二手房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题「二手房中介承担的法律责任」

来源： 2023-11-15 08:16:13

近年来，受房产市场供需变化影响，二手房房屋交易价格整体呈上升趋势，实践中出现了大量的因卖房人违约引发的房屋买卖合同纠纷。在卖房人违约导致合同无法继续履行的情况下，买房人支付不同比例的房款，卖房人所承担的违约责任亦不同。本文就司法实践中常见的3种情况，结合民法典最新规定进行简要分析。

第一种情况：仅支付定金，该情况下可能会出现“定金罚则”和“违约责任”竞合的情形。

鉴于定金和违约金在目的、性质、功能等方面基本是相同的，故法律明确规定，二者不能并用，而应由守约方选择适用。但在司法实践中，房屋买卖合同中约定的定金金额普遍较低，卖房人因违约所获得的房价上涨的利益远大于定金赔偿额，常常出现卖房人主动适用定金罚则违约的情形，对此，新修订的民法典第五百八十八条规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。加大了对违约方的惩罚力度，更加体现“商事争议案件中不应当使违约方获益”的原则。

第二种情况：买房人支付了一定比例的购房款，该情况下应依据买房人支付行为是否符合合同约定来确定出卖人的违约责任。

民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于二手房买卖合同而言，买房人可能出现的违约行为主要是逾期付款。那么，在合同中对买房人的支付节点进行明确约定的情况下，应当查明买房人是否按照合同约定时间支付了购房款，如买房人不存在付款逾期，无论争议产生时买房人支付的购房款多少，出卖人均应按照合同约定承担全部违约责任。根据民法典第五百八十四条之规定，司法实践中，买房人可向卖房人主张违约金及赔偿合同解除给买房人造成的损失（已支付购房款利息损失、房价上涨的损失等）。但另一方面，房屋买卖合同属于双务合同，在买房人也存在违约行为即逾期付款的情况下，在确定出卖人应当承担的违约金时应相应扣减买房人逾期付款违约金，而不宜机械地按照比例确定出卖人违约责任比例。

第三种情况：买房人支付了全部购房款。

该种情况下，一般视为买房人已履行了全部合同义务。如因出卖人原因导致合同无法履行或买受人解除合同的，除出卖人能够证明存在不可抗力或情势变更情形外，出卖人应当按照合同确定承担全部违约责任。近年来，随着人们交易安全意识的增强，二手房交易中出现了一种新的给付模式，即在房屋过户登记办理前，买房人不直接将房款支付给卖房人，而是按照合同约定支付给第三方，由卖房人直接向第三方受领，在司法实践中，就常常出现卖房人为了迟延办理过户登记而怠于向第三方受领房款的现象。对此，民法典第五百八十九条明确规定，债务人按照约定履行债务，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以请求债权人赔偿增加的费用。该规定旨在打击卖房人通过怠于受领房款减轻自身违约责任的现象，具体效果仍待司法实践论证。

总之，鉴于供求不平衡现状，二手房交易市场中仍然由卖房人掌握主导权，因卖房人违约引起的纠纷在房屋买卖纠纷中仍然占据较大比重，但随着二手房交易制度及相关配套法律、法规的进一步健全，交易安全将进一步得到提升，买房人的合法权益也将得到更好的保障。（郑州大学刘宗岩）

来源：河南法制报