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朝阳旺角房子值得买吗「望京旺角购物广场营业时间」

来源： 2023-09-27 14:16:51

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一、小区名片1. 小区概况

小区位于北京市朝阳区望京南湖北路，由北京市新兴房地产开发总公司开发建设，1999年-2000年建成投入使用。小区共有10栋，全部为6层步梯房，共717户；其中，111楼为同层3户设计，其他楼栋均为同层2户设计。

（小区主出入口）

1.1基础设施

小区物业公司为北京市望京实业总公司物业服务公司，物业费为0.68元/㎡/月。小区内有门口有岗亭，各个主干道路口有监控，单元门有门禁，保安24小时执勤，外来人员需登记进入，上门维修服务。

（115号楼物业用房）

（小区岗亭）

小区绿化率为30%，在道路两旁及各个楼栋之间有小组团式花园，花园中间有杨、松、槐、柳树等常见绿植。

（小区内部绿化环境）

小区人车未实行人车分流，486个车位均位于地上，车位只租不售，租金150元/月；小区115号楼（物业楼）的东墙边有新能源充电桩。

（小区停车情况）

（新能源充电桩）

小区市政集中供暖，供暖费用为30元/㎡/供暖季。

1.2建筑品质

小区建于1999年-2000年，采用钢筋混凝土建筑结构，外立面为浅黄色涂料，外立面未见保存较为完好，未见大面积脱落；另外所有楼栋一层设有防水防潮设计，顶层也设有防水设施。

（楼栋实景）

1.3大堂楼栋

小区单元门高度与室外地面齐平，无需台阶和无障碍通道；单元门口设有信报箱、奶箱，单元门为铁制门，均配置门禁系统，部分门禁系统已经年久失修，处于失效状态；部分单元门禁配有人脸识别系统，楼道内还设有消防设施。

（楼栋单元门）

1.4户型分析

小区有73㎡-75㎡的两居室，主要分布在104、106、108、110-114号楼；96㎡的三居室，主要分布在105、109号楼。

小区主力户型为75㎡两室一厅一厨一卫户型。北向入户，“腰厅”设计，卧室分别东西采光。

（在售户型图）

1.5内部配套

小区出入口设有岗亭，小区里多是组团式的景观区，公共区域建有健身器材、儿童设施、凉亭、乒乓球台等基本的配套设施；另外小区还垃圾分类站，分别设置在104号楼、111号楼、113号楼、115号楼附近。

（垃圾分类站）

（乒乓球台）

2.周边配套2.1交通配套

南湖中园一区东门距地铁15号线与地铁14号线换乘车站望京站约920米，乘坐14号线可去往北京南站、方庄、大望路、朝阳公园、望京南，乘坐15号线可去往清华东路西口、奥林匹克公园、望京西、顺义等地，另外也可换乘1号线、4号线大兴线、5号线、6号线、7号线、8号线、8号南段、13号线。

（附近公交车站）

（地铁望京站）

（14号线东湖渠地铁站）

小区周边一公里内有十个公交站点，30余条公交线路途经于此，可到三环、四环、二环内城等地，郊区可到顺义、昌平、门头沟等地，小区北门向北350米为“广顺北大街”公交站，可在此乘坐机场大巴，两站可达首都机场T2航站楼。

小区周边500米内主要道路有广顺北大街、湖光中街等，可通向北苑路、安立路、京承高速、京密路、东北五环、东北四环等。小区距东北五环来广营桥3公里，距东北四环望和桥4公里，距首都机场T2航站楼19公里，从小区无论是自驾还是公共交通，前往京东、京北区域都较为方便。

（小区东侧道路-广顺北大街）

（小区北侧道路-河荫路）

2.2商业配套

小区周边商业配套较为齐全，3公里内涵盖餐饮生活街、社区型商业、中型商场，周边居民出小区可实现10分钟购物休闲。

（旺角购物广场商业街）

小区东门东侧即为旺角购物广场，这是一个社区型购物中心，内含大型超市、餐饮、生鲜卖场、药店、儿童早教机构等，是区域内生活类购物中心。

（旺角购物广场)

（中福百货、KFC、鱼你在一起等商业)

（眼镜小腰、石锅鱼、四季民福烤鸭店等商业）

小区北门北侧1.3公里是望京华彩商业中心，是涵盖餐饮、服饰品牌、幼儿早教、休闲娱乐于一体的社区型商业中心。商场地下三层，地上七层，餐饮方面有海碗居、江边城外烤全鱼、海底捞等，休闲娱乐方面有华为体验店、华谊兄弟电影院、同乐迪KTV、乐刻健身等，生活购物方面有家乐福超市、名创优品、711便利店等，是区域内居民生活购物娱乐的主要场所。

（华彩购物中心）

华彩商城对面即是六佰本商业街，地下一层，地上四层，包含生活购物、日常餐饮、休闲娱乐等店铺，有小龙坎火锅、物美超市、达美乐披萨、望京小腰等知名商业入住。

（六佰本商业街）

2.3医疗配套

南湖中园一区周边医疗资源较为丰富，周边一公里内七个社区卫生服务中心，东侧小区南湖东园小区内北京市社区服务站南湖中园社区服务站，日常小病诊治、医保拿药等较为方便。

东门南侧3公里为中国中医科学院望京医院（三甲），1公里内有北京惠兰医院（二级），北京国宗济世中医医院（一级专科），北京凯尔医院（私立），北京龙脊中医骨伤医院（私立）。

2.4教育配套

1公里内十所幼儿园。其中三所公立，七所私立：北京市朝阳区卧龙幼儿园（公立）、西坝河第一幼儿园望京部望京分园（公立）、望京新城幼儿园（公立）、刘诗昆音乐艺术幼儿园（私立）、北京格顿双语幼儿园（私立）、卓·悦童国际幼儿园（私立）、北京市朝阳区聪明娃娃幼儿园（私立）、智赫幼儿园（私立）、北京市朝阳区博识梦飞幼儿园（私立）、刘诗昆音乐艺术幼儿园溪阳中路（私立）。

1公里内三所小学：望京南湖中园小学、明远教育书院实验小学、新文达中小学(望京校区)。

1公里内五所中学：北京市陈经纶中学分校、首都师范大学附属实验学校(北校区)、对外经济贸易大学附属中学北京市第九十四中学(高中部)、北京市陈经纶中学分校(望京实验学校)、北京师范大学三帆中学(朝阳学校)。

（明远教育书院）

（陈经纶中学）

2.5生态休闲配套

小区周边1公里内有四个公园，包括望京文化体育公园、望湖公园、北小河公园、望和公园，其中望湖公园、北小河公园、望和公园这三个公园相互连接构成一个大型公园，整体由南、北两大园区构成，总占地面积38.6公顷，是望京地区最大的城市休闲公园。园区内绿植丰富，内含水系、湖心岛、三叠瀑、四季广场、花池步道、塑胶跑道、儿童游乐区等，北园有人工湖，分为鱼类观赏区和荷花种植区，每到夏日，是摄影爱好者的聚集地。

（望京文化体育公园）

公园往西是北辰、PGA、北湖9号高尔夫练习场等高端休闲娱乐场所。

二、主观测评1.前言

心情大好，出去走走

碧海蓝天吹吹风

河山大好出去走走

别窝在家当懒虫

耳机里许嵩的《河山大好》和北京少有的蓝天白云组成了今日份的快乐源泉。

（湛蓝的天空）

欢快的音乐、湛蓝的天，不出去踩盘，岂不可惜？

一个鲤鱼打挺，走起！望京，南湖中园一区！

2.小区感受2.1.小区亮点

亮点一：卫生情况超过同龄其他小区，全靠勤打扫。

到底下去的时候正值午后休息时间，小区里很是安静，偶尔能看到一两个着急出门的业主。

当转到小区中部，在一个垃圾分类站突然发现一个忙碌的身影，刚要举起手机拍照留存的时候，被他发现了。他转过头去继续工作，然后转向下一个站点。

后来在小区的花池附近又听到了搂树叶的声音，通过绿植的缝隙，发现还是他。

再后来，又在小区的大件装修垃圾堆放点发现了他。

之前还在思考，为什么楼栋内部公共区域很干净，为什么小区内部的道路是那样的干净整洁，这个可爱的背影给出了答案。

（保洁定期打扫）

（整洁的路面）

（整洁的楼道）

亮点二：细微之处的人性化设置。

进入小区拍摄垃圾分类站的时候，有一个黄色的宠物便箱引起了我的注意。这配置，现在的新房中比较常见，10年以前的小区中不常见。凑近一看，属于党员个人捐赠，以为也就有限的几个，没曾想，这是每个垃圾分类站的标配。

在我即将按下快门拍照的时候，发现了宠物便箱背后的微型消防车。确实老小区因为建成时间比较长，电线老化问题普遍存在，再加上电动车充电的情况，楼栋内部会有一些安全隐患，在这里备一台微型消防车，再为居民的生命财产安全附加一道保障。

（宠物便箱和微型消防车）

另外小区一楼安装了统一的防盗窗，在每个尖角部位还增加了防撞条，防止磕碰伤。

（贴防撞条的防盗窗）

踩盘结束的时候午休也基本结束了，越来越多的大叔大妈出现在院子里，尤其是在通往小区大门的主干道两旁的长椅上，坐了很多歇脚、聊天的大叔大妈。这里的长椅只是小区长椅的一角，在小区的公共区域有大量的长椅，远超同龄小区的配置，原来是对老年和儿童贴心的照顾。

（小区长椅）

亮点三：坐标望京，土地资源不可复制，价格相对较低。

从经纪人处得知，整个大望京商圈已经没有住宅用地可以供应；回头一查北京规资委官网《2021年北京市存量住宅用地信息》，确实没有。这样看来，要想定居望京商圈还就只能选择二手房；且相比较5月崔各庄土拍5.7万的成交楼面价，小区的挂牌均价还不算太高。

亮点四：周边生活配套齐全，一个十字路口能解决80%的基本生活需求。

从小区东门出来就看到一排的商铺，这就是望京西部比较有名的旺角购物广场，这里有木屋烧烤、嘉禾一品、三圈冷面、巨人学校、秦晋面馆等，顺着商铺一路向南，看到微小侬生鲜卖场，再往前，看到了快餐三兄弟之一的“金拱门”。

（金拱门）

如果只是一个旺角还不能算是生活配套齐全，在这一个十字楼口还能看到中福百货、好利来、鱼你在一起、蒸汽石锅鱼、眼镜小腰、四季民福烤鸭店等商家。

（蒸汽石锅鱼、眼镜小腰、四季民福烤鸭店等）

当我觉得也就这些的时候，在十字楼口的西南角发现了京客隆超市，在一回头，发现了快餐三兄弟之二的KFC。

准备汽车前往地铁站时，又发现了快餐三兄弟之三的必胜客。

（必胜客）

三兄弟齐聚，是对这个十字路口商业价值的肯定。

2.2.小区槽点

槽点一：安保一般，从大门到楼栋。

从小区东侧靠北的门进入时，并没有受到过多的盘问。

顺着主干道向西走到圆弧拐角的地方，发现一个无人看守、无刷卡门禁的小门，大家出出进进倒也自由。

再看楼栋，部分单元门禁是完好的，还是可视化对讲系统，但是有些楼栋的情况就不容乐观，有些楼栋单元门大开着，像是欢迎四方来客，好客归好客，自身安全不也很重要吗？

（无人看守的小门）

（敞开的单元门）

槽点二：楼栋朝向，有南有北，也有东西。

实地踩盘发现，地图显示的楼栋走向与实际基本相同。从下面的地图来看，小区内部还是部分东西向的房子，相较于朝南的房子，这样的房子采阳时长势必会有一些缩减。

（小区楼栋及周边楼栋关系图）

槽点三：地上车位，数量有限。

小区楼栋情况基本相同，无地下室，所以车辆只能停在地面，根据居民反映小区停车位不够用，有些业主就会将车停在小区外的马路上，但又担心被贴罚单，甚是苦恼。

槽点四：非人车分流，行人出行存在一定的安全隐患。

另外，行人和机动车共用道路，这样会带来极大的安全隐患，这种情况在老小区中普遍存在。小区条件就是这么个条件，住在小区里的居民还是要注意自身安全，尤其是小孩子，嬉戏打闹别忘了自身安全。

（人车未分流）

（地上停车位）

3.幸福说

整体来看，小区周边的生活配套也还算齐全，买菜购物、就餐在200米的路口即可解决，很是方便。望京的地段和成熟的配套。

小区整体的维护情况也比同龄小区要好很多，也会为小区的保值增值提供一些保障。

价格方面，存在一定的竞争优势。一方面，小区在售均价低于望京商圈及朝阳区整体的均价；另一方面，五环外的崔各庄土拍成交楼面价也达到了5.7万元/㎡。

小区存在东西向的户型，因为小区整体的楼间距尚可，不会存在较严重的采光影响，但是东西向房子的采阳会受到一定影响，所以对采阳有较高要求的用户，建议入手前观察房间的日照情况再做决定。

根据幸福里APP显示，目前小区在售房源仅为3套，小区生活是很方便，再加上地段的稀缺性，导致业主惜售，如果有机会遇到小院挂牌房源，可以重点关注一下，但也要注意观察房间采阳、采光情况。

本小区适合在望京商圈内或周边亚运村小营、酒仙桥、商圈上班、租住的上班族；适合对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑；适合看好望京未来发展，且购房预算有限的买房用户，首套最低首付175万元，二套首付最低300万元；适合对户型朝向、通透性有较高容忍度的购房人群。

另外，小区108#、113#附近顶楼住户有养鸽子，会有“咕咕咕”的声音，对这类声音敏感的用户尽量避开这个区域。

好啦~本次南湖中园一区小区测评大致情况如此。

最后的最后，祝愿诸位买的便宜，住得舒心！

bye了个bye！

三、价值分析1.区域价值1.1区域描述南湖中园一区位于北京市朝阳区广顺北大街与湖光东街交叉口，属朝阳区望京商圈。该商圈西侧为亚运村小营商圈，北侧为来广营商圈，东侧为酒仙桥商圈，南侧为太阳宫商圈。

（朝阳区望京板块区位图）

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内有两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

（板块内包含地铁14号线东段、15号线）

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，均是发展较为不错的商圈，它们之间相互补充、相互享受利好。板块内小区主要为1988年-2018年近30年间建成的公房、回迁房、纯商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门程度较高，且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域就职、对成熟配套有需求的人群。商圈内居民中演艺界、企业管理者、外企职工、互联网职员、外国人较多，中产阶级比重较大，年龄结构呈现年轻化。1.2地块价值

历经10多年的发展，望京地区涌入了大量的产业和就业人群，贡献区域GDP的同时也催生了更多置业需求。大量的购房需求，使得各大房企在土拍市场中竞相角逐，溢价成交成为常态。不断攀升的“面粉”价格直逼在售“面包”的价格；再加上商圈土地资源越来越少，使得开发商在制定户型产品时的目标人群必然是商圈内的“高净值”人群，大户型、高总价逼退万千购房预算有限的刚需、刚改人群。

这部分刚需、刚改购房需求要么接受区域内的二手房，要么外溢；这样一来，崔各庄作为望京的邻居，且有大量住宅土地供应，可以很好地承接一部分购房需求；考虑到区位以及未来的保值升值能力，大部分的购房人群将目光转向区域二手房，这样一来，区域二手房成为香饽饽，尤其是品质尚可、价格低于片区均价的“类南湖中园一期小区”成为大家关注的焦点。

根据北京市规划和自然资源局官网发布的《存量住宅用地信息》显示，望京商圈已无住宅用地，这样一来，邻近望京且土地资源的崔各庄成为房企激战的主战场。 2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。2021年5月，小区正南方向4.5公里左右的五环外，新成交两块住宅用地。 5月10日，经过31轮竞价，金地华润保利联合体以上限价509400万元＋竞公租房面积22000㎡竞得北京市朝阳区崔各庄乡30-L01-01地块，成交楼面价为49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡。同一天，经过28轮竞价，招商城建联合体以42.2亿元 2万㎡公租房面积竞得北京市朝阳区崔各庄乡30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。1.3发展前景

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

2.小区卖点

小区最核心的卖点是：小区坐拥望京商圈巨大的产业优势及产业人群，未来存在巨大的置业需求，未来置换压力小。

望京住宅用地资源稀缺，再加上产业的支持，未来望京商圈还将是房企和购房者争夺的高地，这样的土地资源能够保障片区内房价不会出现较大浮动的变化。

小区坐拥较为成熟生活配套的前提下，单价低于商圈均价，且总价相对可控。在区域中房价较低，望京板块二手房均价为7.4万/㎡，南湖中园一区二手房均价为6.3万/㎡，周边1公里范围内小区二手房挂牌价格在6万/㎡-11万/㎡之间，南湖中园一区在价格上具备一定优势，并且小区内有70 ㎡小户型房源，对于购房人来说，低总价给了购房者上车望京的机会。

相比较同时间段建成的小区，南湖中园一区的物管要相对好一些，小区内部的物业服务情况对于小区的均价也有一定的贡献力量。

3.购买指南3.1价格分析

截止到2021年5月小区在售房源仅2套，占全部房源的3‰。通过幸福里app查询，小区目前在售均价63615元/㎡，环比上月下降不足1%；从近6个月的价格走势来看，小区均价低于远低于望京商圈整体均价，且低于朝阳区整体均价；上图可以看出，小区挂牌价格在6.25-6.5万/㎡之间浮动，幅度空间有限，5月份挂牌均价处于近6个月以来的低位，可以考虑入手。

具体购房成本方面，75㎡两室一厅一厨一卫，报价500万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为175万元，二套首付为325万元。

3.2户型分析

目前小区仅有2套房源在售，均为75㎡两室一厅一厨一卫户型。北向入户，“腰厅”设计，卧室分别东西采光。

（户型图）

户型面积：75㎡

户型亮点：充分利用东西方向的日照时间布置卧室；

东向主卧带阳台；

厨房位置带生活阳台，可作为晾晒区；

厨房和卫生间集中布置，干湿分区明显。

户型缺点：整体通透性差；

南向无采阳、采光，室内光线较差；

暗卫设计，潮湿环境下容易滋生细菌；

客厅东向采光，全天大部分时间需要开灯。

3.3推荐人群在望京商圈内或周边亚运村小营、酒仙桥、商圈上班、租住的上班族；望京商圈地铁加持，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑；看好望京未来发展，且购房预算有限的买房用户；首套最低首付175万元，二套首付最低300万元。对户型朝向、通透性有较高容忍度的购房人群也可以考虑。3.4楼栋选择小区东侧临街，会有一定的噪音污染，对声音有要求的用户建议重点考虑105#、107#、109#以外的其他楼栋。如果对采光有一定要求要尽量避开，105#、107#、109#楼栋，这些楼栋均为东西向户型，采光会有一定影响；111#和114#楼部分区域需要酌情考虑。楼间距尚可，南向楼栋均有较好的采光；为了避免夏天中午阳光直射建议选择110#楼栋，该楼栋前有高大，会对阳光进行一定的遮挡。4.小区对比4.1新房对比

目前，望京商圈内无新房在售。

西边亚运村小营路商圈内有八斗、小营路5号，小营路5号800 万/套起，八斗1100 万元/套起；

北边来广营商圈内有华樾北京、中海望京府，华樾北京为140 ㎡大户型且即将售罄，中海望京府为联排、叠拼、大平层等高端产品且总价较高；东边酒仙桥商圈有丽都悦府、壹亮马、丽都壹号峯境，单价均在8.5万元/㎡；以上新房与小区不构成直接的竞争关系，故不做赘述。

4.2二手房对比

南湖中园一区2公里内同房龄、同产品小区较多，整体二手房均价在7万/㎡左右，整体楼龄在1997年-2000年之间，以商品房、经济适用房为主。也有2007年左右建成的高品质纯商品房小区东湖湾，均价10.2万/㎡。现选取位置、房龄、均价与南湖中园一区相近的望京望京西园二区、望京东园一区比较。