柴强：支持政策仍有空间住房租赁将迎来历史性机遇期

来源： 2023-11-07 18:16:15

“过去两三年里，一些轻资产住房租赁企业因快速扩张、遭遇疫情等导致资金链断裂，给住房租赁市场发展带来了一些负面影响。但行业本身的逻辑并未改变，且支持政策仍有较大空间。”10月21日，中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强在“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”发表主旨演讲，详细分析当前住房租赁相关支持政策的演进与展望。

柴强认为，随着城镇化的不断演变，预计未来全国城镇中将有三分之一左右的居民或者家庭采用租赁住房模式，可支配收入的三分之一将用于住房租赁的消费，特别是人口基数多的大城市，租赁比重甚至将超过60%。因此加快培育和发展住房租赁市场，不仅方向未改变，而且力度越来越大，未来的政策将加强“规范”和“监管”，打造市场、政府双轨制，打出保障、监管组合拳，瞄准住房租赁市场的核心、痛点问题，在精打细算、循序渐进的过程中发展。

从蛰伏研磨到高歌猛进，从思想上重视到政策上支持，如今更趋于完善与规范，住房租赁市场迎来了政策利好的大势前景，预计未来将有更大的政策力度，更具体而微、更有针对性地解决实际突出问题。

中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强

算好回报率的账，降低成本是关键

虽然住房租赁市场前景广阔，但其发展目前还面临着非常大的困难，特别是从市场的角度来看，住房租赁行业目前的投资回报率不足2%。投资收益率难以满足市场的投资回报率，导致投资进驻后继乏力。

根据公式：租金回报率＝（租赁收入－运营费用）/建设成本或购买成本，需要增加租赁收入，降低建设和运营成本。考虑到住房租赁行业的保障性、公益性特点，对租金进行适当的管控是必然的

，提高租金在政策层面上是不被支持的。因此，柴强认为住房租赁市场的长足发展关键在于对成本进一步缩减，即从土地、存量房屋、降低各个环节的税费负担入手解决租金回报率过低的问题。

土地是第一要素。未来，政策将倾向于大力保障租赁住房土地，以低廉的地价，分期制、年租制模式释放更大的土地利用空间，支持有效盘活闲置用地，改建集体经营性建设用地，降低住房租赁行业的土地投入成本；加大税收优惠、减免、补贴力度，在建设环节免收城市基础设施配套费，给予财政补助，如给予中央补助资金支持，在转让环节减免增值税、土地增值税、契税、所得税；在持有环节减免房产税，加快房屋折旧，降低住房租赁行业的运营投入成本。

盘活存量、发展增量

政策多方位支持社会力量参与

租赁住房的特点是一次性投入很大、投资回收期很长，但现金流较稳定且是增长趋势。长期来看，动态的租金回报率是相对高，但短期易出现资金链紧张问题，这是目前企业的痛点所在。因此解决资金错配问题是关键，企业正面临着转型升级。

2021年3月，中国人民银行等部门《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》提出“支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）”，开展试点。但柴强认为，“目前公募REITs还没有实质性进展，最大的问题是税收不中性，挤压了本来就很低的收益率；二是现行法律法规下的结构设计过于复杂，发行成本高。积极推进公募REITs是发展住房租赁市场最根本、最关键的资金解决办法，但未来的路径和政策还需要进一步探索。”

打保障与监管组合拳

早在2015年，国家就开始重视加快培育和发展住房租赁市场，起初提出建立“购租并举”的住房制度，从支持购买，转变为既支持购买，也支持租赁，政策风向由此清晰。2017年10月，党的十九大报告提出建立“租购并举”的住房制度，把“租”摆在“购”的前面，更加突出了对住房租赁的重视，并预示着我国房地产市场的发展方向和住房租赁市场的发展前景。

柴强认为，专业化、机构化、规模化住房租赁企业发展是未来的趋势和前景，应支持培育企业主体建设、运营管理，将保障性住房租赁和物业管理纳入市场运营体系。但政府监管职能仍旧不可或缺，2021年4月《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》中要求从事住房租赁经营的企业，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样；对住房租赁企业的相关政策扶持力度也将进一步提升。

柴强：支持政策仍有空间住房租赁将迎来历史性机遇期

“过去两三年里，一些轻资产住房租赁企业因快速扩张、遭遇疫情等导致资金链断裂，给住房租赁市场发展带来了一些负面影响。但行业