未来科技城地铁房「温江东原阅墅怎样」

来源/微信公众号：地产杭州客(dichanke888)

文/杭州客

尽管有严厉的限价，但杭州楼市还是出现了一个高价物种——市中心排屋。

一个多月前，位于申花的合景天銮42套排屋摇号公示，其82600元/㎡的备案均价，曾让业界“虎躯一震”。

要知道，这还是毛坯的价格。

更早之前，位于滨江的绿城·柳岸晓风50套排屋公开摇号，尽管82270元/㎡的备案价低于合景天銮，但也在8万 了。

柳岸晓风排屋主力户型面积在230-270方之间，结果，这50套主力总价2000万左右的豪宅，引发310户家庭登记，中签率低至16%，一房难求。

柳岸晓风鸟瞰图

抛开绿城的品牌因素，由此足见“国际滨”的购买力和魅力！

一个位于申花，一个位于滨江，合景天銮和柳岸晓风还不算最市中心的位置。

相比之下，位于古庆春门内的凤起潮鸣，堪称在售住宅新盘中地段最核心者。

该盘6月初领出16号楼31套房源的预售证，备案均价为79800元/㎡，刚好贴着8万。

均价不及合景天銮和柳岸晓风？

没错，但凤起潮鸣这次开盘的是大平层，不是排屋别墅。

那么，如果凤起潮鸣的中式大宅开出来，价格会是多少？

江南里两套房源的挂价（来源于透明售房网）

如果备案单价20万/㎡，我估计大家一点也不会觉得惊讶。

毕竟，同属绿城旗下，江南里在透明售房网核验过的两套二手房，挂价分别是162262元/㎡和266983元/㎡，总价分别高达4200万和6760万。

相比于凤起潮鸣，江南里纯低密是优势，但凤起潮鸣毕竟更市中心啊！

“郊区别墅排屋，还是市中心平层豪宅？”

一直以来，在杭城富人们的置业中，都存在这样一道类似“天问”般的选择之辩。

很多“有钱任性”的富人们的选择是鱼与熊掌兼得，平时忙碌时住市中心豪宅，周末闲暇时享受有天有地亲近自然的别墅度假生活，岂不美哉？

当然，最终的真相是，在奋斗中起家的成功人士，远远比他们自己想象的更忙。所以，很多郊区甚至近郊豪华别墅逐渐沦为主人平时难得一见的保姆房。。

如此，我们就不难理解，江南里何以会成为彼时尚处于低潮时杭城楼市的一股激流。

在2014、2015全城都处于艰难的去库存化时，江南里后来不但一房难求，并且最终一手房全盘成交均价达99510元/㎡。

如此，我们就不难理解柳岸晓风50套总价2000万左右的排屋，引发310户家庭摇号。

如此，我们也不难理解，为何合景天銮的排屋价格，能卖到8万以上。

因为他们完美地糅合了市中心的便利，以及低密住宅的奢适。这不是鱼与熊掌兼得，而是鱼与熊掌融为一体。

江南里是市中心极为难得的纯低密住宅，像柳岸晓风、凤起潮鸣、合景天銮，都是高低配。

而在杭州新晋“宇宙中心”未来科技城，竟然有一个比江南里密度更低的楼盘——景瑞原墅。

景瑞原墅实景图

江南里的容积率是0.7，而景瑞原墅的容积率是0.51。

我们知道，因为政策的原因，杭州早已禁止出让容积率1.0以下的宅地。我们现在在市场上看到的绝大部分低密排屋、洋房和别墅新盘，容积率都是1.0以上的。

正因为容积率只有0.51，在5.74万㎡的土地上，景瑞原墅总共只规划了70户类独栋别墅。

平摊到每户，相当于每户家庭平均占地820㎡，大概相当于1.23亩，景瑞原墅是真正的“一亩一栋”。

在政府严控低密宅地出让的当下，像景瑞原墅这样的类独栋纯别墅区，不要说在未来科技城，就算在整个大城西，以后应该也不会有了。

更何况，景瑞原墅所在的未来科技城，自2013年阿里巴巴自滨江迁入之后，目前已然是全杭州乃至全浙江最炙手可热的新“宇宙中心”。

未来科技城是广袤的城西科创大走廊的核心，而城西科创大走廊的规划建设，则是浙江省省级大战略。

在浙江省的官方表述中，城西科创大走廊是——

我省实施创新驱动发展战略的大平台、引领全省创新发展的主引擎。

而作为大走廊的核心，未来科技城及其近距离辐射区域，聚集了阿里巴巴、蚂蚁金服、阿里云、菜鸟总部以及千亿达摩院几乎整个阿里系的主干。

早在多年前，著名经济学家吴敬琏就说过，“杭州，是中国最有可能变成硅谷的城市。”

在吴敬琏作出这一预言时，阿里巴巴还远远没有现在这么牛，而杭州也远不是如今“后G20、前亚运”公认新一线城市的地位。

如今，我相信应该没有人会质疑吴老的这一判断了。

作为“中国硅谷”的中心，那个5年前还是大家眼里的仓前羊锅村，目前已然跻身整个城市西部的中心。

杭州客曾经站在北高峰附近的一块摩崖石上，远望绵延的西部群山，在西溪、和睦、五常三大湿地的绿海中，震撼于未来科技城骤然崛起的一片摩天之城。在天际线比较平淡的整个城市西部，显得异常具有中心和地标感。。

事实上，在今年4月，未来科技城发布了一份《杭州城西科技文化中心总体方案设计》征集公告。

请注意这份征集公告的主语“杭州城西科技文化中心”，这说明，这里已经是官方规划认定的杭州城西中心？

征集公告中“杭州城西科技文化中心”划定的范围为——

总体规划范围东至良睦路，南至和睦路，西至林场港，北至文一西路，规划用地面积约4.51平方公里，其中规划建设用地面积约3.24平方公里，规划水域面积约1.27平方公里。

核心规划范围北至文二西路，东、西、南至规划河道，规划用地面积约1平方公里。

在这个规划4.51平方公里的“杭州城西科技文化中心”，其核心即是众所周知计划投资100亿的华润未来科技城公共中心，以及未来科技城中央公园，300米超级地标富力科技之光。

▲未来科技城核心规划范围

而围绕着这一核心，周围两公里范围内，则是未来科技城管委会、百万方超级城市综合体EFC、阿里巴巴、菜鸟总部、人工智能小镇，湿地上的华尔街西溪金融岛，甚至规划杭州西站等未来科技城最重要的公建配套。

地铁在建3号线、5号线、杭临轻轨交汇的未来科技城地铁枢纽绿汀路站，距离景瑞原墅很近。

▲地铁3、5号线交汇，杭临轻轨起点，绿汀路是未来科技城的地铁枢纽站点

也就是说，景瑞原墅是全城罕见的未来科技城乃至整个杭州城西核心区的纯低密“地铁墅”。

因为高低配的普遍，杭州不乏地铁排屋，但像景瑞原墅这样的地铁别墅，却极为罕见。

有着堪比市中心的地段和交通，而相比于市中心的排屋和别墅，景瑞原墅另外有两大核心优势——

1）纯低密，0.51的超低容积率；

2）别墅建筑于山地缓坡之上，直面美丽的鹭栖湖，边上就是五常、和睦湿地。

景瑞原墅实景图

然而，这样的类独栋，带大面积庭院和地下室空间420-460方的大别墅，主力总价仅在1600-2000万之间，单价仅4-4.8万/㎡。

而目前，未来科技城核心区周边的二手房，像EFC住宅组团西溪丽晶、富力西溪悦居，挂价已普遍在4万以上。

要知道，别墅的得房率几乎接近100%。如果按照80%的高层得房率，景瑞原墅大致只相当于高层价格的3.2-4万/㎡左右。

景瑞原墅生活体验间实景

这还没有考虑大面积庭院、地下室等不计入建筑面积的空间，以及低密别墅与高层住宅之间完全不同的定价体系……

大家应该还记得，4年前的2014年，也是夏天，EFC住宅组团西溪丽景首次开盘，1.05万/㎡的开盘均价引发热抢。

4年后的今天，西溪丽晶的二手房价格，几乎是首开价的4倍。

景瑞原墅直线距离约1100米，不久前中南樾府公开摇号，138套房子，约3万的单价，登记家庭高达5354户，中签率低至2.6%，相当于100个人抢2.6套房子。

景瑞原墅实景图

作为全杭州房价涨幅最高的区域之一，当所有人都在注目于未来科技城的新盘摇号机会时，作为居住的顶级形态，这里的低密别墅，还有待更多发现的慧眼？

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