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上海这些房子 居然五年都没涨「上海房价即将暴跌告急」

来源:   2023-10-03 18:16:10

很多人说,这两年上海房子涨了不少,基本上“买到就是赚到”。


确实,从全市均价来看,2020-2021年这一轮,大盘涨了20%-30%,在全国的表现还算不错。


但全国的这一轮涨幅是结构性的,有的城市涨了,大量的非优质城市没涨。


在上海内部,也出现了非常明显的涨幅分化,有些房子涨了超过30%,也有不少房子涨幅几乎可以忽略不计,平均一下才是全市20%-30%的涨幅。


如果我们再往前看几年,2017年是上海楼市上一轮的价格高点,如果在2020-2021年涨幅低于10%的话,甚至大概率都不能弥补2017-2019年的跌幅。


这就意味着,如果你不幸在五年前买了房,然而恰好过去两年没怎么涨,那么就相当于2017-2022年,五年不涨了。


在上海居然有这样的房子,很反常识是不是?


其实,这样的房子,在上海还不少。



第一类,就是远郊无地铁的次新房。


比如:

崇明、金山全境

宝山的月浦;

松江的小昆山、洞泾;

嘉定的徐行、安亭、外冈;

青浦的白鹤、香花桥、重固;

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、拓林;

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥;

等等等等。


在这里举两个典型案例。


一个是浦东书院的丽泽荷亭苑,2009年的次新房,81平两房中楼层,2017年的成交价是181万,四年过去,2021年的成交价是170万,比2017年还低一些。


五年过去,2022年4月的当下,同楼层、同户型最新挂牌为173万,也低于2017年。



可以看到,书院镇大多数房子周围都是农田,除了有个非常小的禹州广场外没有别的配套,16号线地铁站也不在居民区附近。



而位于奉贤海湾板块的绿地香颂更狠,2011年的70年产权住宅,47平的一房2017年就卖到了125万,而2021最高成交价才91万,较最高点下跌27%,目前的挂牌价也在82-95万。


五年过去,不仅没涨,还跌了近三成。



这些五年没涨的板块和房源,有这些共同特性:


1.超远郊,距离市中心普遍在30公里以外;

2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。


在“远大新”五年不涨的背后,本质是不稀缺。


上海总面积为6340.5平方公里,有多达170多个板块,但外环以内的中心城区只有664平方公里,占全市的10.5%,剩下近90%的土地开发程度都比较低。


上海已经过了大量导入人口的年代,“摊大饼”抬升郊区地位的事情已不复存在。


目前,上海仅仅是中环内的各种规划就令人眼花缭乱,在郊区,五个新城也是如火如荼。


远郊的大饼,已经啃不动了。



第二类,是市区内的老破大。


比如长宁虹桥开发区的紫云大厦,1996年建的老塔楼,一个典型的高梯户比、没小区环境、停车位极度紧张的老大楼。



虹开发的地段非常不错,是少数内环外的中央活动区(CAZ),而且紫云大厦的户型还算方正,理论上这一轮涨幅应该不错。


但这个小区从2018年至今,单价基本就是在5-6万之间徘徊,现在挂牌的那套,单价不到5.9万,却挂了一年多还没卖出。



究其原因,还是产品过时 板块无爆点。


紫云大厦是96年竣工的外销房,三梯五户,基本都是125-160平的两房,140户人家只有80个车位。无论是建筑类型、得房率、户型设置还是车位配比,都已远远落后于时代。


而说起虹桥,随着现在新房扎堆 自媒体轰炸,已经很少有人记得“虹开发”的鼎鼎大名,都以为是十几公里以外的闵行青浦的“大虹桥”。




最后一类,则是一种比较特殊的存在。


上海虽然是个一体化大都市了,但其实郊区还保留着不少原来县城的影子。


现在说的比较多的“五大新城”,其实也对应着“五大老城”:


嘉定新城——嘉定老城

奉贤新城——南桥老城

松江新城——松江老城

南汇新城——惠南老城

青浦新城——青浦老城


再加上金山老城、宝山淞宝等这些自成一体的郊区老城,这一轮房价表现都不如大盘。


可以看个图感受下,这是宝山的老城——淞宝,道路窄、路网密布、房龄偏老、可腾挪空间不多。



还是来看几个例子。


最近奉贤新城很火,但火的只有南桥新城,而西面的南桥老城却往往被人忽视。



贝港南区是南桥老城非常典型的老公房小区,1994-1995年的房龄,70多平两房2017年成交价为214万,单价2.9万。而去年该小区同楼层同户型成交价为155万,单价不到2.2万,目前挂牌的也只有165万,单价2.2万,均低于2017年。



再来看浦东惠南的梅花新村,也是类似的情况,2018年到2022年,都是3万左右一平,丝毫不被上海全市的行情所影响。



表面看,房龄老、无学Q卖点是这些老公房的缺点,但本质是因为老城板块主要还是地缘客群在买。


板块老,房子老,发展空间小,自然吸引不了市区就业的购房者来买,而地缘客群的数量和购买力实在有限,撑不起老城市场。



其实回顾过去这两三年的行情,会发现上海楼市一直在轮动:


2020年,学Q房火;

2021年,改善次新房火;

2022年,豪宅火。


这几轮都没轮到的话,不好意思,这房子的涨幅就是偏低的。


考虑到2017-2019年上海房价还跌了10%,很容易就造成五年不涨的情况。


那么接下来,这些房子会怎么走?


对于远郊次新、市区老破大、郊区老城这三类房子,我们的建议是:


一、如果还没买,又在看这类房子的,建议要慎重。


具体原因,上文已写得比较清楚,不再赘述。


二、如果买的比较早,也有置换的能力,还是尽量换更优质的房子。


卖掉后分数高的,就可以多看看新房;积分较低的,就看看地段更核心、房龄更新的房子。


三、如果五年内才买,而且自住需求得到满足的,其实不妨先等等看。


首先,短期置换的摩擦成本太高,一卖一买所损失的费用可能比涨幅差异要大不少;


其次,目前上海楼市处于一个平台期,未来不同产品的走向也有可能和过去五年不同,如果继续住着没问题的话,不如观望下,等行情明晰了再决定。

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