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北京学区房政策变化「北京学区房政策突然调整」

来源:   2023-11-08 14:16:13

2022年7月22日,北京市教委正式宣布:2022年9月开学以后,北京所有的行政区都将开展“教师交流轮岗”工作。


“教师交流轮岗”是2021年北京义务教育改革的“重大举措”:


2021年8月,北京宣布将大规模、大比例推广“教师轮岗制度”,其中“东城区和密云区”是第一批试点。


2022年4月,北京市新增了“西城区、朝阳区、海淀区、大兴区、延庆区、门头沟区”等6个试点区。


2022年9月,北京正式在“全市范围”推广“教师轮岗制度”。


北京这一次的“教师轮岗制度”是“大规模、大比例”推行的:凡是距退休时间超5年且在一所学校连续工作6年以上的教师校长,都要交流轮岗。


所以根本不存在“好的教师不轮岗,只轮岗差的”。


众所周知,“优质教师”是优质学校最重要的资源之一,如果真的实施100%的“教师轮岗制度”,真正实现义务教育“均衡化”,那么对“重点学区房”的冲击还是比较大的。


所以“教师轮岗制度”是北京学区房面临的“第一个暴击点”,优质教师一旦轮岗,所谓的“名校”也就不存在了,学区房自然也就没有了。


但是值得注意的是,北京各区实施“教师轮岗制度”的特点不一样:


比如海淀区就是“全区轮岗”,推行的是“跨学区轮岗”;而东西城则主要是“学区内轮岗”,推行的是“跨校轮岗”,目前“跨学区轮岗”还没有提及。


北京所有的“教师轮岗”都不“跨区”,海淀区的教师不去昌平区轮岗,东西的教师不去石景山丰台轮岗,都是“区内轮岗”。


“区内轮岗”和“学区内轮岗”解决了“交通通勤问题”。


“区内轮岗”确保了只要是你买了区内的房子,就可以享受到几乎所有区内的“优质教师资源”,从此“学区房”变身“学籍房”。


其实“教师轮岗制度”只是北京学区房遭遇的“第一个暴击点”,第二个暴击点则主要来自于“小升初的名校全区派位制度”。


2022年5月11日西城区教委公布了“2022年西城区义务教育阶段中小学一览表”,其中最大的变化就是把“西城区优质初中校”平均分配给了各个学区的小学派位。


也就是说,对于在西城区上学的“小学生”来说,不管你是在哪里学区,都有机会可以被“全区派位”到西城区最好的“初中校”。


尤其是“北京四中、实验中学分校、北师大附中、161中学”等多所名校的初中派位指标平均分配给了各个学区,这样一来,“牛学区”和“差学区”的待遇就完全一样了。


这样一来,对于西城区来说,“德胜学区”和“广外学区”有区别吗?大家将来“小升初”的时候,进入名校初中的机会是同等的。



北京学区房的“第三个暴击点”则是来自于“中考的校额到校制度”。


2022年5月31日到6月2日,海淀区和西城区就分别以“非正式”和“正式”的方式告知各位家长:


自2022年9月新初一年级起,海淀区和西城区所有初中学校(含民办)均享受校额到校政策。




也就是说,从2025年开始,北京的高中名校招生名额将直接分配给各个初中校,各个学校根据“中考校内排名”来进行录取。


也就是说,如果你的孩子进入了“初中名校”,但是在校内排名靠后,那么也跟“高中名校”无缘了。


相反,就算你的孩子进入了“初中一般校”,但是如果在校内排名靠前,那么依然可以轻易考上“高中名校”。


你的孩子只要在学校内“干掉校内的竞争对手”就可以获得入学优质高中的名额,竞争压力大大减少了,教育内卷将聚焦于学校内部。


对于家长们来说,“选同学”要比“选学校”更加关键了。


如果你的孩子和“一群学霸”在同一所学校,那结局就会非常悲惨,大概率是你的孩子会被“内卷掉”。


而如果你的孩子是和“一群学渣”在一所学校,那孩子的赢面就比较大了,内卷的程度就要轻很多了。


在北京,只要能够考上“高中名校”:意味着基本上可以确保“一本本科”,大概率可以上“211大学”,考上“985大学”的概率也会明显提升。


因此,抢到“高中名校名额”是至关重要的,而“中考校额到校制度”基本上打破了学区房的“垄断地位”,降低了北京学区房的重要性。

北京学区房的“第四个暴击点”则是来自于“重点学区的调剂制度”。


2022年西城区“幼升小”的的结果显示:


第一,2022年“德胜学区”的学区房业主,只要是在2020年7月31日以后购房的,孩子上学全部调剂出学区,没法在德胜上学。


相当于花了“学区房”的钱,却上了“非学区房”的学校,原因非常简单:孩子太多,学位太少。


第二,一部分“731之前”的“四老户”也要被调整出“德胜学区”。


第三,“金融街学区和月坛学区”的大部分热门学校都已经无法选择,只能去选择排名相对靠后的“冷门小学”。


在这种“孩子多,学位少”的背景下,谁还敢买“重点学区房”呢?


我们一直都在强调,北京东西城的“学区房”其实价值一直都在调整中,一个方面是东西城的“适龄儿童规模”在不断增加,出现了明显的“人多校少”的趋势,买了学区房未必能够上。


第二个方面则是东西城的定位已经变成了“重点服务中央政务功能”,东西城的“教育功能”已经出现明显调整,这对于学区房来说也是一个警告。


综上所述,我们认为北京“学区房”的冲击并不仅仅来自于“教师轮岗制度”,而是来自于“系统性的调整”。


从“教师轮岗制度”到“校额到校”,再到“调剂制度”,北京在义务教育上正在大力推行“教育均衡化”,真正打破了“学区房”对于教育资源的垄断地位。


因此对于绝大多数“家长们”来说,与其追求“重点学区房”,还不如“追求学籍房”,将更多的注意力放在“普高率”上。


未来各区的“教育优势”将主要集中在“普高率”上,谁的普高率更高,谁就可以留住更好的学生,谁的房价就会更加突出。

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