一环大招 品牌大房企砸盘的节奏 小户型/低总价真这么香

若不是「保利大都汇」横空出世，以往很多年真没注意名门华都的前面有那么一大片空地。

都说今年是二环内供地大年，看看新项目，一环也煞是热闹。

位于新华区的中央商务区开始建设了；桥西区的永安街、保晋南街开始拆迁了；还有铂宸府、云上苑等。长安区更热闹，一会是棉五，一会还是棉五，还有石钢石焦轮番上阵。

核心位置的荣盛中心（公寓写字楼等）还没销售完，旁边的保利大都汇（商业公寓写字楼等为主）直接杀出来了，貌似价格更便宜。

继「地王」一条街之后，和平路这是「商务」一条街的节奏呀，好事儿。

商业产品历来走量不如住宅，保利大都汇携「品牌」和「低价」两大优势，能否杀出一条血路呢？

【1】

区位和配套

保利大都汇，地处广安大街和平路交叉口以北，名门华都以南。和平路中段是石家庄的北一环，广安大街曾经是CBD，项目区位自然没的说。

建成后，算是挡住了名门华都最南边那个大板楼？坊间流传很久的所谓风水，是否可以划上句号了呢。（看效果图没怎么挡住）

图：保利大都汇效果图

从效果图上看，保利大都汇气势恢宏，尤其是两座超高层，一下子拔高了区域形象。

交通方面，项目距离最近的地铁站是1号线博物院站，约1200米。和平路、广安大街、光华路、纺织街、名门街等是主要的出行通道。

不过，和平路与广安大街是丁字路口，从项目出来只能右拐，沿和平路向西行驶。左拐只能到建设大街立交桥调头。

商业方面，项目自身配建有商场等。现存的配套主要是名门华都和荣盛华府的底商等，广安大街上的永辉超市、各色门店等可以通过过街天桥到达，开车有点麻烦。

教育方面，项目东侧是荣盛华府配套的幼儿园、23中盛和中学等，附近有广安大街小学、谈南路小学等。名门华都的片内初中是81中，不过保利大都汇是商业性质，这类产品教育上一般不划片。

商务氛围自不必说了，美东国际、世纪方舟等，另外项目自身定位也是写字楼为主。环境方面，较近的公园是长安公园，距离约1000米。

综合来看，项目的区位和配套都很不错。

【2】

产品信息

项目占地面积近3万平方米，总建面约22.5万平方米，容积率约6.0。包含2栋类住宅公寓、1栋酒店式公寓、1栋超甲级写字楼及开放式购物街区。

其中4#楼总高220米，建成后将是石家庄第二高楼。

保利大都汇首开的是1#楼云境公馆，总层高24层，共1个单元，4梯9户，精装修交房，主推50-102㎡一室-三室房源，起价12000元，均价约13000元。

四梯九户。听起来户数挺多的，但是梯户比还行。交房时会配备天燃气、地暖、中央空调，民水民电。

1号楼属于办公式住宅楼。也就是说，产权年限是40年的，但是产品形式偏向于住宅。

从效果图上看，西北角那栋比较矮的楼是1号楼。它南侧写字楼（3#楼）比较高，有38层，而且从图上看，两者离得挺近。

据项目人员介绍，楼间距50多米。中午时候低楼层的采光可能会差强人意，但是四栋楼之间是商业，中部空间较大，综合日照时间，应该可以满足相关要求。

除了采光，从通风效果，视野景观等方面考虑，建议选择稍高的、靠东户的房源。这样既可以享受较多的阳光，又能一览广安大街繁华商务区和省博物院。

再看看户型。

一居室固然面积小总价低，但是朝向东北，居住舒适度会稍微差一点。

两居室的户型格局，和现在市面上连廊住宅的两居室几乎形同。可以和保利自家的「时光印象」做个对比，格局很类似。

三居室的户型，和连廊中户三室也很相似。客厅日常关门情况下是不通透的，卧室之间门窗打开后，可以形成通透。可以看看「大都汇」和「堂悦」的户型对比。

总体来看，户型中规中矩。

【3】

总结点评

项目地理位置很好，周边发展较成熟，交通、环境等配套也不错。

把办公楼做成住宅户型，保利不是第一个，市场上此类产品并不少，归根到底，都是被市场逼出来的。

市场上的居住需求远多于办公类需求。可是不管中山路、槐安路，还是裕华路、中华大街等区域，商务写字楼都不少。

再加上未来几年大力发展的「中央商务区」，还有开篇提到的和平路沿线向着「商务一条街」发展，不久的将来，房地产市场上会再次迎来一波商业供给高潮。

商业项目的销售压力，可想而知。

所以，很多公寓、写字楼等项目，在产品设计上往住宅上凑。努力提升自己的居住属性，希望能够获得自住型客户的青睐。

虽然这种方式依然面临着产权年限（40年）、交易税费（二手交易约17%的税费）等坎坷，但目前来看，算是最好的办法了。

对于保利大都汇这种优质地段的商住两用项目，可以买来自住（上文提到民水民电燃气等），也可以用于收租金型投资。租金的收益，以往常经验来看，应该还行。

但是寄希望于产品本身的升值，市场行情非常具有不确定性。

从历史上看，裕华万达广场的公寓和写字楼，勒泰中心的loft和写字楼等等，这些驰名远近的产品，不管新房还是二手的，好多年没涨过价了。

（项目效果图、区位图、户型图来源于房天下）