现在郑州买房「关于错失机会的图片」

地盘说

买房跟买股票似的，人们有个买涨不买跌的心理。期待房价触底，但是房价的底转瞬即逝，一般人不买账，也抓不到。

✍️ 撰文 | 王语嫣 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

近期，郑州楼市有几个值得关注的信号。

1、据中国百城库存报告，郑州库存去化周期只有2.6个月。

2、河南地市、外省购房者热衷来郑州抢房，消化了至少200亿货值。

3、瀚海思念城开盘，1180套去化93%，劲销23个亿。名门橙邦、阳光城檀悦等同天开盘，去化成绩同样喜人！

4、郑州新房贷款利率出现上浮15%，没几天后政策又收紧，恢复上浮20%。

5、郑州部分楼盘取消首付分期政策。

这些其实指向一个事实，无一例外，那就是郑州的房子太好卖了。

郑州的住宅库存已经拉响了警报，接下来很可能面临房荒，出现无房可买的局面。因此，多数购房者心里开始打鼓，房价是不是又要上涨了？下一波楼市行情会出现在什么时候？

1 郑州房价上涨的条件全满足

郑州房价会不会涨，要参考调控政策、周期，市场大环境、国内重点一二线城市，还要看下面三个因素，短期看政策，中期看库存，长期看人口。

中国的楼市归根结底是个政策市，调控提前或迟到，但政策的手一定会伸出来。前段时间，放开落户限制的政策炒的沸沸扬扬。国家赶紧出来定调，放宽落户不等于放松对房地产的调控。

那些盼着开辟特殊通道的炒房者傻了眼。

©再次强调房住不炒主旋律

理论上如此，现实中不乏房价上涨的可能性。

楼市调控的主要政策就是限购，而限购以户籍作为区分。放宽落户，相当于突破了限购政策，在限购的围墙上打开了缺口，打开新落户人员直通售楼部的通道。

郑州房价涨不涨，不是低价有多高，也不是建房的成本有多高，供需决定一切。

如果不对新落户购房资格做出限制，那么放宽落户自然会为楼市带来更多新增需求。郑州楼市自年初就出现小阳春，一直一柱擎天的坚挺到现在。一旦打开落户之门，限购就形同虚设，房价自然是火上浇油。

虽然，郑州没有正式文件出台，但限购限贷的口子暗地里已经松了。比如社保缴纳一年就可买房（规定2年），比如之前有房贷记录只要还清就可以再贷。

©网上流出的最新政策

曾有人分析，商品住宅库存如果高于10个月，房价就有可能下跌，如果库存低于6个月，则大概率暴涨。

照这个逻辑，郑州目前新房库存不足3个月，土地供应量远远跟不上需求，这是房价上涨的第二动力。

春江水暖鸭先知。谁才是那个最先感知到春天的小鸭子呢？

即是在被称为政策调控严厉的2018年，郑州的房子依然供不应求，开发商的业绩很差吗？房价真的降了吗？

克而瑞发布的《2018年度大郑州房企销量榜》显示，销售金额入榜门槛2017年是53.27亿，2018年是62.3亿，较2017年上涨9亿元。楼市不但没受影响，反而卖得更好了。

©入榜门槛已上涨很多

当然，数据只是作为一个参考，但现在你放眼郑州，可售楼盘屈指可数，这个大家都能看到。

长期看人口。

郑州作为河南的CBD，有着交通的天然优势，河南别的不多，就人口多，去年郑州常住人口突破一千万了，所以长远也是值得看好的。

统计数据显示，“十二五”期间，郑州市是全省人口净流入地区，净流入人口达185万，外省流入河南人口中的63%左右流入到郑州市，省内流动人口中的76%左右流入到郑州市。

©人口持续流入给郑州带来强劲增长

郑州有58所高等院校，在校学生达118万人。每年至少有十余万毕业生留在郑州。

此外，还可以到郑州东建材、批发市场、物流园区等了解一下，外地务工人员占据了绝大多数。

以上都是郑州潜在的购房群体。

在河南，没有一座城市可以刷出郑州的存在感。郑州不是郑州人的郑州，是全河南的郑州。

郑州拥有强大的吸人能力。

这是一个马太效应，更是一种虹吸效应，强者愈强，弱者愈弱。

2 过去10年，越调控越上升的郑州楼市

近年来，郑州房价一路上涨，过去10年，楼市也经历了多轮调控，调控之后呢？无非是暂时性的压抑需求，一旦政策松动，楼市就出现报复性反弹。

©调控压抑需求释放

回望郑州楼市10年，至少有3次绝佳的购房机会：11年，14年，16年。

你抓住了几次？下一次机会在什么时候？

很多人说看不懂房价走向，买错怕高位站岗。不买又怕错失良机，但是如果我们静下心来梳理最近10年郑州房价的变化行情，总结出其中的规律和变化节点，你就会对房价的走向洞若观火，踩住下一个节点就相对容易一些。

©楼市调控出现“三年周期”

郑州楼市自2009年以来的政策调控，标准其实非常统一，节奏要平稳，过热和过冷都不行。可即便调控的手伸得很长，楼市依然有至少3轮上涨周期，也意味着至少有3次房价上涨前的最佳购买时机。

第一次：2008年

2008年以前，郑州房价增长一直比较平稳，2003年郑州商品住宅均价2350元/㎡，2008年才3960元/㎡，5年间，几乎是以每年300元/㎡的速度稳定增长。

此前的几个月，万科的王石抛出“拐点论”，围观者众，觉醒者寡。

2008年，国际金融危机如期而至，许多投资人措手不及。直至10月中旬，4万亿经济刺激涌向楼市，目标是保增长、避免房地产市场下滑，刺激住房消费，信贷、税收减免等政策，为楼市保驾护航。

©楼市政策关键词已趋向宽松

2009年，全球经济开始复苏，一切又再出发，人们的买房意识被唤醒。风平浪静之后，江湖正在酝酿一场腥风血雨。由于前期开工量骤减，导致2009年楼市可供房源大幅缩水，开发商捂盘惜售，房价上涨！

2009年-2010年是郑州房价增长最疯狂的两年，由2008年的全年均价3960元/平，到2010年12月的6493元/平，涨幅达63%。

现在回想起来那一次小周期，得有多少人追悔莫及、扼腕顿足。

第二次：2011年

2010年，郑州楼市复苏后，“保增长”和“遏制房价上涨”两者又要开始平衡了，土地供应、税收和信贷调控以外，限购的大招全面祭出。

2011年的国八条一出，房价应声而降，跌幅最大时，足足有20%。二套首付提至60%，利率上浮不低于10%，在银根收紧的资金压力下，开发商们选择降价促销，促使后来的购房者犹豫不决，同时又刺激了早先已购买的客户，紧接着郑州楼市历史上连续24个月的上涨周期出现，也是历史上最长的上涨周期。

这时候，依然是买房的好时候。

但是，很多人只那彼时的郑州与过去相比，并没有把郑州拿出来对比其他城市，所以，很少人做出正确选择。

©郑州住宅进入上涨周期

第三次：2016年

这一轮大行情，大多数人都经历过。万人空巷抢房子、房价一天涨六次、“得房率”名词新解释等，成为潮流。

为抑制房价继续上涨，政府亮出必杀技——拖贷。2014-2015年很多楼盘贷款下不来，开发商资金紧张，一些楼盘暗自打折，郑州房价再次横盘，这一次横盘将近3年。

2014年—2016年，在稳增长和去库存目标下，政府出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，调整首付比例，加强信贷支持和税收减免，户籍等众多政策引导房产消费。

2016年7月开始，郑州房价井喷式爆发，暴涨幅度在60%以上，这是房价最近一次暴涨，大家有亲身经历，有的楼盘连续3天每天涨价500元，3天就涨了1500元，还有的楼盘更夸张，一小时就卖完一栋楼紧接着开下一栋，一天涨价6次。

©2016年郑州住宅涨幅情况

第四次：现在

放眼未来，现在就是买房的最佳时机。

从2016年下半年开始，政策转向“防风险”，策略是长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。在此情况下，郑州房价处于平稳期，目前正是购房的好时机。

通过上面可以发现一个规律，每轮房价上涨之前，市场大概要经历3到4年的横盘期，节奏非常稳定！眼下2019年，郑州房价还未上涨，是因为楼市政策并没有完全放松，国家帮你摁住了房价。

此时不为所动，阁下更待何时？

3 郑州房价还会不会涨？

眼下郑州的房价高吗？

南三环片区的均价大概14000元/㎡，西四环14000元/㎡，北三环片区16500元/㎡左右，东三环大概22000元/㎡，北四环片区均价13800元/㎡。如果国家放松调控，房价至少会再上涨3000元/㎡。

©郑州房价四月份均价图示

要说，郑州房价为什么不会降还会涨。首先你要问自己一个问题，降价了你会买吗？

依稀记得，去年金科天籁城降价开盘，那么大力度的降价让利买房人其实并不买单，因为化率并不是很好；还有金水世纪城，去年10月份每平米降了2000元，照样有大部分人不买账。

楼市并不是一个薄利多销的市场，有多少人会因为开发商降价而买房呢？

买房跟买股票似的，买涨不买跌。一旦降价，就会造成没有最低还有更低的恐惧心理。实际上，政策强压的今天，郑州的房价已经筑底，也会触底。

©房价的底不是人人都能踩到

要问下一次房价上涨在什么时候，我不能明确告诉你，但是上面已经分析的很清楚了，相信大家心里应该有杆秤。

6月份，郑州楼市可能会出现一个小小的交易高峰，推盘量和需求量会有一波集中释放。9、10月份不出意外再释放一波。

一旦11月郑州封土令一出，11月至下年3月这段时间的施工会受到影响，所以开发商会选择11月之前推盘。

按照回款周期，这是房企年终回款的最后一个冲击波。

©市场持续放量也是上车的好时机

如果政策突然放松，那就另当别论了，那时将出现新一轮刺激性反弹。

目前，在政策的紧箍咒下，正是政府为刚需购房者留下的窗口期，这段时间，有购房需求的可以出动了。

国家都帮你摁住房价了你还不买？不要等几年以后回过头来才发现，又错过了一个绝佳的买房机会…...

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