野蛮生长结束 成都二手房 买还是不买

有一段时间没有写房产资讯了，不是我不再关注楼市，而是更多地转攻幕后。在与购房者们实地接触的这些日子，我身临其境，感同身受。

很多时候，我们能探讨出一些不错的结果来，但也有一些时候我发现买房这件事，确实因人而异，“勤勤恳恳工作，随随便便买房”，也是很多人的处世哲学。但我毕竟是答卷上的一条“辅助线”，有些时候强加自己的所谓的“正确想法”，未必能事半功倍。

买房很重要，但是买房也不是生活的全部，又可是，这毕竟是几百万啊，在短短五六年前，大可以在成都各大售楼部横着走的预算，如今怎么就如此不珍惜呢？或者说，是当下的楼市大环境，逼得大家无从下手，破罐子破摔。

成都的二手房我们说过很多了，基本走出了一个“N”字型的趋势。在2018年的“515”政策下就遭遇了一次重击，而后持续垮丝到了年底甚至2019年中。本人不才，当时也去捡漏了，如今来看，收益还挺不错。

从2019年中开始，二手房市场持续回暖，一度出现了量价齐涨的情况，比如2019年4月，成交量达到了13337套，不要看这个数字在新房面前平淡无奇，但是在“喜新厌旧”的成都人面前，这已经是“515”之后二手房的高光时刻了。

△成都二手房成交量走势图

随后的成都二手房成交量虽然不愠不火，但价格从整体上倒也进入了恢复期，即便新冠疫情来袭，但也并未折损成都人的购买力。但好巧不巧，2020年的9月，成都二手房“满五免增”，我曾说过，这是一则“侮辱性不大，但伤害性极强”的政策，他严重地打破了当时量价上升的预期，而且用肉眼可见的成本让购房者偏向了新房市场。

说实话，一套200万的二手房，如果因为没满五多出来的10万税费，直接缴纳给税务局了，这的确是肉眼可见的疼，但是与新房市场动辄二三十万甚至更多的“隐性提价”，很多购房者便“无知无感也无肉痛”。

或者稍微精打细算一些的人自有更好的说辞：二手房的10万是首付款里抠出来的，而新房的30万则可被“杠杆”抵消到只有9万，思来想去，还是新房好。

新房真好，开心就好。

但从“满五免增”政策本身来看，掐的时间点很关键，是新房疲软阶段下，成都二手房正处于的上涌期，政策一出的次月，二手房成交量大跌40%，带来的成交价也随之疲软。

或者换一个角度来看，这对卖家并不友好，但是对买家来说，不妨是一次机会。

一次次显而易见又被刻意忽视的机会，2020年下半年，二手房市场被按压了整整小半年，回过头来看，这是不是机会？这是不是当时大家嫌弃二手房的肉痛税费，“二八定律”，再次在成都上演。

随后的2020年底到2021年初，如果大家的记忆还没有模糊，成都南门金融城、大源、市一医院（南城都汇）的上涨潮依然历历在目，二手房压制了半年，依然还是迎来了本属于去年9月的行情。

价格虽然更贵，但购房者们却愿意追高，所以成交量也涨起来了，2020年10月到2021年初大概月均三四千套，而最近的两个月，纷纷站到了4000套的“高位”。

成交量并未达到登峰造极的位置，但是成交价却发生了较大的转变，很多楼盘，基本站上了当初“515”的高峰并远不止于高峰，而更多的楼盘，却勉强在当初的“及格线”上徘徊。

二手房市场出现的分化不是一时半会了，但这样加剧的分化，已然到达了“登峰造极”的境界。

二手房远比新房难以管控，尤其是在成都这种从商品房到存量房过渡的阶段，考虑到当下的时代背景，去北京上海复制经验已经不现实，更多的是几个类似体量和情况的城市，在互相学习，在自我摸索。

如何不伤害低价楼盘的同时限制高价楼盘，这需要定向爆破，深圳先行的“二手房指导价”，给成都提供了宝贵的参考。

2021年的“322”新政，明确提到了成都版的二手房指导价，虽然时隔50天还没有动静，但各种“空穴来风”表明，很逼近了。

此前我发文分析过，详见《 解读成都"3·22"楼市新政：四大狠招力图降温 》，里面最具有看点的，还是这个二手房指导价。它不同于深圳的是“打7折”，更多的是给市场一个稳定，稳定并不是下跌，所以对于期望二手房市场有“515”一般的杀伤力，我觉得是非常幼稚的。

二手房指导价出来后，热议是难免的，有人欢喜肯定也有人愁。

整体来看，新政能短暂起到降温的目的，会对一部分高单价楼盘具有回调的作用，这种遏制领涨板块、领涨楼盘的行为使得市场行情进一步合理化，这对于卖家来说，适可而止回归初衷才是正道。

但假设这个成都二手房指导价，与大家对当下核心板块和楼盘“喊打喊杀”的预期不符，而是严重倾向于于市场数据，不论是真实成交数据，还是各大网站的挂牌数据，又或者是银行方面的评估数据，那么造成的市场影响又是另一番场景。

一方面，如果对于单价本就偏低的板块和楼盘，设定一个价格上限，这对于板块的成长性，无疑是雪上加霜。上升通道被堵死了，达不到成都平均水平，会愈发造成板块内人员的流失，相对来说，与社会的均衡发展相悖。

另一方面，一些近期涨幅过快的楼盘，以当下的最新挂牌数据来作为指导价的话，也存在“泡沫空间”，这对于社会大众的预期，也是相违背的。这样带来的结果是，调控期等于逃逸期，要知道，二手房指导价迟迟未出的日子里，一些撺掇上涨的房东们最热衷的就是挂牌价上涨，以高效的行动力，在追赶官方的数据库。

这样的挂牌数据，会折损指导价的威信吗？

所以成都的指导价，我觉得还应该回归到中长期的数据追溯，必要时加以权重，向统计局借调一些专业人才也未尝不可。

深圳对于二手房指导价的做法是：62%的楼盘根据去年的网签价格计算得出（这也是为什么存在成都版的“逃逸期”）；10%的楼盘因为长期无成交记录，交由评估公司驻场测算（成都应该也会据此参考，但不是首要任务）；另有27%的楼盘，严重偏离市场，所以纷纷被“打骨折”（成都也会有，但比例大大下降）。

当然，还有一种可能，那就是二手房指导价的初步阶段直接设定一个上限，在这个限度范围内，不论是单价偏低的板块也好，还是当下已经逼近上限的楼盘也罢，充分保障后期活跃性成长性的同时，又严格锁死了猛涨的可能性。

比如这个单价，设置为4万。（PS:本段落写于两天前，但昨晚刚好就遇到了链家下架39300元/㎡以上的房源）

△成都高单价二手房连夜下架

2万的可以快速成长，3万的也有一定奔头，这个时候，大家会买2万的还是3万的呢？

二手房市场，依然是一片腥风血雨啊，但至少目前来说，保证了中低层市场的活跃性。

关键是，这个二手房指导价也不是一成不变的，随着时间的推移，官方可能不定期地公布新一轮的价格。长期来看，成都房价还是会处于反复震荡，缓慢上涨的通道。

所以这一次二手房指导价的效力如何，我们觉得是针对高单价楼盘的小幅回调。这次二手房指导价出来后该观望还是该入手？我们觉得可以在接下来的2-3个月，是一个合理的回调时机，如果非常认可二手房，也有心仪的楼盘，那么未尝不是一次良机。

房产市场整体要朝前看，但是也需要不时地回望和打探。“515”后面的回调大家抓住了吗？“满五免增”的回调抓住了吗？而如今“指导价”即将出炉，又能抓住吗？

每当政策对二手房市场“不利”的时候，总有一些人认为“不再值得”，但也有人“趁机上车”，你是哪一类？

很多人反馈说成都二手房不仅税费高，而且价格也不低，甚至今年上涨一波后，反而又与新房形成了新的“剪刀差”，着实让人爱不起来。

这是实话，如今成都二手房挂牌量虽然巨大，足足有12.6万套，还只是链家平台，但单就主城区（5 2）的次新（10年内）主力户型（2-4室），加和也不过1.25万套，刚好1/10的比例。

这对于月成交量数千的成都二手房而言，去化周期并不太长。

事实上，成都热门一些的二手房区域和商圈，屈指可数。

锦江区集中在三圣乡和东湖~攀成钢~沙河~川师一带；青羊区则是内外金沙、内外光华板块；武侯区大多是机投~武侯新城~双楠范围；成华范围比较宽，大概是动物园~二八~建设路~东郊记忆~万象城~东客站板块；金牛比较分散，主要是韦家碾~五块石和华侨城~金府~茶店子一带。

高新区几乎全域热门，市一医院、金融城、大源、中和、新川等板块；天府新区则是南湖~锦江生态带~海昌路范围。

看似很多可选项，但是真正符合各种预算范围内的购房者，往往很难选择。成都有多达10000个住宅楼盘，但是能诱发成交的，不足300个小区。

根据“直击成都楼市”统计的数据表明，抛开老、偏、贵，成交活跃的楼盘大多是10年内的次新房源。

在过去的3个月内，累计成交量大于5套的楼盘并不多，一共296个小区，共计3803套房源。

贵的不一定就卖得好，但卖得好的也不一定就值得买。

他们统统遵循市场的动态平衡，购买力在一定程度上反映到了成交量和成交价上面，但是后者又超前于购买力。

比较典型的是，当大家将目光聚集在城南的时候，主城区不遑多让，相关板块的涨幅，依然令人咂舌。

比如城西的万家湾，以恒大翡翠华庭、万科金色领域、保利香槟光华为代表的几个楼盘价格已经飙到了2.5万之多，这还是一个（在青羊区内）学区一般的刚需板块。

学区稍好的中坝西侧外光华板块呢？此前有草堂子美校区，近期又有泡小欣桐加持，产品同属刚需，更加老龄化的光华碧邻挂牌最高价达到2.9万，俊发时光俊园非跃层，不带花园和车位的，单价3.2万，凯德风尚3.5万。

再往三环里走的青五学区房，中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆这类，起步价已是3万，气势上完全不输大源新川。

我们长期观察的东门楼盘，比如锦江区东湖的瑞升望江橡树林，2.5-3.5万，翡翠城，3.5-4万，三圣乡的卓锦城，2.7-3.2万，绿地468，2.6-3.2万。

成华区的槐树店到二仙桥，成华奥园广场达到2.7万，中粮锦云3.2万，招商中央华城2.6万，就连偏安一隅的蓝光乐彩城，都突破了2.2万。

这些楼盘，并非不好，在新一轮的楼市周期里，能率先浮出水面，自有过人之处，但当下的单价和总价，对于购房者并不友好，不妨在成都指导价之后，寻找一丝机会。

再回过头说一下昨晚出来的风口：成都二手房单价超过39300元/㎡的纷纷下架。这一点并不超乎预期，影响也不如某些媒体口中的那般“世界末日”。

事实上昨天下午，我数了数，贝壳上大概只有1713套房源超过这个单价。

△贝壳昨天挂牌单价超过39300元/㎡的房源大概有57页，每页30套

和总的近13万套房源来说，不算什么。只针对一些看似耳熟能详但却与普通购房者毫无关联的豪宅，像什么仁恒滨河湾、中海城南一号甚至金林半岛，和大家有关系吗？不要陷入了“幸存者偏差”。

虽然和普通大众并无关系，但是这毕竟是一个很强烈的信号，盼星星盼月亮的成都版二手房指导价，终于走出了第一步。

这也是参考了深圳的做法，先屏蔽挂牌价过高的房源，再发布一批二手房指导价，这是实战后的宝贵经验，虽然深圳目前依然处于政府干预下买卖双方的僵持阶段，但成都已然看到了曙光。

可以说，成都这番拿二手房开刀，有着其必然的合理性，也有着顶层视角的独立性。

高挂牌价的限定只是开胃菜，真正的好戏，还在后面。但是吃瓜群众们，断然不可觉得这是非黑即白的180°转弯，楼市的长期健康发展，从来不以底层老百姓的意志来转移。

今天，我们主要讲的是二手房，下次我们再说新房以及详细的二手房指导价。

△成都二手房指导价呼之欲出