地产调控政策四维度「房产调控新政来了」

秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，住建部政策研究中心原主任，本文刊发于4月2日中指研究院微信公众号。

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关于今年房地产市场的调控政策问题。我们看到金融委316会议对当前的风险问题的防范都做了积极的部署，其中一些表述对房地产政策也给了非常明确的信号，如积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；及时研究和提出有力有效防范化解风险的应对方案；提出向新发展模式转型的配套措施等。我觉得这是非常正面的，对行业加油鼓劲都是非常有价值和有意义的。

随后我们看到银保监会、证监会、财政部都分别表态贯彻“316会议”精神，其中对房地产企业有关问题也都做了积极的表态。比如银保监会说重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，积极推动房地产行业转变发展方式；证监会也提出积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险；财政部说今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。我认为这是对当前房地产市场真实情况的积极回应。随着“316会议”之后一系列相关政策的落实，我相信中国房地产市场下行调整、房地产企业违约造成新压力的情况会得以好转，随后房地产市场就会逐步企稳。

据此，对今年房地产调控的政策我大致有这么几点认识：

判断1：房地产市场今年总体发展的外部环境相对去年还是宽松的。去年以房地产企业“三条红线”管理、房地产贷款集中度管理政策等为代表各个方面都是收紧的。但是今年总体应是宽松的，特别是信贷方面，刘鹤副总理主持金融委会议时强调：货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。从去年10月份以后央行积极地推动满足房地产合理的贷款需求，为什么效果低于大家的预期？这是因为在房地产市场下行的过程中，无论是商业银行、购房者还是地方政府，对房地产信用的偏好都是下降的。但是随着更多的有利于化解房地产企业风险的政策举措的出台和落实，对整个房地产市场的恢复和稳定是有积极意义的。

判断2：今年房地产市场因城施策调控的着力点是在土地端。去年除了“两市（上海、北京） 四省”土地出让收入没有负增长之外，其他省市土地出让收入都是负增长。基于土地出让收入对地方政府以及保供给的重要性，今年土地招拍挂的环境、政策、条件应是友好的，以鼓励或吸引房地产企业拿地。原因是土地出让收入对地方的财政收入、政府债务的影响都非常大；除此之外还有一个重要原因，就是连续3年多的新开工面积负增长，其实已经导致了一部分城市供求关系发生了变化，所以部分地方政府今年需要积极地加快、加大力度推动土地出让。但开发企业又有各种原因拿地的能力和动力是不足的，所以在土地市场上会有更多的比过去更优惠的条件吸引开发企业购买土地，包括房价和地价之间的差距会拉大让企业能够盈利，也包括在竞自持、竞配建等的比例减少，也包括土地保证金、土地出让金交付的优惠等，我认为今年的土地市场可能是一个比较好的机会。

判断3：关于房地产市场需求端的政策会是“有守有松”。过去需求端的政策主要以限为主，房地产调控有个“五限谱”，限购、限价、限贷、限售、限签等各种限。但是我认为今年根据不同的城市供求关系的情况，需求端的政策会“有守有松”，大家不可抱有过高的期望。说能不能像过去一样，一下子把这几个“限”全部取消，来个政策180度的转变，我认为大致是不可能的，因为稳房价、解决好大城市住房的突出问题，依然是未来长期发展的要求。因此目前房地产市场的政策主要是托而不举，防止市场出现更大的风险，托住这个市场，必须因城施策，以稳为主，并不是要刺激这个市场出现新一轮的上涨。

判断4：“房住不炒”，解决好大城市的住房突出问题，实现“三稳”、良性循环、健康发展，探索新的发展模式等，将是对房地产行业长期的政策要求。房地产企业要有比较长期的对政策的预判。

针对当前的市场情况和政策情况，企业应该怎么做？我觉得企业也是分各种类型，总的来讲，我用“三个自”来表达，即：自救、自律、自励。

第一， 自救。面对当前的困难，房企应“稳创新、慎自弃”。其实自去年下半年以来，面临风险压力的企业远不止目前看到的已出现违约的这些企业。但面对生存压力和遇到新问题，还是有相当部分房企不等、不靠、不侥幸，用创新的思维积极应对，促进了销售、盘活了资产、调动了资源，开源又节流，不断实现自我超越，重振了自信，渡过了难关。当然也有房企自救没有那么顺利和成功。总的看，创新举措积极自救，是房企化解风险最可靠的办法，可以主动创造拥有未来的机会。而自弃，将会损失房企多年积累的品牌、信誉和社会形象，甚至失去自我，丧失参与再发展的机会。

第二， 自律。面对行业的发展，房企应“稳经营、慎盲行”。这次市场调整充分暴露出部分房企过去枉顾房地产市场调控的大趋势和基本的商业逻辑，盲目“拿高价地、融高息钱”，因而出现了风险。这些企业尝到了通过用杠杆加到极致的方法来追求企业上规模所带来的苦果，可谓教训深刻，应当认真汲取。房地产企业要尊重规律、尊重常识，遵守基本的商业逻辑，不盲行，做到投资研判精准、财务健康安全、产品迭代升级、营收创新多元、降本提质增效，全心全意围绕需求实现高质量供给才能稳步发展。自律，应是房企在未来发展中必须坚持的原则。

第三，自励。面对未来的趋势，房企应“稳转型、慎转行”。未来房地产业创新发展的空间仍然很大，盲目跨界转行乱投资是有风险的。我们所说的房地产业的转型是围绕房地产主业的经营理念、盈利模式的转变，而不是转行。“十四五”期间新建商品房需求空间仍大，未来还要探索新的发展模式，因此，围绕房地产这一主业，通过资产的综合经营管理，转换业务和盈利模式，增加长远可持续收益仍有巨大空间。关键是，房企要紧紧围绕以为客户创造价值为核心谋发展，精益化管理、多元化盈利、数字化赋能、降本提质增效、组织优化重塑；要平衡好增长、盈利、风险三大要素；要做优长项、善于合作。自励，是房企抓住我国增量结构调整和存量提质更新并重的发展机遇，重振信心、布局未来、走向更强的重要基石。