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多城租金蒙眼狂奔 哈尔滨呢

来源:   2023-10-19 14:16:56

今年6、7月份,热点城市迎来了一波租金牛市,同比去年,成都上涨40.68%,杭州上涨34.87%,武汉上涨26.25%,北京上涨24.49%,上海上涨22.49%……

房租,涨的有多放肆?

下面这张图,直观反映了22个热点城市近三年的租金走势:

各大热点城市的房租都在蒙眼狂奔,哈尔滨表现如何呢?

近日发布的《中国城市住房租赁价格指数报告》显示,10月哈尔滨租赁价格指数为960.7,环比下跌0.42%,同比下跌2.8%。

今年1-10月,哈尔滨租赁价格指数竟是十连降!

难道哈尔滨的房子真不香了吗?

为此我们对哈尔滨的租房市场进行了摸底调查。

不同位置、不同房龄、不同配套的房子,在租金方面必定有很大的差异。

如何判定一个房子“值不值”呢?

用“租金回报率”回报率这个指标。

租金回报率,是指月租房获得租金同房屋价钱的比值,可衡量地产投资收益情况。

比较简单的计算方式是:

租金回报率=当年年租金总额/购买时总房价。

2020年哈尔滨租金回报率为3.09%,在全国大中城市中排名第5位。

租金回报率越高,说明收益越可观,房子越值得入手。

所以,通过租金水平分析,也能找到买房的一些规律和技巧。

因为房屋的售价可能有水分、有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。

下面,小编就给大家上干货,看看通过租金摸底,我们发现了哪些买房规律。

不同的区域,房租水平存在很大差异。

调查发现,虽然同在主城,但六个行政区房租水平各不相同:

一居室,平均房租1300元/月,松北、南岗和道里租金最高;

两居室,平均房租1600元/月,南岗、松北和道里租金最高;

三居室,平均房租2640元/月,道里、南岗和松北租金最高;

四居室,平均房租5609元/月,松北、道里和南岗租金最高。

无论是刚需喜爱的小户型,还是改善三居、四居,道里、南岗和松北租金水平都名列前茅。

都说房地产长期看人口,在房租上也同样适用。

七普数据显示,南岗区人口139.07万,总数最多,香坊区人口112.02万,总数排第二位,道里区人口109.74万,总数排名第三,松北区人口41.35万,十年间增长74.59%,涨幅排名第一。

道里、南岗拥有历史悠久且成熟度极高的商圈,人口集中度高,“狼多肉少”租金水平就被拉高了。

松北在国家级新区、自贸区等五区叠加的光环下,产业、商业、住宅、学校、交通等配套快速崛起,政策红利吸引了大量人口,房租水平也跟着水涨船高。

近三年的区域成交均价中,道里、南岗和松北也是位居前三名。

▲数据来源:易居市场报告

目前,哈尔滨楼市可分为三个房价梯队:

第一梯队:南岗区、道里区;

第二梯队:松北区、香坊区;

第三梯队:道外区、平房区。

区域越成熟,人口汇集越多,房价越高,房租水平也高。

所以,买房一定要先选区域。

同一区域的不同板块,房租水平也有较大差异。

以道里区为例,两居室的平均房租水平,群力东区最高,3122元/月,丽江路沿线1881元/月,排名第二,二环沿线的大发1800元/月,排名第三。

▲数据来源:安居客

10年前,群力东恒盛皇家花园,新盘售价8000元/㎡,建面65㎡两居,总价大概55万;

大发板块的恒祥城,新盘售价7000元/㎡,建面61㎡两居,总价约45万。

现在恒盛皇家花园两居月租金3300元,租金回报率大概7.2%;

恒祥城两居月租金2000元,租金回报率只有5.3%。

目前,恒盛皇家花园二手房售价15000元/㎡,10年间涨幅88%;

恒祥城二手房售价12000元/㎡,10年间涨幅71%。

不论是租金还是房价涨幅,恒盛皇家花园大获全胜。

再看松北区,市政府、世茂板块两居房租水平最高,中源大道和松浦板块房租水平相近。

▲数据来源:安居客

2017年,中源大道、松浦板块恒大绿洲,新盘售价7700元/㎡,建面95㎡两居,总价约75万;

市政府、世茂板块的融创文旅城,新盘售价8500元/㎡,建面90㎡两居,总价约80万。

现在,恒大绿洲两居月租金1299元,租金回报率约2.1%;

融创文旅城两居月租金2200元,租金回报率3.3%。

目前,恒大绿洲二手房售价8500元/㎡,涨幅10%;

融创文旅城二手房售价12000元/㎡,涨幅41%。

融创文旅城背后的市政府、世茂板块是近几年新区风头最盛的板块,当年爱搭不理,现在已“高攀不起”。

板块如何选?

从综合行情来看,哈尔滨板块也可以分为三个梯队:

第一梯队:哈西板块>群力东板块>世茂板块;

第二梯队:群力西板块>松浦板块>东南板块>哈东板块>环西板块;

第三梯队:利民东板块>利民西板块>避暑城板块>平房新区板块>新一板块。

选对板块,就算不能彻底躺平,也能少奋斗几年。

“陪读房”抢手,租金回报可观。

此房,并非家长们追捧的“学区房”。

目前,哈尔滨的重点学区,基本都有落户门槛,必须得有房产才能上学,所以,这类学区房都是售价高,但租金水平没有特别突出,因为大家都有房。

“陪读房”多出现于高中附近,特别是升学率高的重点高中和私立高中旁。

数据显示,香坊区两居房价最高的区域是泰山,即二环内会展板块。

▲数据来源:安居客

区域内泰鑫国典小区,建面55㎡两居户型,租金2000元/月,租金回报率5.3%。

这几年最出名的“德强学校”,位于香坊区公滨路。

周边陪读小区都在三环沿线,甚至三环外。

以远创樾府为例,建面55㎡两居户型,租金1900元/月,租金回报率6.3%。

同样的面积,三环的“陪读房”租金直逼二环会展,你能信?

再看它们的房价涨幅。

2014年远创樾府新盘售价6300元/㎡,现在二手房售价10000元/㎡,涨幅59%;

泰鑫国典,2014年新盘售价8000元/㎡,现在二手房12000元/㎡,涨幅50%。

看来,陪读房不仅房租回报高,房价涨幅也不错。

瞄准学区附近,不论中小学还是高中,都是安全甚至增值的选择。

电梯房租金高于楼梯房。

电梯房,对于比较“懒”的现代人来说,既节约时间,又节约体力,必然是首选,多花钱也愿意。

而且,有电梯说明建造年份比较新,园林、物业、户型格局等都优于楼梯房,居住舒适度大大提升,租金就会多出一大截。

以仅有一道之隔的江城之珠和一匡住宅小区为例:

一匡住宅小区为房龄较久的楼梯房,建面40㎡两居室,租金1200元/月;

江城之珠为2014年进户的高层电梯住宅,建面40㎡两居室,租金能达到2300元/月,几乎是楼梯房的2倍。

再看看它们的二手房行情:

同样是南北朝向、中间楼层的60㎡两居,二者单价相差2000余元,总价相差16万!

不仅电梯房的房租高于楼梯房,房价也高出后者一大截。

买新不买旧,在房源的选择上,一定是新房>二手房;

如果一定要买二手房,电梯房>楼梯房。

房租有明显的周期性变化。

①开工季

每年春节过后,学生返校、打工人返岗,人口从小县城向省会城市,从小城市向一线大城市汇集。

所以,每年3月,人口的大量流入,会带来租房需求增加,房租会出现小幅上涨。

②毕业季

每年8月,都是大批毕业生进入社会的节点,租房需求增加,拉高租金水平。

今年7月,全国有909万高校毕业生,在这波毕业生流入的推动影响下,8月,哈尔滨房租水平呈现明显的上涨。

对买房来说,则没有明显的价格变化周期。

“金三银四”、“金九银十”是楼市活动频繁、集中入市的节点,选择多,优惠力度大,购房者可根据自己的需求出手。

楼市闭眼买都能赚的时代已经一去不复返。

想要可观的租金回报率和跑赢大势的房价涨幅,这几点一定要记住:

①先选区域再选板块

②学区内的“陪读房”回报可观

③选新不选旧,新房>二手房,电梯房>楼梯房

④下场要选择合适的时机

“时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山”。

楼市正在经历痛苦的转型期,要想不踩坑、不站岗,就得擦亮双眼。

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