楼盘火爆热销「楼市冰火两重天」

来源： 2023-10-15 12:15:56

【艳姐说】

回顾地产调控后的楼市情况，可谓一片萎靡。二线城市日均成交面积已基本回落至近2年除春节外的最低点，而受整个市场情绪影响一、三线城市也维持在年内较低水平。

（二线城市日均成交面积跌落至春节开外的最低点）

艳姐近期比较关注的是宁波的楼市，因为艳姐有一套房子在宁波，这些年一直不温不火的，房价涨也涨不上去，为之操碎了心。又看到这样一则悲伤的消息：“金九银十”过后，宁波楼市成交量出现明显下滑，11月前两周当地成交量仅为1687套，远不及国庆后单周的成交量。”

然而，剧情在11月23日发生了戏剧化的转变，在楼市的寒冬，居然还能有楼盘逆市热销，海曙金茂悦首开322套即创下272套，5.4亿的成绩。消息都传到了上海了。艳姐也就不得不好好研究一下这个楼盘的玄机了，发现它热销的原因居然是“三观很正”。

NO. 1｜壹

精贵土地之上居然能有热销盘？

海曙金茂悦位于海曙区，这个海曙还真是很奇特的一块区域。一套老海曙的新房子，不是想买就能买得到，大体的原因是又少，又贵。

首先是房子太少。从宁波的存量来说，截止11月13日，海曙的库存套数仅为589套，远远低于鄞州区的8809套，以及江北区的5097套。前者与后几者之间相比，完全不是一个数量级。

其次是房子太贵。与库存数字形成鲜明对比的则是高企的房价，海曙近一周（2016.11.16 - 2016.11.22）的成交均价却高达19264元/平，而之前热销的南塘金茂府的单价更是高达36719元/平。

（2016.11.16 - 2016.11.22海曙区成交情况一览）

就是在这块精贵的区域上，一个楼盘却创造了宁波楼市的神话。11月23日晚，海曙金茂悦开盘推出1#2#栋楼，95/110/128产品（高层住宅）共计322套，当日共计成交272套，销售金额高达5.4亿，成交主力价格1.5--1.7万元左右，去化率85%。要知道海曙区一个月的销售金额仅仅为2亿元。

说起金茂项目，即便遭遇当年楼市的低潮期，却也从来没有遇过冷。在这次的热销传奇之前，其实中国金茂在宁波战场已经有两次的辉煌战绩：

2014年8月，中国金茂在宁波的处女作南塘金茂府首开劲销5.6亿，并在随后连续两年十开十罄，持续领跑宁波高端住宅市场，更刷新了主城区“3万 ”的单价纪录；

时隔两年时间，中国金茂在宁波的第二座金茂府江东金茂府开盘，再次引起轰动，一个小时内售罄340套房源，首日业绩突破10亿，并在9月二次开盘时蝉联宁波楼市销售套数、销售面积、总销售额“三冠王”。

中国金茂在宁波为什么会卖的好？艳姐认为主要在于“三观正”。

NO. 2｜贰

“择址观”：处在未来的几何正中心

之前南塘金茂府与江东金茂府，分别位于鄞奉和宁丰板块。值得一提，这两个板块今年的土地市场表现惊人，海曙与江东的楼面地价历史记录就是在这两个地方被刷新的。这也说明了中国金茂在项目选址上的判断能力。而海曙金茂悦，则再次印证了中国金茂正确的择址观。

前些天，宁波区划调整方案正式出炉——奉化撤市设区，江东并入鄞州，城西划归海曙。一眼看去，翻天覆地。然而细细一想，其实江东还是那个江东，鄞州还是那个鄞州，奉化还是那个奉化，只有海曙，已经不是原来的海曙了。

在宁波人的楼市概念里一直有句话——买房买东厢，这种观念造成区域间房价的天壤之别。以三江口为起点，向东西方向相同直线距离之处，东部新城的房价几乎是海曙与城西交界板块的2至3倍。

海曙西进，与最新的宁波城市总规提出“城市发展重点由向东转为向西向北发展”的大方向完全一致。从海曙与城西未来融合发展的需求来看，其接壤处的海曙姚丰地段，不仅是宁波市重点发展板块，而且几乎是未来大海曙城区的几何中心。

受到区划调整利好的影响，海曙姚丰板块最近这几天的关注度明显上升。艳姐还特地托人打听了一下，在11月23日开盘前，海曙金茂悦目前的意向客户已经超过1500组。听起来最夸张的例子是，上海大宁金茂府的一位业主，祖籍宁波，长居上海，国庆回海曙省亲，也认筹了一套金茂悦。

当然这块精贵之地也有它的硬件优势。该区域拥有宁波首个TOD立体交通枢纽，“三横三纵”主干道及双轨道交通线畅达全城。

教育资源也是它的一大优势。海曙新文教圈内，拥有六星级宝韵音乐幼儿园、广济中心小学、宁波十五中实验校区...东面规划优质幼儿园、东北面规划九年制学府等学校林立，教学氛围浓厚，这也是很多人近期关注该区域房产的重要因素之一。

NO. 3｜叁

生态观：主打绿色生态，注重宜居性

海曙金茂悦的第二观则是它的生态观。这里的生态既包括我们通常意义上说的绿色生态，当然也包括金茂对住宅的功能性和宜居性的打造。

最近宁波市面上有大量的洋房产品，主打院子、花园、露台等概念，其实这些产品有一个很大的问题被购房者所忽视——牺牲了公共绿化。

海曙金茂悦就霸气了，设计了南北两个大中庭，加起来面积约8000平方米，这个体量，甚至达到了城市公园的水平。园林景观由澳大利亚普利斯操刀设计，很多迪拜、阿联酋的富豪们请的就是这家设计机构，水准并非一般设计公司可比拟。

（海曙金茂悦大中庭效果）

大中庭之外，楼盘西面、南面是两条河流围合成的双水岸，沿河退让20米做了绿化景观，以及近500米长的滨河漫步道。

在大中庭或是双水岸绿化处，还设计了儿童娱乐、老人健身、家庭游憩的空间和设施。值得注意，产品的公共绿化与公共区域装修，与金茂的府系产品一致。

不过，与府系有一点不同，金茂悦是毛坯交付，在浙江省实施“未来新楼盘都必须精装修交付新规”的背景下，这个楼盘还能满足我们对个性装修的追求。海曙金茂悦继承了金茂标志性的“绿金”品质，集粹世界领先的健康科技打造智慧家居。

还有一点很重要，金茂物业是以五星级酒店的管理标准去管理楼盘。相信去过售楼处的人，都能体会到一些服务的细节。

NO. 4｜肆

产品观：户型契合改善型需求

最后要讲的，则是它的产品观。

你会发现，海曙金茂悦所有户型做到南北通透，设计上注重通风、采光，而且得房率很可观，套内预留大量收纳空间，比如玄关、衣帽间这些经常被舍弃的细节配置，在金茂悦的户型中全部具备。夸张的是，就连建筑面积95平的三房户型，也做了衣帽间的设计，非常契合改善型用户的需求。

尽管金茂悦的几个户型都很亮眼，其中艳姐最喜欢的，还是建面128平的这个。买个120 的房子，相当于买了一辆宝马5系，不紧凑，很实用，面子和里子都有，直接一步到位。

妥妥的四房两厅两卫，三开间朝南，客厅、餐厅完全独立，U型厨房、南北阳台，两个卧室带飘窗，大门玄关、衣帽间尽有。

再看套内的细节，大大小小的收纳空间设计得比较巧妙，渗透到电梯厅、玄关、主卧、次卧、书房、衣帽间、厨房、阳台的角角落落，实际能利用的空间非常大。

在我看，这个户型是真正的杀手锏。

当然，不可否认还有中国金茂对于品质的精工。去过上海陆家嘴金茂大厦的人应该深有体会，高度340.1米的88层观光厅，装饰豪华，全部采用进口天然大理石，其中墙面石材厚度只有3毫米。这些产品的细节给艳姐留下了深刻的印象。

海曙金茂悦品质的进一步完善与中国金茂完成战略升级密不可分，是中国金茂以城市运营的思维打造精品的结果。近年来，中国金茂正在从单纯的住宅开发商向城市综合运营商的思路升级转型，以双轮（开发持有）、两翼（服务金融）为发展战略，从经营城市的角度出发，通过规划引导、产业培育、住宅开发、配套建设等多方面参与，精心打造城市社区多维生态圈，以满足客户不同层面的居住需求。

战略升级后的中国金茂加快了发展步伐，已经连续三年实现全年业绩迅猛增长。今年前10个月，中国金茂已取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计374.5亿元，远超去年全年301亿元的业绩，并提前完成今年360亿元销售目标。