房价三年没涨 新地块拿什么让人买账房「未来三年房价」

2022年北京首批次宅地出了，其中在大兴四号线旁出了一块地，在地块周围还规划了中小学和幼儿园的教育用地，医疗服务中心，社区综合服务中心，商业用地，公共绿地和四处停车场，以后的生活配套会进一步完善。

其实这片区域的配套已经够用了，我专程去看了看这附近的次新二手房，比如东亚马赛公馆、中建国际港和红木林,周边有小的商业和学校还有小底商，接下来就展开讲讲这三个小区．

东亚马赛公馆 2012年建造

马赛公馆在上述新地块的北边，离五环路不太远，交通比较便利，小区门对面就是公交车站，有26、28、37、54、55，往南往北都能去。小区北边有个天键广场，周围有几家底商，超市、菜市场、饭店都有，旁边就是北京小学翡翠城分校南校区，出了小区过个马路就进学校了。

刚到小区门口，看起来真高大上，这设计风格印满了“公馆”俩字,但是当我眼睁睁地看着外卖车不用登记就骑了进去,我就知道,这物业……不太行呀。进了小区向右一看，单元门口写着“最美楼门”，跟其他比起来确实这个楼门比其他的都好看一些，但我不理解，为什么不能把楼门建成一个样子，在一个小区里搞“鄙视链”，大可不必。单元门的门禁坏了，不用刷卡就可以进入，但是乘坐电梯得刷卡，两道门禁最起码有一个是可以禁止外来人员的。

小区的绿化率超高，达到了58%，小区一半以上的土地都做了绿化，半人车分流，地下停车场只有业主才可以办理的固定车位，外来车辆只能周围找其他停车场。

小区业主对小区最大的不满就在物业方面，坏了的门禁迟迟不修，维修周期太长、拖拉，小区内垃圾也没有及时清理，当初买的时候是黄村这边的高档小区，物业跟不上，没几年就让业主大失所望。

户型设计还行，两居室能有H户型，三居室能做到南向三面，大面宽短进深。小区的价格比较稳定，基本在5w左右。离地铁有1.8公里，靠地铁通勤的朋友还得斟酌下。

红木林 2013年建造

红木林和隔壁的枣园尚城还挺像，都是红色的外立面，红木林高高尖尖的楼顶，一下就把气质给提起来了。小区分南北两区，我去的是北区，北区里有被21-28层高楼包围的别墅，同院不隔离，别墅私密性不是特别好。

小区内有水系，园林绿化率中规中矩30%，且部分土地有点裸露的情况，不知道物业来年会不会铺新草皮。有孩子老人活动区，但是人车不分流，存在一点安全隐患。恰好碰见放学，老人帮忙把孩子接回来，还挺热闹的。

户型产品还行吧，肯定不能跟现在的户型产品比，但也能说得过去，大部分房源有赠送面积，价格在6.5w左右，三年里价格基本没有浮动。比马赛公馆好的一点是离地铁近，南区到地铁站700多米，北区会更近一点。

中建国际港 2015年建成

这是黄村板块目前最高的商品房，是许多在大兴工作的人们，不论是租房还是买房最想选的居所之一，就为了它的安全性，安全到我没办法混进去

大门的门禁是闸门，刷卡进入，一人一进，门卫24小时有人，非本小区住户需要登记并告知业主后才能进入，我太难了……查了下是

中海物业，果然，这一切就很合理了。节假日的时候会挂各种装饰，换季会在树上挂上小松鼠、小瓢虫、小鸽子什么的，有被萌到诶~物业费2.9元，值！真值！

绿化还算可以，有跑道、篮球场和羽毛球场，便民生活方面有卖菜的小超市、快递柜、便利柜和花店，且小区就很安静，业主表示住在这里有千般万般的好，总之很舒服就对了。

比上述两个小区最明显的优势是离地铁近，小区南门一出去就是枣园地铁站，不到100米。

缺点：得房率只有6、70%左右，两居建面87.9㎡，实际只有66.9㎡。

中建国际港的均价5.1w，一套88平的房子挂牌价为465w，除了物业和地铁，我实在是想不出来其他买这个房子的理由。图它容积率2.8？图它2000多户？还是图它超低得房率？

再说回新地块，距离清源路地铁站大约1.3公里，步走到地铁站咬咬牙也能忍，就算它是个地铁盘。隔壁楼盘前年卖的最小户型是87㎡两居，新地块要想在小户型做出更优秀的成绩，就要做出像限竞房时代89㎡南向三面宽的三居室。如果是想走改善路线，那价格要定在多少w才能干得过红木林北区，物业又要做到多么极致才能超越国际港，可物业、开发商、户型、地段、价格这五个条件都能真正符合的盘又能有几个？

我们坐等明年的第一次土拍结果。