北京楼市：忠告这些区域价值容易出现“漂移”

来源： 2023-10-01 14:15:56

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Q:提问:您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些

我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！呵呵，简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在链家和麦田APP上了解

1）朝阳区，考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园，有人反映有美国大镰且房龄也不新。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。燕莎北京花园户型很好，总价高；嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。但是多数户型客厅朝北。看朝阳当然要看望京了，虽然望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！哎！后来就又看了class很好很贵也不近。

2）东城：此外也关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。

3）海淀，朋友说如果孩子今后很牛，可以考虑中考移民到海淀，前提是有海淀户口和房产，所以就大概看了看西北三环牡丹园和马甸附近，但是好像没有特别好的改善房。而且，我们觉得还是踏实在东城吧。综上就是我们自己看的情况，可能还要现场看吧。所以我们想在现场看之前，听听专家的建议，买哪个板块或者小区的房子保值又能满足改善需求，最好也能兼顾孩子上学，不要太远。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!1、其实望京就很适合您们,您们看的盘不对;1200-1600的预算应该看望京的改善盘,北京香颂是刚需盘,可以重点关注下融科橄榄城、首开国风北京、季景沁园;纯投资建议:优先望京,投资我们从来不碰学区;有学区就存在溢价;而不是真正的价值爬坡;

2、东西海的学区逻辑不一样,东城比较佛;海淀不光是孩子牛,家长也很牛,如果您们能跟上海淀的节奏完全可以;建议您们在了解下海淀;如果后期您们转学到海淀,可以买一个一居室,占一个户口即可;这样比较稳健一些

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Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。

2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。

3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》

700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.

2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.

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Q:提问:京总您好，本人情况：自住德胜片区学区老破小，想置换一套大三居（自住兼保值升值功能），预算1500-2000（出售学区房现金）。孩子西城上学需兼顾路程。如果新选房子距离学校较远也可以考虑，但希望房子具有比较强的升值潜力。目前有两个换房方案：

一、出售现有学区房，房款加部分现金买一套1500万左右的大三居，剩余资金再购置一套西城总价低的学区房或用于其他投资；

二、全部资金用于购置一套高品质大三居。但换房后孩子（目前五年级）只有西城学籍，没有西城户籍，担心政策变化后期对升学有影响。

目前考虑的区域和楼盘如下：1.太阳宫（考虑太阳公元、金星园、火星园、凤凰城）2.望京（考虑东湖湾、湖光壹号、融科橄榄城）3.大屯附近（考虑光大名筑、远洋万和城、亚运新新家园）4.奥森板块（考虑美伦堡、澳林春天）5.西北二三环附近（考虑金晖嘉园、金尚家园、远洋风景、冠城园）6.安贞附近（考虑胜古誉园）

鉴于以上内容，请您就换房方案、楼盘选择、杠杆使用给一些专业意见，谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!兼顾孩子未来升学,1500选一套品质三居一套最低总价学区房,这个方案比较稳健,注重房子的升值潜力可以重点关注下望京,望京不能说升值潜力大,只能说比较稳健,房价的天花板比较高,奥森的优势是生态资源好,但本地的购买人群全是来自于周围产业,换句话说奥森的涨幅还要依靠外区的购买力,太阳宫的太阳公元稍有溢价,凤凰城还不错,可以看下三期和四期,

安贞、西北二三环如果总价超过1500不建议做为重点选筹对象,这些区域属于热点区域,和龙头区域的涨幅还是有差距的,刚需八九百的总价选这些位置还可,超过1000,总价越高,涨幅越一般,这个总价选龙头板块流通性和保值升值性都比较占优势

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