愁卖的样子。

没有样板间，就看看户型图吧。

可以看到，创意空间偷了阳台部分面积，做成了一个房间，面积比书房稍大，做一个儿童房是没问题的。

餐厅和客厅的开间有3.6米，采光尚可。

而第二个适合刚需上车的户型，就是82平的三房两厅。

其实这个户型跟上面86平的差不多，只是主人房少了一个卫生间。

楚楚实地看了这个样板间，觉得除了客厅太小，以及少了一个卫生间不太方便外，它没有明显缺点，户型中规中矩。

|客厅 书房

|主卧 次卧

厨房是值得拿出来说说的，毕竟打通了生活阳台，这个厨房空间还是挺大，而且还配备了西门子的洗碗机，在其它楼盘算是比较少见。

现场还开放了120平四房的样板间。户型也是没什么好说的了，只是楚楚实地看样板间发现，这个户型加大了客厅的纵深，使得厨房空间比82平的还要狭窄，此外，公卫的沐浴位置空间实在太小，胖点的人可能转身都难。

|客厅 厨房

|次卧1 茶室

|主卧 次卧2

03

竞争太大难突围

既然均价7万一平，面积最少的82平三房，总价也得去到560 万啊，首付三成都近170万了，这哪里笋？

别急，原来项目为了抢客，已经偷偷“自降身价”。

销售透露，目前82平的三房中低楼层在促销，以一套8楼的为例，现在促销总价是535.19万，首付3成是161.19万，月供17912元。

折算下来，这已经降到6.52万/平了！

至于项目推出“0月供”意思为：只要你是本科学历，购买指定单位就能返50万的京东卡，每个月返还金额大概是1.5万，返还时间截至2025年6月交楼，如果你公积金买得高，基本已经覆盖掉月供。

实际上，项目早前就宣传过50万京东卡这个优惠，但当时对外输出口径是针对ZF员工，国企、央企、事业单位等有背景的官方认可人才。

但现在，连本科生都可以申请了......扣除掉这50万，一套82平的三房，总价连500万都不用了。

50万京东卡看起来不错，但楼市套路多，到底有多少是实际优惠？使用起来有没有限制？就要购房者自己甄别了解。

当然，从总体上来看，项目还是很有诚意。究其原因，大概率还是项目去化不理想。

阳光家缘网数据显示，项目推的A栋在今年7月就拿了210套预售证，但至今仅网签了24套，去化率仅11%。

|注：项目备案名为天晨颐境苑

这也很难怪项目卖得不好，毕竟现在市场大环境不好，而且它所在的海珠，6.5-7.5万/平的区间，竞争太大了。

比如南洲路板块的中海观雲府，86-164平三至四房，均价约7万/平；客村板块的紫星华府，43-104平一至三房，均价7万/平；沥滘板块的珠光·海珠新城，110-141平三至四房，均价约7.5万/平。

大家都是在海珠，配套不相上下，那自然就要看产品了。

偏偏项目产品也不是特别出彩，加上整个地块不大，仅1.4万㎡就建了4栋超高层（44-45层），容积率高达8.39，密度高，小区不大，也就是没什么园林，这对追求生活品质的客户来说，可能会花多几千块一平，选择海珠其他项目。

原创：楚楚

编辑：房评评